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民法改正を解説。 民法改正で大家さんの物件購入・売却での重要変更ポイント 1

収益物件購入・売却/契約 ニュース

いよいよ改正民法が2020年4月から施行される。
そこで今回は民法改正での、大家さんの物件購入や物件売却に関わる重要なポイントについて、全日本不動産協会北海道本部の顧問弁護士であり、不動産取引について特に強い弁護士法人札幌・石川法律事務所石川和弘弁護士に話を聞いた。

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■前提と改正の全体像
まず大前提として、新たな改正民法が適用されるのは、2020年4月1日以降に締結された売買契約が対象になる事を覚えておきたい。
この民法改正で実務上大きく変わるのが「瑕疵担保」から「契約不適合」であり、今回の民法改正で売買に関わる重要な変更点はこのワンポイントだという。

■瑕疵担保から契約不適合になぜ変わるのか?
そもそも建前としては民法改正の主旨は「言葉を分かりやすくしようね」という事、「瑕疵担保という言葉が分かりづらいよね」ということだ。
その元になる大事な判例が「最高裁平成15年10月10日判決」である。
その内容を説明すると以下の通りだ。

■阪神淡路大震災後に下宿を建築したオーナーの判例
オーナーは建築業者に対して、鉄骨柱の寸法を構造計算上耐力が確保できる250mm×250mmの当初の設計に対して、大地震でも倒れない設計にして欲しいとオーダーし、鉄骨柱の寸法を300mm×300mmで依頼し建築会社はこれを承諾していた。

しかし建築業者は250mm×250mmで建てた。建築業者は、オーナーの依頼とは違うが構造計算上建物の安全性上の問題はないと主張した。

裁判では業者は法律に違反していないから「瑕疵ではない」と主張し、オーナーは約束違反だから「瑕疵だ」と主張。それに対して一審二審までは業者が勝ったが、最高裁ではオーナー側が勝ったのだ。

その判決の主旨は「法律に違反していなくても約束に違反した事が瑕疵」だとされたのだ。

民法改正ではこの判例が参考になり「瑕疵=契約と違う=契約不適合」となったと言うことだ。

■契約に適合しているか、不適合かで判断
一般的には「瑕疵担保責任=契約不適合」と内容的には同じと言われている。
しかし石川和弘弁護士の見解では「なかなかそうならないのでは」ということだ。

■瑕疵は2種類ある
瑕疵には、「客観的瑕疵」と「主観的瑕疵」の2種類がある。
「客観的瑕疵」とは建築基準法違反や雨漏れなど、客観的に判断できる瑕疵で、「主観的瑕疵」とは契約違反を言う。
では両方とも今後は契約不適合になるのか?

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石川弁護士は、「住宅を購入した時にその物件が建ぺい率オーバーだった例」で見解を説明した。
これは住宅の購入目的によって契約不適合かどうかが判断されると言うことだ。

転売目的なら転売するのに著しく価値が落ちるので契約不適合と判断される
居住目的なら住む上での価値の毀損は無いので、契約不適合とは判断されない可能性がある

■購入目的を記載する事が今後は重要
例えばアパートオーナーが投資用アパートを購入し、これが建ぺい率オーバーであれば契約不適合は認められる可能性が高い。
投資用物件は売却せずに保有するケースもあるが、短期で売却するケースも当然ある。売却の際には建ぺい率オーバーは、融資が付きづらいなどの理由で通常の価格よりも安くしか売れない可能性がある。

よってこの場合の建ぺい率オーバーは明らかに契約不適合に認定されると推測する。

■買付証明書に購入目的を書く
上記のような投資用アパートの場合には明らかに投資用と判断できるが、戸建てを買う目的は、投資用と判断できない。賃貸や実住、更には解体更地にして建て替える事も考えられる。

このようなトラブルを防ぐには買付証明書で購入目的を明確化する事が、契約適合性判断の重要な要素となる。
目的には「居住用・建替え用・投資用」などはっきりと書く事が重要である。

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■契約不適合は「想定外か織り込み済み」かが重要になる
例えば孤独死が起きた物件を知らないで購入してしまった場合に、解体目的だとしたら契約不適合はないと判断される可能性があるという。

このようにもし争ったときに購入目的を記載していないと、「解体目的で購入すると思った」のでと、契約不適合では無いと主張されるなどのトラブルになりやすいのではと言う。

そして最初は買付証明書に購入目的を入れておくといいが、最終的には賃貸借契約書が利用目的を入れているように売買契約書にも利用目的を入れたほうがいいと言う。

■物件状況報告書も重要
契約不適合責任との密接な関係があるのがこの物件状況報告書だ。
皆様も物件を購入する際にはこの報告書を見た事があるはずだ。
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この物件状況報告書の作り方で契約不適合の「想定外か織り込み済み」かがはっきりするのでとても重要だ。
これはオーナーが物件を売却する上では、もっとも大事なポイントにもなる。
ここに「経年劣化で建物が老朽化しており、それを現状有姿で売却する」事や、それを「容認する代わりに売買代金に反映した」という記載が今後は必要であるとの事だ。
重要事項説明書で説明しきれない物件の状況を、この物件状況報告書でしっかりと伝えて「想定外」をなくし「織り込み済み」にしていく事が重要だ。

■宅建業者からの問い合わせ
宅建業者から「古い物件を売る時に瑕疵担保責任を追求しないよという人に売っても、その後に購入した人の気が変わり瑕疵担保責任を追及されたら、2年の瑕疵担保責任を持たなくてはならないのか?」の問い合わせがあるが「結論は今はどうしようもない。瑕疵担保を持たなくてはならない。」と石川弁護士はいう。

しかし民法改正後は「物件状況確認書や契約書の特記事項にその事が書かれていて、価格にも反映している」となれば、契約不適合責任は持たなくても良いと考えられると独自の見解を述べた。

執筆:J-REC教育委員 原田哲也

【プロフィール】
2010年より、一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の北海道支部を立上げ、不動産実務検定の普及に尽くし、多くの卒業生を輩出。2018年よりJ-RECのテキスト編集、改定などを担当する教育委員に就く。
また自身が主宰する北海道大家塾は既に50回の開催を数え、参加人数も述べ3000人を超える。

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