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【不動産投資本】空室率の高いエリアでも埋まる「多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法」

不動産投資本/書評 ニュース

ここ数年、金融緩和による収益不動産への積極融資などの影響により、特に地方において、木造アパートなどの新築ラッシュが起こったことは記憶に新しい。

その中にはサブリースなど、エリアの賃貸需要を考慮していないような企画も散見されていたはずだ。さらに今後は少子化による人口減少も相まって、地方の賃貸経営はより一層厳しさが増すと予想される。

そういった状況の中、供給過剰となった地方物件の新たな活路として、これまで受け皿の少なかった「高齢者向き」の賃貸を提案しているのが、今回ご紹介する「多世代居住で利回り30%!高齢者向きアパート経営法」(セルバ出版)である。

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空室率42%の土浦市で満室+入居待ちを実現

共著者の1人である鈴木かずや氏は、茨城県の土浦市に10年前から在住。実はこの土浦市、バブル期に起こったアパートの乱立によって空室率が42%に及ぶという、県内でも有数の供給過剰エリアであった。しかし、鈴木氏はサラリーマン大家で資金や時間などが限られており、自宅から車で30分圏内の土浦市周辺エリアで物件を探すことになったそうだ。

「空室率42%の中で生き残るには、貸す部屋のコンセプトを明確にして、ターゲットを絞った部屋づくりをしていかないと、家賃を下げて入居させる消耗戦になってしまうことは明白でした。」

そう考えていた鈴木氏は、先輩大家のすすめで1冊の本に出会う。今回の共著者となる赤尾宣幸氏が書いた、『「小規模介護事業」の経営がわかる本』であった。

赤尾氏はこれまで大家業とともに、小規模デイサービスなどの介護事業も展開しており、高齢者の介護サービスにおけるノウハウを公開していたのだ。

鈴木氏はこの本から、高齢者住宅が抱えるいくつかの課題と、自立度の高い高齢者のための住まいが足りていない、という実情を知ることになる。

そこで鈴木氏は中小企業庁の制度を利用して、赤尾氏に「高齢者向きアパート」経営のコンサルティングを依頼。赤尾氏のアドバイスを参考に150件もの介護事業者を訪問したところ、いくつかの事業者が趣旨に賛同し、高齢者向きアパートの支援者として協力してくれることになった。

その後、鈴木氏が購入した218室のアパートは、駅徒歩5070分、築30年以上という悪条件にもかかわらず、支援者の協力もあって順調に入居希望者が集まり始める。その結果、空室率42%の土浦市内において満室を維持し、入居待ちが発生するまでになったそうだ。

不人気物件を逆手に、超高利回りを達成する

築古」「駅から遠い」「駐車場が少ない」「3点ユニット」「狭い部屋」「1階部分」など、これらはいずれも、賃貸付けにおける定番のマイナス要素と言える。特に、物件が供給過剰になりがちな地方エリアにおいて、厳しい賃貸経営を迫られることは想像に難くない。

しかし、「高齢者向きアパート」ではこれらのマイナス要素を帳消しにしたり、プラス要素に変えることが出来るという。

実は、高齢者は築年数よりも生活のしやすさを優先し、鉄道やマイカーの利用も少ないため駅徒歩や駐車場の有無も必須ではない。さらに、転倒など怪我のリスクが低く掃除のしやすい3点ユニットやコンパクトな部屋、階段がなくて出入りしやすい1階部分が好まれる、といった具合だ。

つまり、これまでの賃貸では不人気で空室が埋まらず、格安で売り出されていた物件が、高齢者向きアパートという視点では、超高利回りを叩き出す「お宝物件」に変わるということを意味する。実際、鈴木氏が保有する2棟のアパートも、総投資額に対する利回りは30%台を達成したそうだ。

ただし、そこに至るまでには、介護事業者との提携や高齢者向きのリフォーム、高齢者特有のリスクマネジメントなど、赤尾氏と鈴木氏がこれまで蓄積してきたノウハウが大いに詰まっている。これらの詳細は、本書を読みながら学んでいただきたい。

これからの人口減少社会に向けて

特筆すべきは、赤尾氏と鈴木氏が提唱しているのはあくまで「高齢者向き」であって、高齢者専用のアパートではないという点だ。

高齢者だけに限らず、若者や障害者などもターゲットにした「多世代居住」のスタイルを取ることで、幅広いニーズに対する受け皿となり、条件の悪い地方エリアでも満室経営を実現している。

公的な補助を受けて「サービス付き高齢者住宅」といった賃貸アパートを企画すると、部屋の面積やバリアフリーなどさまざまな制約に縛られ、高齢者以外への事業転換も困難になる。

「高齢者向きアパート」では、補助金を受けないことで自由な運営が可能となり、高齢者が退去した後に若者が入居する、といった柔軟性を持つことができるそうだ。

これまで、高齢者への賃貸は孤独死や火災などのリスクが高く、大家にとって優先度の低い顧客であったことは否めない。しかし、人口減少が今後より一層進む地方において、特に高齢者の住宅ニーズを無視していては、増え続ける空室を埋めることはいよいよ難しくなるだろう。

高齢者を中心に、多世代の誰もが住めるこの「高齢者向きアパート」経営法、ぜひ参考にしてみてはいかがだろうか。

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