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競売物件は本当にお買い得なのか?地方区分マンションで利回り30%超え購入実録

収益物件購入・売却/競売 ニュース

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターK。今回は、「競売」で取得した物件について、入札から落札後の運用までの状況を紹介する。

紹介する前に、一般的に「競売」というキーワードを聞くと、次の言葉を思いつくだろう。

・プロの不動産業者が取引するものであり、一般の投資家がやるものではない。

・トラブルだらけの物件であり、債務者との交渉が怖い。

・ゴミ屋敷の物件を取得したら、処理方法がわからない。

上記の通り、全ての競売物件が安全ではない。しかし、私の身近にいる一般の投資家はリスクを回避し、結果、高利回りで運用している。「競売」は、マイナス的な要素もあるが、それを解決すれば、プラスになることを理解頂ければ幸いである。

1.物件概要

物件の所在地は都内から高速バスで3時間ぐらい要する地方である。また、最寄りの駅からは、タクシー乗り場を挟んで、徒歩50メートルのところにある区分マンションである。地方でも最寄りの駅からこれだけ近ければ、賃貸ニーズはあると考えている。

区分マンションの対象範囲は、1階ブティックと3階雀荘の2つである(2階はカフェであるが、他の所有者である)。

また、区分マンションには珍しいが、土地(89u)が付いている。そのため、2階のカフェから地代を受け取ることができる。

物件周辺は、隣に大型病院があり、近くには商店街がある。地方のため、過疎化が進み、閉店しているお店もあるが、比較的に住環境は整っているところである。

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2.間取り
1階は53uであり、ブティックを経営中、3階は25uであり、雀荘を経営中である。築年数は、昭和53年新築のため、約40年の古いマンションである。

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3.入札経緯

裁判所から公開されている資料を確認し、地方というデメリットはあるが賃貸中であり、家賃収入が見込め、最寄りの駅からも近いため、立地条件も悪くないと判断した。

入札前に現地調査のため、都内から高速バスを使用し、3時間を要して訪問した。1階の賃借人であるブティックの店長に会い、「当面、ブティックの経営を続けたい」というコメントを頂いた。

次に3階の雀荘を訪問し、オーナーは不在であったが、客がいたので経営は成り立っていると判断。落札後に家賃収入はあると判断し、入札を決断した。

余談ではあるが、せっかく地方に来たので、温泉に入って、その地元の特産物を食べて、また高速バスで帰宅した。

4.落札結果

結果、304万円で落札。入札件数は6件あり、他の方はほとんどが地元の方でした。後から知ったことだが、都内の方が落札し、噂になっていたとのこと…。

5.落札後の運用状況

債務者の方は既に亡くなられて、代理人の司法書士と会話しました。その後、3階の雀荘のオーナーに会った。そのオーナーは85歳の高齢で次のコメントがありました。

「この物件が競売となり、追い出されると思い、日々、不安でした。引き続き、この建物で商売ができることに喜びを感じています。」

通常の不動産投資では、管理会社を経由するので、賃借人と会う機会がない。しかし、競売だからこそ、人と人との繋がりが必要であり、人助けした分が利益につながると実感。

利回りは以下の通り。

家賃収入 1階ブティック 70000円/月、
3階雀荘 15000円/月
2階カフェ 65000円/年
落札金額 304万円
利回り 35%

その後の運用では、雀荘オーナーから家賃の振込みが時々、遅れることがある。電話して「家賃よりも健康面が心配です」というと、

「大丈夫です。まだ、元気だから」と言って、すぐに振込みしてくれる。この会話のやり取りには、家賃の管理だけでなく、賃借人の安否確認も兼ねて、雀荘オーナーには末永く麻雀を楽しんで頂ければと思う。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。
競売コンサルタント。サラリーマン投資家。年に数十回の入札を行い、数件落札。
競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。
執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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