• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

6,776アクセス

競売物件を安く買って転売!利益はいくらくらいになる?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

紹介する物件は、都内近郊にある戸建物件である。今回は、不動産業者が落札し、転売した事例を紹介する。今回の物件は、転売の事例の中でも、非常に利益が出た物件である。

但し、どのような競売物件でも転売すれば、今回と同様に利益が出るとは限らない。競売物件でも、賃貸向けの競売物件、転売向けの競売物件に分別でき、判断が必要である。かつ、その転売向けの物件でも、すぐに利益が得られる物件もあれば、1年以上、売れ残っている物件もある。

すぐに利益が得られる物件は、所在地や築年数、建物状態など、いろいろな条件を確認する必要がある。正直、転売はプロの不動産業者がやるべき分野である。

読者には、今回、紹介する物件を参考に、賃貸物件を所有していても、後に転売するケースもあるので、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件は南関東の市町村にある。この市町村は人口約20万人以上であり、海に面している。近隣の地域状況は、すぐ近くには大きな大学があり、アパートや飲食店も点在する。大学が近くにあるので、若い方々も多く住み、非常に活気がある。最寄りの駅から徒歩20分ぐらいかかる。

(2) 物件概要
物件は、土地が100u、建物の延べ床面積が75u、築21年の2階建ての戸建である。
日当たりは良好であり、駐車場もある。郊外に所在する地域なので、駐車場は必須だろう。

写真1_外観

(3) 間取り、室内
間取りは3LDKである。1階はリビングと和室がある。2階は洋室が2つあり、それぞれにクローゼットが設置されている。ファミリー向けの戸建てである。

写真2_間取り

以下、外観、室内の写真である。普通に使われている戸建てである。築21年を経過しているが、十分に利用できる。近くに大学があるので、シェアハウスや友達同士で住む賃貸向けの物件でも可能だろう。

写真3_室内

2.物件詳細
(1) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、関係者のコメントが記載されている。リビングに入り口付近に穴があると記載されているが、リフォーム時に修繕すれば、特に問題はない。

スクリーンショット 2019-04-23 6.46.37

(2) 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。競売物件には、必ず、裁判所からの公開資料があり、この資料の作成、取り纏めを行うのが執行官である。その公開資料には、執行官が競売物件を確認した際、自らの意見も記載されている。

今回の物件において、以下、執行官の意見である。その中に「下屋」との記載があるが、庇(ひさし)であれば、特に問題ない。

写真4_関係者の陳述内容

(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

509万円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。

601万円

入札件数は6件であり、法人が落札している。駅から少し離れているので、入札件数は少なかったと思われる。結果、通常よりも安く落札できている。

(2) 販売価格
落札した法人は、債務者と交渉して退去させ、リフォームを行い、この戸建てを販売している。その販売価格は以下である。

1380万円

写真5_販売価格

この戸建ては、販売開始から1か月ぐらいで成約している。しかも、値引きなしで成約している。大成功の転売事例である。

利益は、具体的には述べることを避けるが、約600万円で落札され、それ以外に要した費用は以下である。

@リフォーム代…外壁塗装まで行っているので、かなりの費用が掛かっている。
A税金…不動産取得税などの税金である。
B債務者退去費用、残置物処理費用…こちらは具体的な金額は交渉次第だろう。

いろいろと費用はかかるが、落札した法人は、ある程度、不動産投資を経験している人が計算すれば、かなりの収益を得ているのがわかるだろう。

4.最後に
今回、競売で取得した戸建てを転売する事例を紹介した。このような転売は、宅建の免許が必要であり、個人向きではない。個人でも賃貸目線で競売物件を落札したが賃貸契約まで至らずに転売した場合、所有期間5年以下であれば、短期譲渡所得で約40%の税金がかかる。

また、落札しても、債務者との退室交渉、残置物処理、リフォームの依頼などがある。さらに、個人場合、自分で転売できないので、不動産業者への仲介手数料も発生する。万が一、債務者との交渉がこじれ、強制執行にもなれば、さらに費用がかかり、時間もかかる。

法人で転売を行うと、既に債務者との交渉には経験があるため、慣れたものだろう。リフォームに関しては、その地域を担当していれば、安いリフォーム業者との繋がりがあり、値段を抑えて、リフォーム工事ができる。販売は、自分でやれば良い。そのため、競売の転売は、法人向きと言えるだろう。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資ニュース

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

ページの
トップへ