定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。
紹介する物件は南関東にある戸建物件である。この物件は築12年である。外観を確認すると、可愛らしい家である。この物件は賃貸中であり、落札後も賃貸中であれば、代金納付後、翌日には家賃収入が得られる物件である。
しかし、裁判所から公開された資料を確認すると、水回りのトラブルが多く、騒音のトラブルもある。また、グーグルマップでこの物件付近を確認すると、高台に建てられているため、崖崩れの危険性がある。読者には、今回、紹介する物件を参考に、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。
1．物件概要
（1） 所在地
物件の市町村は南関東に位置し、東京都心から約30～40ｋｍ圏内にある。日本有数の港湾都市、商工業都市であり、海外沿いには、大企業のオフィスが軒を連ねている。観光地としても人気があり、公園、テーマパーク、動物園などが点在している。
（2） 物件概要
物件は、土地が65㎡、建物の延べ床面積が98㎡、築12 年の地下1階＋地上2階建ての戸建である。外壁はクリーム色であり、可愛らしい家である。土地が狭く、外観の家の背景を確認すると高台に位置している。建物の外観、間取りより、注文住宅で建てられた家だろう。
（3） 間取り、室内
間取りは地上2階＋地下1階の4LDKである。玄関が地上1階にあり、地下と地上2階に行くための階段に分かれている。地上2階はリビングであり、高台に位置しているため、日当たりは良いだろう。
以下、室内の写真である。賃貸中であるため、家の中に物が点々としている。築12年であるため、部屋は綺麗である。
2．物件詳細
（1） 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。以下、記載内容である。
賃貸契約が10年であり、通常の賃貸契約では2年更新である。何かしらの理由があり、10年契約で締結したのだろう。記載内容より、水回りのトラブルが多く、修繕する場合、費用が高くなる可能性がある。近くの解体業者がうるさいとの記載がある。グーグルマップで確認すると、すぐそばに解体業者があり、静かに暮らすことが難しいかもしれない。
更に、グーグルマップを活用し、物件の周りを確認すると、この建物は高台に建てられ、家からの眺めは良いが、正直、崖崩れの危険がある。裁判所から公開された資料の写真では崖崩れのリスクはわからない。
（2） 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されている。以下、記載内容であり、関係人の陳述等のコメントが含まれている。
（3） 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。
6,330,000円
上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。
3．落札結果
（1） 落札結果
落札金額は以下である。入札件数は6件であり、法人が落札している。法人は賃貸目的ではなく、転売目的で落札するケースが多いため、この物件は転売目的で落札された可能性が高い。
9,910,000円
(2) 利回り
利回りを算出する。家賃は裁判所から公開された資料に記載があり、95,000円である。リフォーム費用については、そのままリースバックできると想定し、以下の利回りの計算からは対象外にする。
家賃 95,000円/月
落札金額 9,910,000円
諸費用 300,000円
（裁判所へ代金納付する際の諸費用（登録免許税など）
利回り 11.5%
4．最後に
一般的に築12年の戸建てで利回り11.5%であれば、建物の残存耐久年数を考えると、利回りは悪くない。しかし、本物件は水回りのトラブルが多く、近くの解体業者の騒音問題もある。
更に高台に位置しているため、崖崩れの危険もある。良し悪しが分かれる物件である。もし、読者の皆様が気に入った物件があったら、裁判所から公開された資料だけで判断するのではなく、必ず現地訪問し、その物件付近の状況も確認し、その結果を踏まえて、入札するかどうか判断頂きたい。ご参考頂けたら、幸いである。
執筆者：ドクターK
【プロフィール】
｢株式会社ココス｣所属｡競売コンサルタント｡年に数十回の入札を行い､数件落札｡競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し､競売のノウハウを伝授｡執筆活動も行い､著書｢はじめての競売｣に一部寄稿｡
