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【競売事例】築13年、駅徒歩8分の一戸建て。落札後の転売価格は?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2020/12/24 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

紹介する物件は南関東にある戸建物件である。交通の便は都内まで約1時間で行けるため、都内通勤が可能な地域である。物件は築13年であり、コンクリートの擁壁の上に建てられ、日当たり良好である。室内も非常に綺麗である。この物件がいくらで落札され、売却するのか?ご確認を頂けたらと思う。

但し、どのような競売物件でも転売すれば、今回と同様に利益が得られるとは限らない。注意頂きたいことは、例えば、賃貸向けの物件を落札し、利回り20%の物件でも、転売だと利益が得られない物件もある。一方、転売の利益は得られるが、賃貸だと利回り5%前後の物件もある。

要するに転売向けの物件を狙う場合は物件の見極めが必要である。見極めのポイントは所在地や築年数、建物状態など、いろいろな条件を確認する必要がある。正直、転売は初心者の方には難しく、プロの不動産業者がやるべき分野である。

読者には、今回、紹介する物件を参考に、賃貸物件を所有していても、後に転売するケースもあるので、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件の市町村は南関東に位置する。人口は約16万人である。市街地は山に囲まれており、自然豊かなところである。

(2) 物件概要
物件は、土地が112u、建物の延べ床面積が94u、築13 年の2階建ての戸建である。外壁は、白とベージュのツートンカラーである。家はコンクリートの擁壁の上にあり、非常に日当たり良好である。駐車場もあり、小型車なら2台は駐車できそうである。

建物外観。築13年。外壁が白とベージュのツートンカラーである
建物外観。築13年。外壁が白とベージュのツートンカラーである

(3) 間取り、室内
間取りは4LDKである。1階がリビングとキッチン、洋室1、浴室、トイレがある。2階は、洋室3であり、各部屋に物入がある。また、屋根裏収納もあり、収納スペースが多い。

間取り。4LDK。屋根裏収納や物入が多い
間取り。4LDK。屋根裏収納や物入が多い

以下、室内の写真である。家の中に残置物が少ない。リフォームは不要であり、クリーニングぐらいで転売できるだろう。

室内。残置物は少なく、綺麗である
室内。残置物は少なく、綺麗である

2.物件詳細
(1) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。以下、記載内容であり、家族3人で暮らしていた。娘のコメントより「日本語ができる」と記載されているので、外国人の家族であることがわかる。

関係人の陳述等。しっかりと確認しよう
関係人の陳述等。しっかりと確認しよう

(2) 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されている。以下、記載内容より、壁面にひび割れとの記載がある。このような記述は、入札前に現地確認する際の確認ポイントになる。

執行官の意見。しっかりと確認しよう
執行官の意見。しっかりと確認しよう

(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

9,320,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。

12,680,000円

(2) 販売価格
落札した方は、この戸建てを販売している。その販売価格は以下である。

17,490,000円

4.最後に
今回、販売価格と落札金額を比較し、差分が利益になる。但し、この販売価格で売れない場合、値下げする必要であり、そのリスクも含めた販売価格である。

このような転売は、宅建の免許が必要であり、個人向きではない。個人でも賃貸目線で競売物件を落札したが賃貸契約まで至らずに転売した場合、所有期間5年以内であれば、短期譲渡所得で約40%の税金がかかる。

また、落札しても、債務者との退室交渉、残置物処理、リフォームの依頼などがある。さらに、個人場合、自分で転売できないので、不動産業者へ依頼し、仲介手数料も発生する。

法人で転売を行うと、既に債務者との交渉には経験があるため、慣れたものだろう。リフォームに関しては、その地域を担当していれば、安いリフォーム業者との繋がりがあり、費用を抑えて、リフォーム工事ができる。販売は自社でやれば良い。そのため、競売の転売は法人向きと言えるだろう。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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