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【競売事例】590万で、想定利回り40%超えの店舗付き住宅を落札

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2020/07/23 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

物件をご紹介する前に、今年4月から競売物件の入札手続きに変更があったので共有したい。今年4月から暴力団員等の買受け防止制度が適用された。その制定に伴い、入札時、以下の資料の提出が追加された。以下は、個人入札用の書類である。

陳述書 暴力団員等の買受け防止制度の陳述書
陳述書 暴力団員等の買受け防止制度の陳述書

上記について、裁判所では一般な方でも安心して入札できるように法改正したと思われる。このような改正は定期的に行われている。ご参考に頂けたらと思う。

これから物件の紹介に移る。今回、紹介する物件は、都市近郊の一棟物の賃貸物件である。裁判所から公開された資料では、最上階の部屋が賃貸中である。

この物件のポイントは、建物が地下1階、地上3階の一棟であり、最上階は月8万円で賃貸中である。地下1階と地上1階は、元々飲食関係のお店であり、地上2階と3階は住居である。

満室になれば、毎月30万円以上の家賃収入が得られる。しかし、リスクもある。コロナの影響で、現時点、飲食店などは影響を受けている。飲食店を対象に募集をかけると、賃貸契約までに時間を要する可能性があるため、飲食には拘らない方が良いだろう。

1.物件概要
(1) 所在地
物件の所在地は南関東の地方都市である。人口は約20万人の大規模な市町村にある。比較的に大きい駅があり、東京都内まで1時間以内に行くことが可能である。また、工場や大学もあり、活気がある都市である。物件付近の状況は、最寄りの駅から、約1.4km離れたところにあり、住宅が密集している地域である。

(2) 物件概要
物件は、土地面積が48u、建物の延べ床面積が96u、築35年の地下1階、地上3階建ての鉄筋コンクリートの一棟である。

建物の外観 築12年であり、建物の外観はモダンな作りである
建物の外観 築12年であり、建物の外観はモダンな作りである

(3) 間取り、室内
間取りは以下である。各階、約24uである。地下1階と地下2階はカウンターが設置され、飲食店をやりたいなら、直ぐに賃貸できる構造である。

間取り 2LDKであり、各部屋が広い
間取り 2LDKであり、各部屋が広い

以下、室内の写真である。室内はいろいろと物が散乱している。しかし、地下1階と地上1階は、元々、飲食店を営んでいたため、綺麗にすれば、直ぐに賃貸できるだろう。2階は債務者が居住しているが、部屋の写真より、女性の部屋のように思える。

室内 いろいろと物が散らかっている状態である
室内 いろいろと物が散らかっている状態である

2.物件詳細

(1) 賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され、以下、賃料である。
裁判所の執行官が調査した時点では、地上3階の部屋を80,000円で賃貸している。地下1階、地上1〜2階は、所有者(債務者)が占有している。

賃貸契約 最上階のみ賃貸中である
賃貸契約 最上階のみ賃貸中である

(2) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、関係者のコメントが記載されている。
気になるコメントがいくつかある。
・南側、または、西側に傾斜している。
・地下1階と地上1階で雨漏りがある。
・下水から異臭がある。
これらのコメントより、リフォーム費用は多めに計算した方が良いだろう。

陳述内容 所有者、占有者のコメントが記載されている
陳述内容 所有者、占有者のコメントが記載されている

(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

7,230,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。上記の基準価格よりも低い金額で落札されている。落札者は、ほぼ最低落札価格で落札できている。ちなみに、最低落札価格とは、上記基準価格の2割引である。

5,911,000円

(2) 利回り
利回りは、裁判所から公開された賃料を参考にする。
前提は、各部屋の家賃を80,000円/月で計算する。リフォーム費用は、業者に見積りを取ったわけではないが、3,000,000円とする。

家賃 80,000円/月?4部屋
落札金額 5,911,000円
リフォーム費用 3,000,000円
諸費用 300,000円
(裁判所へ代金納付する際の諸費用(登録免許税など))

利回り 41%

4.最後に
この物件に関して、リフォームが必要であり、手間と時間がかかる。コロナの影響で、水商売の賃貸がすぐに賃貸契約ができるとは思えず、少し時間を要するだろう。しかし、上手く軌道に乗れば、利回り30〜40%は可能な物件である。

小額で不動産投資をやりたい方で、いろいろとチャレンジしたい方がいれば、今回のような物件も選択の範囲に考えて頂きたい。しかし、裁判所の手続きや債務者との交渉などがあり、初心者が一人でやるとかなり大変である。リフォームも相見積などを行い、業者選定が必要である。ちなみに、私の周りには競売物件が初めての不動産投資物件の方もいて、不可能ではない。

もし競売にチャレンジしたい方がいたら、競売関係に詳しい方と連携し、相談しながら、物事を進めることが一番良いだろう。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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