定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。
紹介する物件は、非常にオシャレな物件である。おそらく、注文住宅だろう。一般的に競売物件のイメージは、長年経過したボロ戸建てや、残置物が多く残っているゴミ屋敷を想像するだろう。しかし、今回、紹介する物件は、非常にオシャレであり、間取りや室内の写真を見ると、デザイナーにお願いしたような室内、間取りである。
この物件は競売物件で公開後、不動産業者が落札し、転売している。なお、初心者の方が転売目的で物件を仕入れることが難しい。転売はプロの不動産業者がやるべき分野であるのでご注意頂きたい。
読者には、このような物件が競売市場にはあるということを、ご参考に頂けたらと思う。
1．物件概要
（1） 所在地
物件は北関東の市町村に存在する。物件の所在地は最寄りの駅から300m離れたところにあり、駅からは比較的に近い。
（2） 物件概要
物件は、土地が277㎡、建物の延べ床面積が117㎡、築9年の2階建ての戸建である。
外観は、2階建てのモダン的な建物であり、注文住宅だろう。
（3） 間取り、室内
間取りは4DKである。1階はリビングと和室、トイレ、2階は洋室が3つ、洗面所と浴室、トイレがある。吹き抜けや土間もあり、収納スペースも多くある。
以下、室内の写真である。一切、残置物はない。写真をボカシているのでわかりづらいが、リビングの壁紙には一部レンガ調であり、非常にオシャレである。和室の収納スペースは、宙に浮ている感じであり、下に一部黒石がひかれている。
この写真から、建て売りにはない作りであり、デザイナーにお願いしているだろうことがうかがえる。なお、少しクロスが黄ばんでいるので、壁紙の交換は必要かもしれない。
2．物件詳細
（1） 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。しかし、この物件は空き家だったため、関係者のコメントが一切なかった。
（2） 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されている。
以下、コメントである。タイルに破損があると記載されているが、写真もないので、現地で確認しないと何とも言えないところである。
（3） 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。
6,750,000円
上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。
3．落札結果
（1） 落札結果
落札金額は以下である。
15,890,000円
法人が落札している。
（2） 販売価格
落札した法人は、この戸建てを販売し、以下、その販売価格である。
22､800､000円
この戸建てを調査したが成約情報がない。しかし、販売履歴もないので、直ぐに成約されたと思われる。
4．最後に
今回、競売物件で非常にオシャレな物件を紹介した。しかし、このような物件が毎回見つかるわけではないが、このような物件も時々あるので、競売物件にも興味を持って頂けたらと思う。
但し、競売物件を転売するなら、宅建の免許が必要であり、個人向きではない。個人でも賃貸目線で競売物件を落札したが賃貸契約まで至らずに転売した場合、所有期間5年以下であれば、短期譲渡所得で約40％の税金がかかる。落札しても、債務者との退室交渉、残置物処理、リフォームの依頼などがある。さらに、個人場合、自分で転売ができないので、不動産業者への仲介手数料も発生する。
不動産業者で転売を行うと、債務者がいた場合、交渉には経験があるため、慣れたものだろう。リフォームに関しては、その地域を担当していれば、安いリフォーム業者との繋がりがあり、値段を抑えて、リフォーム工事ができる。販売は、もちろんその不動産業者がやれば良い。
執筆者：ドクターK
【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。
