• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

3,989アクセス

この秋から競売物件に不動産投資好機到来?コロナ禍の1年、価格下落とゼロ金利の継続も追い風

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2020/06/02 配信

政府は、新型コロナウイルスに伴う緊急事態宣言を5月25日に全面解除し、27日に2020年度第2次補正予算案を閣議決定した。財政支出に民間融資なども加えて、一次補正で盛り込まれなかった収入減で家賃の支払いが困難になった事業者への支援も加えた。

家賃の3分の2を半年間にわたって給付する支援策は最大600万円とし、中小企業を支援する「中小企業経営力強化支援ファンド」も拡充して資金繰りに不安を抱える数百社に出資する。

ただ、休業・外出自粛により景気の後退は避けられない状態だ。足もとでは、中小企業の経営状況は厳しさを増している。新型コロナの緊急事態宣言により、悪影響の直撃を受けた外食産業の業界団体からは、「このままで倒産の危機に直面する」との声が上がっている。

外食産業にとどまらず、このままでは多くの企業において、非正規社員のリストラにとどまらず、正規社員の給料のカットやリストラも現実味を帯びており、住宅ローンが支払えなくなって住宅を手放さざるを得なくなったりするケースも想定され始めている。今後、競売物件が増える可能性に着目する報道も出てきた。

不動産競売流通協会では、「中小企業の倒産に伴う債務清算の競売が増えて競売の物件数を押し上げる可能性があり、今年の秋以降から競売化が具体的になるケースが顕在化してくるのではないか」と指摘している。

競売原稿イメージ

◆緊急事態解除で競売市場も動き出す

不動産競売情報のエステートタイムズ(東京都豊島区)によれば、首都圏は2020年1月から3月までの配当要求終期の公告が東京492件(前年比19%増)、神奈川445件(同5%%)、埼玉319件(同3%減)、千葉271件(同4%減)があった。

この配当要求終期の公告とは、不良債権が発生したことに伴い差し押さえられた物件が競売対象になっていることを予告しているものだ。

しかし、緊急事態の宣言後に競売市場も停滞している。東京地裁の入札・開札状況について、ワイズ不動産投資顧問によれば、「4月の中止を皮切りに7月いっぱいまでの開催が取り消しとなっている」。再開は8月19日分からと想定している。

200物件以上が滞留しているとみられるが、宣言の解除を受けて徐々に競売物件の入札・開札が始まる。年末当たりからコロナ競売がまとまって出現してくるとの見方が少なくない。

今年は、コロナ影響を受けない段階から競売物件がじわりと増えている。同投資顧問によれば、「今年2月3日の配当要求終期の公告件数は過去4年で最も多かった」。

同月27日には世田谷区の6LDKの大型戸建て住宅が売却基準価格1億5363万円に対して11本が応札して1憶9333万円で個人が落札したという。

◆高リスクは情報力で補完を

不動産投資家は、こうした競売市場を物件仕入れのフィールドとして捉えるケースは少なくない。競売物件の魅力は、分譲住宅だけでなく、アパート一棟や商業店舗、事務所など出品の種類がバラエティに富んでいることが挙げられ、物件を落札する際の値段(売却基準価格)も割安に設定されていることで、普通の不動産流通市場での相場に比べて3〜5割ほどの価格で落札できることが少なくないためだ。

一方でリスクも高い。裁判所が競売を行う。一般に流通している不動産では、宅地建物取引業法をもとに取引するが、競売物件は民事執行法の適用となる。

競売物件では物件案内や内覧、瑕疵担保保険などの保証がなく、裁判所が用意した@現況調査報告書A評価書B物件明細書――のいわゆる3点セットだけで、ほかに知りたいことがあれば物件の調査は自分でしなければならない。

内見も大幅に制限されており、裁判所が作成した現況調査報告書にある間取り図や写真で判断することになるが、自ら現状把握できないのに瑕疵担保責任を追及して損害賠償や契約の解除ができないなどがリスクとして挙げられる。

都区部の中古マンションで駅近の好立地であるにもかかわらず、管理組合の機能不全や周辺の住環境といった地ぐらいの評価によって売却基準を大幅に下回るケースもある。つまり、こうたネガティブ要素を自ら調べ上げる情報収集力に欠ける投資家に参戦はお勧めできない。

ただ、コロナ禍を受けて、競売を活用しての不動産投資が広がりを見せるかもしれない。

個人や企業に対するコロナ支援の財源の一部は国債の大量増発で賄うため、日銀は4月27日の金融政策決定会合で、年間80兆円としていた国債買い入れ額のめどを取っ払った。無制限の買い入れ体制にして国債増発による需給バランスの悪化による長期金利の上昇を抑える政策に動いている。

引き続きゼロ金利、マイナス金利政策が続く。これから不動産価格も10〜20%値下がりするとの見方もあり、金利動向と合わせて不動産投資の条件としては整っている。

(取材・文、鹿嶋淳一)

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

ページの
トップへ