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不良債権化した不動産に金脈、競売市場は2020年拡大見通し

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2019/12/17 配信

リーマン・ショックを受けて2009年に競売に掛けられる物件が急増したが、その後は右肩下がりとなっている。

不動産競売流通協会によると、2019年11月末時点の全国の競売件数は2万2076件となって2018年実績より502件少ない。ただ、主要都市別に見ると、東京都は1364件と2018年比で137件増えており、その内訳は土地・建物549件(前年464件)、区分所有759件(同721件)、その他56件(同42件)となっている。首都圏(1都3県)では、千葉県を除き増えている。

アベノミクス以降、日本経済が緩やかに拡大し、東証一部など一部上場企業の業績が回復して個人所得も増えてきた。金融機関の不動産向け融資も拡大し、高額物件や収益不動産も買われるなど不動産市場への潤沢な資金流入が顕著だった。しかし、足もとを見ると、徐々に競売物件が増え始めていることで、「2020年は競売にかけられる物件の件数が増える」と不動産競売流通協会の青山一広代表理事は話す。

アベノミクスと東京五輪の開催決定を端緒につり上がった不動産価格。だが、アベノミクスの恩恵を受けているのは一部に過ぎない。ほとんどの層の所得環境は改善されず、むしろ働き方改革などで残業代が減ってしまった。

そうした不動産価格上昇に置いてきぼりの多くのサラリーマン投資家に金融機関が身の丈以上の融資を与えてきたが、それが破綻する可能性が芽吹いている。競売市場を投資の種が増えそうだ。

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築年数が経過していても競売で高値流通するケースは少なくない(写真はイメージ)

こうした状況に加え、改正民事執行法が競売市場への参入を後押しするとの見方もある。警視庁の調べでは全国の暴力団事務所約1700カ所に約200物件の不動産競売経歴があるとされているが、改正民事執行法によって今後は暴力団員や元暴力団員、法人の役員に暴力団関係者などがいる場合、裁判所の判断で買い受けできないようになったためだ。競売市場の健全性が周知されるようになれば参入をためらっていた個人の参戦が増えるかもしれない。

そうした中でいくつかの競売事例を紹介すると、まず今年の全国落札最高額は11月末時点で渋谷区代々木1丁目の飲食店がテナントの商業ビルだった。土地871.94u、建物1856uの商業ビルに2本の応札があり、売却基準価額21億8000万円に対し、約60億9700万円と1坪当たり2280万円の水準で落札した。

築古であっても人気の物件は少なくない。千代田区平河町の築40年の区分1LDK(40.44u)には管理費など延滞金(約20万円)があったが15本の応札があり、売却基準価格2256万円に対し3242万円で落札された。

リフォームに200万円ほどを投じて4480万円で販売となった。別のケースでは、築11年の2LDK(82.22u)に19本の応札があった。大江戸線西新宿5丁目から徒歩6分のタワーマンションの32階に売却基準価格4959万円を9025万円で落札して1億1000万円の販売価格とした。

JR山手線駒込駅から徒歩3分の場所で賃貸中の区分マンション(約41u)は売却基準価格2096万円に対して2748万円で落札して3799万円で売り出した。賃貸中の家賃は12万4000円。利回りベースで見ると、一般的な流通市場での売買の場合3.92%だが、競売で割安に手に入ったため利回り5.41%となった。

実際、こうした例を踏まえながら競売物件は新たな不動産投資モデルだと考える個人投資家がじわり増え始めている。外資系証券会社に勤めるA氏は、不動産会社や司法書士などに頼らずすべての手続きを自分で行い、不動産会社などプロと競合した東京都内の物件を落札した。

地元の美術大学生向けにアトリエとして貸し出している。「空き家の数と空き家率が上昇を続け、2030年を過ぎるころには空き家率は30%台を突破する深刻な状況を迎えるが空き家を生かすチャンスは意外に転がっている」(A氏)として競売物件に初めて参戦したという。

ちなみに今年話題の競売物件を見ると、国会を騒がせた森友学園元理事長の自宅(大阪)は売却基準価格2138万円に対して3050万円で落札され、千代田区内神田では建物部分(90.73u)の競売で売却基準価格842万円に対して法人15件が応札して2081万円で落札され、安倍首相夫人が経営する居酒屋となっている。

健美家編集部

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