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【競売事例】首都圏の築24年鉄筋RC一棟マンション、リフォーム後利回りが19%!

収益物件購入・売却/競売 ニュース

2021/08/05 配信

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。今回、競売で公開されていた一棟マンションの競売事例をご紹介する。

紹介する物件は、北関東の市町村にある一棟マンションである。裁判所から公開された資料では、築24年の鉄筋コンクリートの一棟マンションである。外観を見る限り、頑丈そうなマンションに見える。このマンションの立地は駅から約4km離れているが、この地域は車社会の街であり、建物の前には駐車場もある。

部屋は全6室、2室が賃貸中であり、4室が空室である。募集を行えば、賃貸契約まで辿りつけるだろう。競売物件の中には、債務者が賃貸募集や賃貸管理を怠り、空室や部屋が汚い物件が多い。そのような物件に対して、どのくらいで落札されるのか?利回りはどれくらい得られるのか?ご参考を頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地

物件の所在地は、北関東の県庁所在地がある市町村である。人口は約30万人であり、東京から約100kmのところに位置している。最寄りの駅には新幹線も停車する。2011年の東日本大震災では、この市町村では震度6弱を記録した。放射線量を気にする方もいるかもしれないが、放射性物質は検出されず、放射線量も問題ない値で推移している。

(2) 物件概要

物件は、土地が219平米、建物の床面積が276平米であり、6室ある一棟マンションである。築24年の3階建てである。建物外観は非常に頑丈そうな一棟マンションに見える。外観の色は、薄いグレーであり、少しモダンな構造に見える。

建物外観1 築24年の一棟マンション
建物外観 築24年の一棟マンション

(3) 間取り、室内

間取りは以下である。各階ともほぼ同じ間取りである。1部屋の床面積は46平米であり、2DK、もしくは、2LDKである。46平米もあるなら、ファミリー向けの広さだろう。

間取り 各部屋の間取りは同じある
間取り 各部屋の間取りは同じある

以下、室内の写真である。空室の部屋には残置物はなく、あまり汚れも目立たない。

室内写真 残置物はなく、あまり汚れは目立たない室内である
室内写真 残置物はなく、あまり汚れは目立たない室内である

2.物件詳細
(1) 家賃

裁判所の公開資料には賃貸契約の内容が記載され、家賃が記載されている。2部屋が賃貸中であり、301号室は46,000円、302号室は42,000円である。他の部屋は、空室である。

賃料 2部屋が賃貸中であり、4部屋が空室
賃料 2部屋が賃貸中であり、4部屋が空室

(2) 関係者のコメント

裁判所の公開資料には、債務者、賃借人の関係者のコメントが記載されている。101号室、102号室に床板の腐食、剥がれとの記載がある。それ以外、特に問題があるコメントは見受けられない。

関係者のコメント 債務者や入居者のコメントが記載されている
関係者のコメント 債務者や入居者のコメントが記載されている

(4) 物件評価の金額

裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

8,660,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果

落札金額は以下である。入札件数は10件、個人が落札している。

16,176,700円

(2) 利回り

利回りを計算する前提として、空室の家賃は、賃貸中の家賃の平均値44,000円とする。共益管理費は別途3,000円であり、満室時の月額収入は282,000円である。リフォームは、部屋の壁紙交換などを含め、1,000,000円とする。表面利回りは19.1%である。

落札金額 16,176,700円

諸費用 500,000円(登録免許税や不動産取得税などの概算金額)
リフォーム 1,000,000円(外壁塗装、部屋の壁紙交換など)
表面利回り 19.1%

4.最後に

今回、北関東の物件であり、築24年、鉄筋コンクリートで、表面利回り19.1%であった。一般流通のこの近辺の利回りを確認すると利回り10%〜14%である。そのため、今回の落札金額は、一般流通よりも割安感があり、妥当であったと考えている。

また、不動産投資の初心者は空室だといつ賃貸契約できるのか?不安になり、入札するのに抵抗するだろう。通常、競売物件は、大家の事情により、賃貸管理を怠っていた可能性が高い。

この物件も、令和元年から管理会社の契約を辞めているので募集も行っていない。落札後、適切にリフォームを行い、募集を行えば、空室を埋められると考えている。このような物件もあることをご理解頂き、ご参考頂ければと思う。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「株式会社ココス」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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