定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建賃貸の競売事例をご紹介する。
紹介する物件は東海地方にある築31年の戸建物件である。裁判所から公開された資料では賃貸中であり、落札後も賃貸継続できるなら、リフォームや新規募集は必要なく、直ぐに家賃収入が得らえる「美味しい」物件である。
この物件のもう一つの特徴は、裁判所から提示された基準価が216万円であり、非常に低く価格が設定されている。そのため、小額投資、高利回り、落札後に家賃収入が得られる初心者向けの競売物件である。読者の中で競売をやってみようという方がいたら、このような物件からチャレンジするのがお勧めである。
今回、紹介する物件を参考に、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。
1．物件概要
（1） 所在地
物件の市町村は東海地区に位置し、人口は約38万人を超える県内でも有数規模の都市である。東海地区の一番の大都市からでも、電車で約10分という近距離ながら、木曽川に面し、自然と触れ合うことができる。また、市内には19駅があり、多くの路線バスが運行し、公共交通にも便利な街である。
（2） 物件概要
物件は、土地が100㎡、建物の延べ床面積が106㎡、築31 年の2階建ての戸建である。外壁は灰色である。建物の外観は、隣の建物と比べると、非常に形状が似ている。そのため、建売の物件であったのだろう。
日当たりは、目の前が畑であり、良好である。最寄りの駅から約3ｋｍ離れたところに位置し、徒歩での移動は厳しく、バスや車が必要だと思われる。
駐車場は外観の写真よりビルドインのガレージであり、2台の駐車が可能である。しかし、駐車場に残置物が多く、賃借人は車を所有していないと思われる。
（3） 間取り、室内
間取りは2階建ての5DKである。1階には駐車場、キッチン、浴室、トイレ、和室がある。2階は、洋室と和室が計4部屋である。
以下、室内の写真である。残置物は多くあり、生活感が感じられる。長年住んでいるため、室内の汚れや傷みも点々としている。
2．物件詳細
(1) 賃貸契約の内容
裁判所の公開資料には賃貸契約の内容も記載され､以下､賃料である｡家賃は45,000円である。賃借人は平成21年から住んでおり、十年以上住んでいる。
（2） 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、通常、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。以下、記載内容である。賃借人は、子供と一緒に住んでおり、隣の家には二男が住んでいる。
また、猫も飼っている。平成21年から住み始めており、10年以上住んでいる。これらの状況より、賃借人は、この家やこの近辺に住み慣れており、落札後、家を出ていく可能性は低いと思われる。
（3） 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されているが、本物件のコメントは、特に重要なコメントはなかった。
（4） 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。
2,160,000円
上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。
3．落札結果
（1） 落札結果
落札金額は以下である。入札件数は12件であり、法人が落札している。法人が落札しているが、物件の状況より、賃貸目的で落札した可能性が高い。
3,102,000円
(2) 利回り
利回りを算出すると以下である。
家賃 45,000円/月
落札金額 3,102,000円
諸費用 300,000円（裁判所へ代金納付する際の諸費用（登録免許税など））
利回り 15.8%
4．最後に
東海地区にある築31年の戸建てで利回り15.8%の物件を紹介した。小額投資であり、賃貸契約の状況、関係者の陳述等から、リースバックできる可能性が高い。落札後、直ぐに家賃収入が得られ、リフォームや新規募集等も行う必要もない。
これから競売物件にチャレンジしたいという初心者向けの物件だと思われる。
もし、賃借人が退去されても、県内の大都市にも近く、賃貸ニーズはあり、適切な賃料であれは、新たな賃貸も可能だろう。または、中古物件としても転売することも可能である。今回の落札金額を考えれば、転売でも利益はプラスになると思う。このような物件もあることを、参考にして頂けたらと思う。
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