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競売で利回り17.7%の満室アパートを落札!しかし、再建築不可ならぬ再建築困難!?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた満室アパートの物件をご紹介する。

今回、紹介するアパートは、築29年の木造アパートである。立地は、最寄りの駅から約1.5km離れたところであり、徒歩だと20分くらいかかる。

徒歩20分だと、賃貸募集時に苦労すると思われるかもしれないが、裁判所から公開された資料には8部屋あり、満室である。なお、裁判所が調査した時点での賃貸契約であるため、落札時は確認が必要である。

この物件は、裁判所から公開された資料によると、法律上、再建築可能である。しかし、実際は現場状況より、再建築困難との記載がある。ちょっと微妙な記載であり、説明する。

なお、都内近郊であり、満室だからと言って、何でもお勧めするわけではない。このような物件もあるということを理解頂ければと思う。

1.物件概要

(1) 周辺環境

物件は南関東にある有名な大都市にある。人口は日本の市町村では最も多く、350万人以上の大都市である。おそらく、ここまで言えば思いつくだろう。

都内に行くには最寄りの駅まで20分くらいであり、その最寄りの駅から電車を使用する。約1時間以内には都内に到着でき、都内への通勤、通学は可能である。

物件付近の状況は、狭い街路が多い丘陵地であり、中小規模の一般戸建て、アパートが点在する住宅街である。

(2) 物件概要

建物は木造2階建てのアパートである。土地は、462uあり、かなり広い。なお、建物が高台にあるので、階段を使って上がる必要がある。

01.外観

特記事項には以下の記載がある。建物は、建築基準法上、第42条2項道路に接しているため、再建築可能である。

しかし、高低差があるので、再建築が困難だと記載されている。高低差は、約2.2〜約4.5メートルと記載されている。

なお、再建築困難と記載されているが、実際、建物が建てられているので、不可能なことは無いように思える。このような記載がある物件に対して入札を考えている方は、必ず現場検証が必要である。

法律上、再建築可能だと思っても、その工事を請け負ってくれる業者が居なければ、意味もない。

もし、再建築できるかわからず、入札に迷ったら、やめて他の物件に入札した方が良いだろう。もしくは、知り合いの専門家に相談し、確認することをお勧めする。

(3) 間取り、室内

建物は2階建てであり、間取りは1K×8戸の合計8戸ある。

03.間取り1階

04.間取り2階

室内の写真である。普通に使われているアパートだろう。

05.室内写真

2.物件詳細

(1) 賃貸契約の内容

裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載されている。以下、賃料である。各部屋の賃料合計は、月々361,000円である。 スクリーンショット 2018-11-18 16.55.33

(2) 関係者のコメント

裁判所の公開資料には、関係者のコメントが記載されている。以下、執行官のコメントがあり、所有者に面会を試みたが、会うことはできず、書面のみの調査結果である。

07.執行官のコメント

(3) 物件評価の金額

裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

17,180,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果

(1) 落札結果

落札金額は以下である。

23,474,400円

入札件数は4件であり、法人が落札している。

通常であれば、立地と満室を考慮すると、入札件数が10件以上でもおかしくない。しかし、入札件数が少なかった理由は、裁判所から公開された資料には、「再建築困難」と記載されていたため、少なかった。

(2) 利回り

利回りは、裁判所から公開された賃料が継続可能であると以下である。

家賃 361,000円/月(433.2万円/年)

落札金額 23,474,400円

諸費用 1,000,000円(裁判所へ代金納付する際の諸費用(登録免許税など))

利回り 17.7%

4.最後に

こちらの物件の利回りは、17.7%である。なお、近辺地域のアパートの利回りは、10%を超えることはなく、非常に高利回りである。

しかし、高利回りの理由は、裁判所から公開された資料に、「再建築困難」との記載があったからである。

但し、万が一、再建築ができなくても、利回り17%を考えれば、6〜7年で落札金額を回収できる。もし、再建築できれば、お買い得な物件である。

一般の方で、このような物件に入札しようと考えたら、まずは現場確認と再建築の裏付けが必要である。

万が一、再建築の裏付けが取れなければ、かなりの高利回りを狙い、入札するのか、または、他にも競売物件は多くあるので、他の物件を検討することをお勧めする。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】

「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。サラリーマン投資家。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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