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民法改正を解説。 民法改正で大家さんの物件購入・売却での重要変更ポイント 2

収益物件購入・売却/契約 ニュース

前回は瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることによって、買付証明書には購入目的を記載し、物件状況確認には、知っていることを抜けなく記載し、それによって売買代金に反映しているという事を記載すべきという説明をした。

前回に引き続き全日本不動産協会北海道本部の顧問弁護士であり、不動産取引について特に強い弁護士法人札幌・石川法律事務所石川和弘弁護士から伺った民法改正の注意点の続きだ。

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■賃貸借契約引継ぎでの注意点
アパート・マンションは現入居者との賃貸契約を引継ぐのでそれについての注意点を聞いたが、法改正前の賃貸借契約内容を改正後も引継ぐので、敷金条項や保証人の上限額などの契約の巻き直し等は必要無いそうだ。

■追完請求
民法上重要な変更があった。これが追完請求だ。
実は現在「瑕疵があった場合」には、契約の解除あるいは損害賠償請求ができることを定めているが、買主が売主に目的物の修補や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しなど履行の追完の請求(追完請求)をする事ができるかについては定めがないのだ。

よって今までは瑕疵があった時には、修補要求せずに損害賠償請求をする流れだった。しかし新民法ではこの直せという権利(追完請求権)を与えた。
そして今後はまず追完請求した後でなければ、代金減額請求をできないことになっている。

ではどのように追完請求するのかであるが、これが「かなり難しい、訴訟ではほとんど例を見ない」と石川弁護士は言う。
結局、追完請求するには「図面や工程」で判決をもらわなくてはならない。

しかし現実的には、裁判官は建築の専門家ではないので「そんなものは出せない」。
結局代金減額請求や損害賠償請求に行くと思われ、実質的には現在の運用と変わらないと言うことである。

■瑕疵担保は売主無過失責任
「瑕疵担保責任」は売主の過失の有無は問わない「無過失責任」なのである。
だが新たな「契約不適合責任」は追完請求や代金減額請求は無過失責任だが損害賠償請求は過失責任なのだ。

■代金減額請求
追完請求をしても、売主が相当期間内に相当方法による追完をしない場合に初めて代金減額請求ができる。
代金減額請求も追完も無過失責任だが、価値の減額分しか請求できない。

■損害賠償責任
損害賠償請求とは、代金減額請求のような価値の減額分しか請求できない事はなく、例えば更に転売しようとした時に売買代金よりも大きな損害を受ける時があり、その分を損害賠償請求する時があるが、この場合には売主の過失責任を問わないといけないことが注意だ。
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■期間限定の新ルール
現行民法においては、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求等について、瑕疵を知ってから1年間という権利行使の期間制限が存在しましたが、改正民法では、契約不適合を認識したにもかかわらず1年間売主に対してその旨の「通知」をしない場合に、買主が失権することとされた。
ただし例外規定として売主の悪意・重過失があれば1年の期間制限にはかからないとなる。

■不動産オーナーが民法改正で特に注意すべき点
不動産を購入するオーナーは、購入目的の明示が必須である。
説明したように買付証明書、契約書などにしっかりと購入目的を記載することを徹底されたい。
不動産を売却するオーナーは、売却してからの損害賠償請求が一番困る。

契約不適合責任は説明義務違反なので、物件状況確認書をしっかりと作成し、説明義務違反にならないように細心の注意を払うべきだ。しっかりと説明義務を果たしていれば、仮に代金減額請求になったとしても損害賠償請求にはならない。

執筆:J-REC教育委員 原田哲也

【プロフィール】
2010年より、一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の北海道支部を立上げ、不動産実務検定の普及に尽くし、多くの卒業生を輩出。2018年よりJ-RECのテキスト編集、改定などを担当する教育委員に就く。
また自身が主宰する北海道大家塾は既に50回の開催を数え、参加人数も述べ3000人を超える。

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