実勢価格、公示地価、基準地価に固定資産税評価額ーー。同じ土地でも異なる額で表され、一物四価とも五価とも言われるほど複雑な日本の土地価格。
「路線価図でまち歩き」は、相続税評価額に注目し、それを図化した「路線価図」を見ながらまちを歩くイベントを10年以上続けてきた中川寛子さんによる、不動産投資にも役立つ知識が満載の新しいまち歩き入門書である。
中川氏は、不動産関連、とりわけ地盤、地形、街選びに詳しい「住まいと街の解説者」として本サイトでもおなじみの著者だ。
不動産取材のベテランである中川氏がなぜ、複数ある土地価格の中から路線価図をまち歩きに利用するのか。それは、路線（道路）に面する土地1平米あたりの価格である路線価なら、道路一本挟んだだけで何十万円も価格差があることや、交差点を渡るだけで価格が倍になるというそれぞれの土地の不思議が浮かび上がってくるからだとう。
まちによっては、駅から離れるにつれて価格が下がるどころか上がっていることろ、逆に駅に近くて利便性が高いはずなのに妙に安いところもある。どうしてだろう？路線価図を持って現地を歩き、まちを立体で見ることで、その価格差の理由が分かると本書で中川氏は説く。
本書には、全国15ヶ所「紙上再現！路線価図でまち歩き」も収録。今はタワマンが立ち並ぶ湾岸エリア「江戸から令和の400年を歩く。佃、月島、豊洲、新豊洲」や、東急沿線の新旧人気エリア「昭和のお屋敷街・田園調布から平成・令和の住みたい街・武蔵小杉へ」コースなど読み応えたっぷりで、明日にでも路線価図を持ってまち歩きしたくなる内容だ。
不動産投資家には、「再開発で変貌、低地でも年々値上がりする川崎で今、熱いのはどこ？」「線路を挟んで低地と台地が隣接。穴場と言われるまち、赤羽」コースも必見だろう。
名古屋、熱海のまち歩きでは再開発が路線価に与える影響、京都、金沢では歴史あるまちならではの特殊な事情などにも言及している。
5月のある日、15ヶ所の中でも路線価を構成する要素が見えやすいという「人気の街 中目黒～渋谷であなたはどこを選ぶ？」コースを、中川氏と一緒に路線価図片手に歩いてみた。
桜の名所・目黒川沿いの低地を挟んで2つの台地の間を上り下りするコースで、利便性、安全性、居住性のお手本のような場所が点在するという。
実際に歩いてみると、土地の高低差や道路幅が路線価に如実に反映されていることが体感できた。また、ドラマのロケ地としても有名な渋谷区立西郷山公園から低地を見下ろすと、その眺望、通風、日当たりの良さといった居住の快適性がひときわ高い路線価を形成していることに納得もいく。
逆に、渋谷駅から徒歩5分ほどという抜群の立地ながら周囲より安い場所があり、そこには単身者向けの賃貸物件が建ち並んでいることにも気付かされた。
つまり、自己居住用なのか、収益物件用なのか、目的に応じて路線価図の見方も活用方法も異なってくるということ。本書を読めば、家選び、不動産投資、さらにはまちづくりに路線価図をどう役立てれば良いかのノウハウが身につく。
少しでも不動産やまちづくりに興味があるなら、まずは本書を手にとって基礎知識を習得した上で、中川氏の講座「路線価図で街歩き」に参加してみよう。
次回は5月28日（日）13時30分ー16時、大森海岸～馬込～池上本門寺を歩く。海岸沿いから大森駅を経てかつて別荘地、文人の住んだ馬込の九十九谷と言われた凸凹を経て池上本門寺まで足を伸ばす、高台と低地が明確なコース、果たして路線価は想像通りなのか？自身の足と目で確かめてもらいたい。
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