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競売で落札!築20年、利回り30%!なかなか優秀な地方の一棟アパートとは?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2019/02/23 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた一棟マンションの競落事例をご紹介する。

今回紹介する物件は、地方にあり、築20年の、利回り30%の一棟アパートである。

インターネットに掲載されている一般流通の物件で、時々、利回り30%の物件が見つかる。しかし、これらの物件は、半分以上が空室な物件、または、築年数40年以上の一目でボロボロだとわかるアパートなど、何かしらの問題を抱えていることが多い。

今回、紹介するアパートは、築20年であり、まだまだ十分に稼働できるアパートである。また、4戸のうち、3戸が賃貸中であり、残りの1戸は所有者が住んでいる。

読者には、今回、紹介する物件を参考に、一般流通市場にある利回り30%の物件と競売市場の利回り30%の物件を見比べて、このような物件が競売市場にあるということをご理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件は北関東の市町村にある。この市町村は人口約5万人であり、今から数年前に市町村が合併してできた。市内には民間の空港が併設されている。近隣の地域状況は、農家や一般住宅が点在している。

(2) 物件概要
物件は、土地が264u、建物の延べ床面積が162u、築20年の2階建ての木造アパートである。
外壁は水色であり、日当たりは良好である。駐車場もあり、郊外に所在する地域なので、駐車場は必須だろう。

写真1_外観
(3) 間取り、室内
間取りは以下である。1階と2階は同じ間取りであり、合計2DK×4戸である。1戸の広さが40uぐらいであり、二人ぐらいでも住める広さである。

写真2_間取り
以下、室内、駐車場の写真である。築20年なので、普通の部屋である。

写真3_室内写真

2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され、以下、賃料である。裁判所の執行官が調査した時点の賃料合計は、12万2000円である。

少し気になる点は、101号室には所有者(=債務者)が住んでいる。また、201号室の記載に、「猫を8匹飼っている」との記載がある。

退室時、猫の匂いが部屋に染み着いていると、その清掃代やリフォーム代がかかるため、敷金2か月分を受領したのだろう。
満室時の賃料は、101号室が40000円で賃貸できると想定すると、合計16万2000円である。

写真4_賃料

(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、関係者のコメントが記載されている。土地の概況より、「無道路地」と記載され、つまり、この土地には接道がないという意味である。通常、接道がない土地に建物は建築できない。今後、再建築できるかどうか気になるだろう。

なお、債務者のコメントより、隣接している土地を借り、その土地を利用して、アパートへの道路としている。その地代は年間13万円と記載されている。

写真5_債務者コメント

建物の概況を確認すると、このアパートを新築する際、建築確認の許可を得ている。今後、再建築の可否は、新築時に許可を得ているため、再度、隣接している土地の所有者に確認した方が良いだろう。

写真6_建物の概況

(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。
2,260,000円
上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。

560万円

入札件数は15件であり、法人が落札している。これは想定であるが、基準価格が226万円であり、その2倍は552万円である。落札者は、どうしても、この物件が欲しくて、8万円を上乗せし、切りよく560万円にしたのではないだろうか?

このように「基準価格の何倍で落札できるか?」という考えは、競売物件を頻繁に入札する方が、よく利用する手段である。

(2) 利回り
利回りは、裁判所から公開された賃料が継続可能であり、地代を差し引き、満室を仮定すると30.7%である。
家賃 16万2000円/月
地代 13万円/年
落札金額 560万円
諸費用 30万円(裁判所へ代金納付する際の諸費用(登録免許税など))
利回り 30.7%

4.最後に
この物件は、地方であるが、築20年の一棟アパートで利回り30%で落札できたら、上出来である。一般流通市場でも、時々、利回り30%の物件を見つけるが、何かしら問題を抱えている。この物件のような一棟アパートは、一般流通市場ではなかなか見つからないだろう。

なお、この物件には、接道がないという問題があった。しかし、隣接の土地を借用し、かつ、新築時には建築確認の承認が得られている。おそらく、再建築できる可能性が高い。この辺りの記載は、裁判所から公開された資料をしっかりと隅々まで読んで、良し悪しを判断頂きたい。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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