定期的に競売セミナーを開催し､日々､競売の相談を受けているドクターKである｡今回､競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する｡
紹介する物件は､都内近郊にある戸建物件である｡裁判所から公開された資料は既に賃貸中であり､落札後も賃貸継続できれば､利回り14％である｡
この物件のポイントは、最寄りの駅から東京駅まで乗り換えなしの約30分で移動できる。また、最寄りの駅まで800メートルであり、非常に立地条件が良い。少し建物が古いので、そこはデメリットであるが、ご参考に頂きたい。
1.物件概要
(1) 所在地
物件は都内近郊の市町村にあり、人口は約60万人の大規模な市町村にある。この市町村は、東京都内に通勤・通学する方が多いベッドタウンがあり、高層マンションを含む住宅地が点在する。物件付近の状況は、中小規模の一般住宅、アパート、マンション、店舗が混在する地域である。最寄りの駅から､約800メートル離れたところにあり、徒歩10分程度で駅まで移動できる。
(2) 物件概要
物件は､土地面積が35㎡､建物の延べ床面積が52㎡､築46年の2階建ての木造戸建である｡
外観は、築46年も経過しているのでかなり古く見える。
(3) 間取り､室内
間取りは以下である。1階と2階でそれぞれ賃貸中である。土地が狭いため、建物の中も狭い。1階にカウンターと記載されている。関係者のコメントより、以前、スナックを経営との記載があるが、調査時点では、住居として利用している。
以下､室内の写真である｡築46年を経過しているが､比較的に綺麗である｡数年前にリフォームし､壁紙やキッチン､浴室を交換している｡
2.物件詳細
(1) 賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され､以下､賃料である｡
裁判所の執行官が調査した時点の賃料は合計で95,200円である｡左側の賃料が1階であり、47,700円である。右側の賃料が2階であり、47,500円である。
但し、補足すると、後ほど説明するが、記載されている賃料に振込み手数料分が含まれているので、その費用を差し引くと、1階の賃料は、47,000円、2階は46,000円であり、合計93,000円である。
占有開始時期が、平成21年と平成25年であり、5～10年住み続けているので、落札も賃貸継続する可能性が高いと判断できる。
(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には､関係者のコメントが記載されている｡
1階の占有者のコメントに床が傷んでいるとの記載がある。2階の占有者のコメントには、雨漏りと床が傾いているとの記載がある。築46年も経過しているので、仕方ないだろうと思う。
(3) 権利関係のコメント
以下､権利関係のコメントである｡
1の｢不動産の表記｣は､競売対象の不動産を示し､物件番号1が土地､物件番号2が建物である｡
3の「買受人が負担することとなる他人の権利」に保証金15万円との記載がある。しかし、法律上、落札後、買受人（落札者）が、この保証金を支払う義務はない。通常、新たに賃貸契約を締結するので、その時に話し合いだろう。
4の「物件の占有状況等に関する特記事項」は占有状況の権利関係であり､賃借人の権利が記載されている｡落札人が､賃借人に退去を求める場合､賃借人には6か月間の明渡しが猶予される｡転売目線なら､対応が必要であるが､賃貸目線で入札することが目的であれば､問題ない｡
(4) 接道関係のコメント
以下､接道関係のコメントである｡接道は特に問題ない。しかし、特記事項に建ぺい率オーバーとの記載がある。通常の金融機関からの融資は厳しいだろう。また、セットバックの確認も必要である。
(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である｡
4,620,000円
上記の金額は､裁判所から依頼された不動産鑑定士によって､査定される｡この金額は､一般流通市場の価格よりも安く設定される｡理由は､この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず､競売自体が成り立たないためである｡
3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である｡入札件数は18件であった。
7,680,099円
(2) 利回り
利回りは､裁判所から公開された賃料が継続可能であると､14.5％である｡
家賃 93,000円/月
落札金額 7,680,099円
諸費用 300,000円
（裁判所へ代金納付する際の諸費用（登録免許税など））
利回り 14%（諸費用を除く、表面利回りは14.5%）
4.最後に
この物件は､賃貸中であり､裁判所から公開された資料を見る限り､落札しても賃貸継続の可能性が高く､すぐに家賃収入が得られる｡ここがポイントである｡通常、賃貸中でなければ、リフォームや賃貸募集が必要であり、落札金額以外に、費用と時間を要する。
また、この物件は立地が良いので、この近辺の地価は、1㎡あたり、30万円ぐらいである。この土地を更地にしたら、1000万円ぐらいの価値があると思われる。落札後、賃貸中の方が退出され、賃貸契約が難しく、手放したいなら、更地にして、土地売却も一つの手段である。
小額で不動産投資を始めようとしている方がいれば､今回のような物件も選択の範囲に考えて頂きたい｡しかし､裁判所の手続きや債務者との交渉などがあり､初心者が一人でやるとかなり大変である｡
ちなみに､私の周りには競売物件が初めての不動産投資物件の方もいて､不可能ではない｡そのような方は､競売関係に詳しい方と連携し､相談しながら､物事を進めることが一番良いだろう｡
執筆者:ドクターK
【プロフィール】
｢不動産セカンドオピニオンサービス合同会社｣所属｡競売コンサルタント｡年に数十回の入札を行い､数件落札｡競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し､競売のノウハウを伝授｡執筆活動も行い､著書｢はじめての競売｣に一部寄稿｡
