「まずはアパート一棟、買いなさい！」といえば、不動産投資家の中で「まずアパ」と親しまれ、バイブル的書籍として2010年の刊行以来、今までに9万部を売り上げた大ベストセラーな一冊だ。
都心の区分マンション投資がもてはやされていた時代に、本書でははじめから中古一棟アパートで投資を始めるという手法を推奨。
著者の石原博光氏が零細企業社長の身からわずかな元手で始めて、大きな資産を築くに至った本手法はシンプルで再現性が高く、普通の人が不動産で資産形成を行う方法として一つのスタンダードにまでなった。
今でも初心者向けの推薦図書として名前がよく挙がる、まさに不動産投資のバイブル的存在である。
本書は2016年に一度、内容をアップデートした新版が発売されている。しかし2018年に起きた「かぼちゃの馬車」の一件により不動産への融資には厳しい目が向けられるようになり、さらには2020年から今なお続く新型コロナによる社会の混乱。
時代の流れは相当に早く、新版の内容さえ現状に即していない部分も出てきてしまっている。
そこで、不動産投資を取り巻く最新の情勢などを反映させ、大幅に内容を改訂した「最新版」として新たに発売したのが本書だ。
まずは自己資金を300万円貯めよう
そこから10年で家賃年収1,000万へ
本書の骨格となる主張自体は変わらず、「300万円の元手からはじめて、10年で年間1,000万円の家賃収入をつくり、将来の経済的安定を手に入れよう」というものだ。
表面利回り13%以上（実質利回りでは8%以上）で稼働する地方または都心の中古アパートを購入することを推奨しており、一例として以下のような道筋を示している。
①1,600万円で利回り13%のアパート（満室時の年間家賃収入208万円）をなるだけ低金利、長期のローンで購入し、繰上げ返済はせず資金を蓄える。
②本業収入と家賃収入で蓄えた資金を元手に、1～2年後にまた同様のアパートを購入する。
③8～9年後にかけて同規模のアパートを3棟、もしくは2,400万円で利回り13%のものを2棟購入する。
シンプルにいえば、この3ステップで目標の「年間1,000万円の家賃収入」に到達できるわけである。
ここで、少しでも不動産投資について勉強した人であれば「そうはいっても、融資の返済、税金やその他運営上の必要経費を考慮すれば、そんなに手元には残らないのでは」という疑問が湧いてくることだろう。
それについては、もちろんその通りだ。だが、目標達成後には更に規模拡大を目指しても良いし、これで十分だと思えば繰り上げ返済を行い手取りを1,000万円に近づけていくこともできるだろう。
いずれにせよ、10年コツコツと続けることで、いくつもの大きな選択肢を手にすることが可能なのだ。
不動産投資を始めるに遅すぎることはない
創意工夫で勝機を掴もう
過去に本書を読まれた方はお気づきかもしれないが、実は、初版時は購入目標利回りは20%と設定されていた。
当時はそのような高利回り物件も珍しくなかったそうだが、物件価格の高騰や、新規プレイヤーの増加といった要因により、現実的な目標数値に下方修正せざるを得なかったと石原氏は告白する。
これから参加しようとするプレイヤーにとってはなんとも世知辛い話であり、今さら不動産投資を始めたってもう遅いのではないか？といった気さえするかもしれない。
しかし、不動産投資を始めるのに遅すぎるということはないと石原氏は言う。確かに市場の物件利回りは昔に比べて下がったが、同時に借入金利も随分と下がっている。
またプレイヤーが増えたといっても、かつては不動産投資の勉強をして実際に行動に移すのが「100人に1人いるかいないか」だったのが、「1人か2人はいる」になった程度で、賃貸経営についてよく勉強している人は全体的に見てまだまだ稀だそうだ。
だからこそ、儲かる物件を探すのでなく、自ら作り上げるという気概をもって臨めば、今からでも勝機を見出せるのではないだろうか。
本書では、どういう物件ならば購入してもよいのか、融資を引く秘訣に加えて各金融機関の最新の融資情勢、効果的なリフォームのやり方やリスクに負けずに満室経営を維持する方法などについて深掘りしている。
先述の道筋を絵に描いた餅ではなく、現実のものにしていくためのノウハウが満載だ。
複雑な数字や理論があまり登場せず直感的に内容を理解しやすい本書は、現代版にアップデートされたことで、ますます初心者にとっておすすめの入門書となった。
未読の方はもちろん、過去に読んだけど結局その時は一歩踏み出せなかったという方も手にとってみてはいかがだろうか。
なお、YouTubeの「健美家チャンネル」では著者の石原氏が登場する対談動画（全4回）が公開されている。是非こちらも合わせてご覧いただきたい。
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取材・文 Tamaarai
健美家編集部（協力：（たまあらい））
