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550万円で築浅一戸建てを落札!利回り15%超えの競売事例

収益物件購入・売却/競売 ニュース

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

紹介する物件は、地方にある戸建物件である。既に賃貸中であり、築17年の利回り15%の戸建賃貸を紹介する。

通常、不動産投資はお金がかかるものであり、区分マンションで1000万円以上、一棟アパートや一棟マンションで、数千万円〜数億円は要し、高額な費用がかかる。また、自己資金が少ないと金融機関からの融資に頼るしかない。

しかし、今回紹介する物件はそこまでの費用はかからない。自己資金で500万円前後ぐらい所有している方なら、無理に金融機関から融資を受けず、高利回りの物件を購入することができる。

余談であるが、競売でも融資することは可能である。私も競売物件で数回、融資を受けている。しかし、競売の融資は、落札した後、代金納付の期限が決まっている。

そのため、万が一、金融機関の審査期間が長引く、または、審査の結果が通らないと、結局、自己資金で納付する必要がある。競売で融資を考えている方がいたら、現時点、ご自身が支払える範囲で入札することをお勧めする。

読者には、今回、紹介する物件を参考に、小額の投資で、利回り15%の家賃収入がある物件が競売市場にあるということをご理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件は南関東の市町村にある。この市町村は人口約10万人である。天然ガスをはじめとした地下資源に恵まれて、成長した市町村である。

近隣の地域状況は、国道がすぐ近くを通り、戸建住宅地を中心に共同住宅地域が点在している。

(2) 物件概要
物件は、土地が110u、建物の延べ床面積が89u、築17年の2階建ての戸建である。日当たりは良好であり、駐車場もある。郊外に所在する地域なので、駐車場は必須だろう。

写真1_外観

(3) 間取り、室内
間取りは以下であり。4LDKである。1階と2階のそれぞれにトイレがあり、2階の各部屋にはクローゼットがある。子供がいる家族向けの戸建てである。

写真2_間取り

以下、外観、室内の写真である。築17年なので、まだまだ使える物件である。

写真3_室内

2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され、以下、賃料である。裁判所の執行官が調査した時点の賃料は、7万8000円である。また、平成11年から住み始め、居住年数10年以上住んでいる。住む期間が長ければ長いほど、住み慣れているので、退居する可能性が低いだろう。

写真4_賃料

(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、関係者のコメントが記載されている。
内容を確認すると、母親が寝たきりとの記載がある。寝たきりの場合、ベッドが大きいため、狭いアパートやマンションへの引っ越しは難しいだろう。また、2階以上のアパートやマンションも階段があると、上り下りが大変である。落札後、居住者は、そのまま賃貸を希望するだろう。

写真5_関係者の陳述内容

(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

296万円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。

551万1009円

入札件数は22件であり、個人が落札している。22件の落札件数は、この地域では比較的に多い方だろう。

個人が落札していることから、本人は転売目線ではなく、上記の賃料収入があると見越し、賃貸運営を前提に落札したのだろう。

(2) 利回り
利回りは、裁判所から公開された賃料が継続可能であると、15.4%である。

家賃 7万8000円/月
落札金額 551万1009円
諸費用 50万円(裁判所へ代金納付する際の諸費用(登録免許税など))
利回り 15.4%

4.最後に
この物件は、賃貸中であり、裁判所から公開された資料を見る限り、落札しても賃貸継続の可能性が高く、すぐに家賃収入が得られる。ここがポイントである。落札したら、「すぐに家賃収入が得られる」ことである。

通常は、競売物件で賃貸運営の場合、居住者がいたら、退出交渉を行い、そのあと、リフォーム、賃貸募集、賃貸契約という流れである。時間はかなり要し、早ければ半年、リフォームや賃貸募集が長引くと1年以上を要する場合もある。

費用は戸建てのリフォームの場合、壁紙の交換だけなら、40万円〜80万円。水回りもリフォームすると、100万円以上かかる場合もある。

結論、これから小額で不動産投資を始めようとしている方がいれば、今回のような物件も選択の範囲に考えて頂きたい。不動産投資の初心者で、都内の区分マンションから投資する方がいる。

利回り5〜6%で、管理費と修繕費を差し引かれ、融資を受けたら、手元にキャッシュが残らない物件が多いだろう。もし、このような物件に投資するなら、直ぐに家賃収入が得られ、利回り15%以上の物件を選択するほうがベストである。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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