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【不動産投資本】川村龍平氏に学ぶ「税引き後手残り」を増やす方法

不動産投資本/書評 ニュース

2020/07/31 配信

「不動産経営 誰も教えてくれないお金の残し方ー100室所有、無借金経営の成功モデルを分かりやすく解説ー」。長い副題を持つ本書の著者は大学卒業後、第一勧業銀行を経て、モルガンスタンレー証券に入社した金融のプロ。

サラリーマン時代の2002年に不動産投資を始め、現在は都内を中心に約100室を所有、10億円の純資産を所有する川村龍平氏だ。

kawamura

■かぼちゃの馬車オーナーたちの相談役に

題名だけきくと、初心者向けのノウハウ本のようだが、読み終えると全く違う印象を受ける。お金を残すための方法を論理的に解説するだけでなく、その背景にある「不動産投資は甘くない」という話が、失敗した投資家のエピソードを通じて、詳細に語られているためだ。

2005年に専業大家になった著者は、「東京築古組」という老舗勉強会の主宰者であり、多くの悩める大家の相談に乗ってきたという。噂を聞きつけて駆け込んできた大家の中には、「かぼちゃの馬車」を買ってしまったサラリーマン大家もいた。

相場の約2倍の価格で買ったため売却できず、満室になっても持ち出しが続くという「かぼちゃの馬車」のオーナーたちを救うため、ブラックボックスだったお金の流れを洗い出し、間取りの変更や借り上げ先を探すなど、様々な手を尽くす様子には頭が下がる。

と同時に、著者から見れば最初から詐欺同然というこのスキームを信じた自称・投資家がいかに多かったか、その甘さに警鐘を鳴らし、「不動産投資とは、投資ではなく事業である」ことを訴える。高見から警告するだけでなく、現場で被害者たちと汗水を流す著者の言葉は重い。

かぼちゃの馬車の被害者はなぜ、何千万円、何億円もの借金をして、信じられない程の低利回りで、相場の2倍もする不動産を買ったのか。著者が接したサラリーマン大家たちの言葉と彼らから資産を吸い上げた業者の実態に、意識を改める読者は多いだろう。彼らはもしかして、自分だったかもしれないのだ。

■大切なのは「税引き後」利益をいかに残すか

かぼちゃの馬車の話題の後には、題名にある「お金の残し方」「100室所有、無借金経営の成功モデル」についてもしっかりと説明されている。

そもそも、都内の区分マンションから不動産投資を始めた川村氏は、手残りどころか収支がマイナスになる実態に愕然。金融マンとして磨いたマネーセンスとシミュレーション力を武器に、「どうすれば不動産投資でお金を残せるのか?」について、徹底的に研究したという。

川村氏が特に注目したのが、「税引き後」の手残り。税引き前にいくら儲かっても税引き後に残らなければ意味がない。そのことに気づいてからは、乾いた雑巾を絞るかのごとく、出費を削減。その代表が、通常なら家賃の5%を要する「管理費」である。

通常は 家賃の5%でしかない管理費が、税引き後の手残り比では大きな比重を占める。川村氏はその計算式を示しながら、専業大家だけでなくサラリーマン大家にも「自主管理」を推奨。同時に、自身が一人で100戸を自主管理できているポイントについても紹介する。

■サラリーマンから純資産10億円の専業大家に

非常にリアルな不動産投資業界の実態に迫ると同時に、どうすればその中で成果を上げることができるのかが、細かな数字と著者自身の経験という二つの視点から語られる本書。尊敬できる会社の上司に熱いプレゼンを見せられたような読後感がある。

川村氏の「あと2年で借入れがゼロになる」という現在地にも注目だ。多くの不動産投資家が成功談を語るが、今どんなに儲かっていても、借金がある以上、「勝ち」は確定しない。不動産投資でお金持ちになった先に何があるのか、川村氏はその景色を知る貴重な存在と言えるだろう。

サラリーマン大家から始めて、(もうすぐ)借金ゼロ・純資産10億円という一つのゴールを迎える川村氏の経験談と、そこから導き出される「お金を残すノウハウ」は、これから不動産投資を始める人にとっても、中堅投資家にとっても役に立つはずだ。

健美家編集部

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