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【競売事例】神奈川で、リフォーム済みの築47年の戸建てを500万以下で落札?利回りは?

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2021/07/07 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

紹介する物件は南関東にある戸建物件である。この物件は築47年であり、かなり築古である。しかし、外観を確認するとリフォームを行い、数年間は利用できると思われる。

そのため、落札後、賃貸運用するのであれば、数年間は可能である。その後、建物が使えなくなったら、建物を取り壊し、更地にして、土地売却という手段も可能である。
読者には、今回、紹介する物件を参考に、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件の市町村は南関東に位置する。人口は約24万人であり、東京都心から40〜50kmぐらいに位置する。また、調べてみると、通勤率という指標があり、東京都23区への通勤率は15%、横浜への通勤率18%である。電車の路線は複数あり、交通の便は比較的に良い。また、近くに米軍基地があることも特徴の一つである。

(2) 物件概要
物件は、土地が88u、建物の延べ床面積が94u、築47 年の2階建ての戸建である。築古ではあるが、外観や室内の写真を確認すると、外壁は白であり、47年を経過しているようには思えない。そのため、リフォームを実施していると思われる。駐車場に関して、入口付近にスペースがあり、グーグルマップで確認すると車が駐車しているため、可能である。しかし、大型な車は無理だろう。

建物外観。築47年経過し、リフォーム済みである
建物外観。築47年経過し、リフォーム済みである

(3) 間取り、室内

間取りは1DK+2DKである。キッチンとトイレが1階と2階にあるため、2世帯住居である。浴室は1階のみである。2階のバルコニーが広い。

間取り 1DK+2DKであり、2世帯住居
間取り 1DK+2DKであり、2世帯住居

以下、室内の写真である。家の中に残置物が点々としている。また、キッチン、壁紙は交換していると思われ、まだ数年は使えるように見える。

室内 各部屋に残置物が点々とある
室内 各部屋に残置物が点々とある

2.物件詳細
(1) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。以下、記載内容であり、破産管財人のコメントで、「任意売却」というキーワードがある。

任意売却とは、競売公開前に、債権者からの差押え解除、抵当権抹消を目的に売買を行う取引である。任意売却の情報がわかれば、不動産業者がいくらぐらいで査定したかわかるため、ネットで検索したが、見つからなかった。債務者から「思い入れがある」というコメントがあるので、リースバックの交渉ができる可能性がある。

関係人の陳述等 しっかりと確認しよう
関係人の陳述等 しっかりと確認しよう

(2) 執行官のコメント

裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。

執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されている。以下、記載内容より、床の歪み、雨漏りとの記載があり、リフォーム費用を考慮する必要がある。また、土地の南東側に水路が介して、接道しているとの記載がある。落札後は考慮が必要だろう。

執行官の意見 しっかりと確認しましょう
執行官の意見 しっかりと確認しましょう

(3) 物件評価の金額

裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

5,550,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果

落札金額は以下である。最低落札価格は、基準価格の2割下げられた価格であり、4,440,000円である。そのため、最低落札価格に近い金額で落札できている。

4,611,000円

(2) 利回り

利回りについて、算出する。家賃は隣の家がほぼ同じ築年数で戸建賃貸をしていた。その家賃募集では80,000円であったため、この物件の家賃も80,000円で仮置きする。リフォーム費用は、業者に見積りを取ったわけではないが、床の歪み、雨漏り、壁紙交換などを含め、1,000,000円とする。

家賃 80,000円/月
落札金額 4,611,000円
リフォーム費用 1,000,000円
諸費用 300,000円
(裁判所へ代金納付する際の諸費用(登録免許税など))
利回り 16.2%

4.最後に
今回、築古の物件であったが、リフォームを行っている物件であり、賃貸目的で計算した。

築古なので、長期の賃貸は難しいだろう。その場合、建て直して、賃貸に出すのか?更地にして、売却するのか?という方法がある。仮に土地を売却した場合、いくらぐらいで売却できるのか?確認したところ、約1,000万円で売却できると思われる。建物の取り壊し費用を考慮しても、利益が得られるだろう。

但し、個人で土地売却を仮定すると、所有期間5年以内だと短期譲渡所得で約40%の税金がかかる。また、個人の場合、自分で転売できないので、不動産業者へ依頼し、仲介手数料も発生する。個人で落札するなら、落札後の5年間は賃貸し、その後、賃貸継続、または、売却を考えた方が良いだろう。ご参考頂けたら、幸いである。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「株式会社ココス」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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