• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

11,865アクセス

空き家購入&DIYで利回り100%超! 地方都市不動産投資のウルトラテクとは?

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

北陸三県の一つに数えられ、海産物や農産物など豊かな資源を持つことで知られる、富山県。全国有数の地方都市ですが、ここで普段はサービス業に勤めながら、年900万円の家賃収入を得ているのが、メルカリ大家ポールさん(33歳。以下、ポールさん)だ。

「パワハラ上司、長時間労働、だけど薄給という、勤務先が絵に描いたようにブラックな環境で(苦笑)。一時期は肉体労働のアルバイトもしましたが体調を崩すことに…。『会社に頼らず生計が立てられ、かつ安定継続的な収入は何か?』を探った結果、不動産投資にたどり着きました。富山県にはサラリーマン投資家だった吉川英一さん、23歳から大家を始めている、ふんどし王子さんといった、お手本になる方がいて、著書を読んだり、セミナーに参加して勉強も重ねました」

ポールさんは、2014年1月から収益物件の購入を開始。富山市でマンション区分(築30年4LDK)を350万円で買ったのを皮切りに、同年8月には射水市に重量鉄骨マンション1棟(築23年12室テナント1室)を4000万円、翌年1月には富山市に木造新築アパート(1R6室)を4000万円で手に入れた。

「利回りは10〜18%の範囲内。これでも悪くないと思ったのですが、もっと収益性を上げるにはどうすればいいのかといった悩みも…。そこで転機になったのが、昨年5月に射水市で買った、築40年ほど7LDKの戸建てです。路線価から算出した土地値は1000万円でしたが、長年空き家状態になっていて、ボロボロの状態。家主さんも持て余していて、170万円で購入できました」

ポールさんはこの家をDIYでシェアハウスに改築。キッチンやトイレ、壁紙などはネットショップで格安の製品を取り寄せ、およそ4カ月、130万円をかけてリフォームしました。現在は6人が入居し、年間家賃収入は150万円。実質利回りは50%だ。

「参考のため、内装業者にも相見積もりを取りましたが、価格は500万以上で高いと1000万円!それを思うと、相当の格安です。DIYは初めてでしたが、他の大家さんのノウハウを参考にしたり手探りでしたが、意外と自力でできることもわかり、格安物件+DIYなら高収益物件が生み出せることに気付きました」

画像?
射水市のシェアハウス。築40年で見た目もボロボロ…。ポールさんは約4カ月をかけ、内装をフルリフォームした
もともとは和式トイレだったが、取り外してシャワートレイ完備の洋式にリフォーム
もともとは和式トイレだったが、取り外してシャワートレイ完備の洋式にリフォーム

購入直後の様子。これを、壁、床すべてを張り替えた。「DIYは初体験でしたが、むしろ実践することによりノウハウが身につき、『この手法ならいける!』という自信につながりました」
購入直後の様子。これを、壁、床すべてを張り替えた。「DIYは初体験でしたが、むしろ実践することによりノウハウが身につき、『この手法ならいける!』という自信につながりました」
キッチンも新品に入れ替え。費用は約17万円。こういった資材のほとんどはネットで安く購入した
キッチンも新品に入れ替え。費用は約17万円。こういった資材のほとんどはネットで安く購入した

地方の事情を逆手に取り格安物件を取得。安く買えればリスクを抑えられる

シェアハウスの成功で手ごたえをつかんだ、ポールさん。その後は、資産価値の上がった物件を整理しつつ、昨年秋からは築古の戸建てを中心に物件取得を進めました。その一部は以下の通り。

■2017年1月
高岡市(戸建て5DK)30万円で購入/家賃月2万円/利回り80%

■2017年3月
富山市(戸建て4DK)30万円で購入/家賃月2万円/利回り80%

■2017年4月
高岡市(戸建て7LDK)50万円で購入/家賃月5万円/利回り120%

■2017年9月
富山市(戸建て5DK)20万円で購入/家賃月2万円/利回り120%

射水市(戸建て5DK)20万円で購入/家賃月6万円/利回り360%

いくら地方とはいえ、なぜこれだけ安く物件が買えるのか? それは、近年問題化しつつある「空き家」が関係している。

「富山のような場所だと、子どもが都会に進学〜就職して戻ってこないケースがたくさんあり、田舎で暮らす親が亡くなって空き家になってしまう、あるいは親世代も広い家は生活に不便なので手ごろな間取りの家に引っ越し、実家は放置されることが珍しくありません。ボロ家は解体するにもお金がかかり、それなら格安でも売ってしまいたい人が少なからずいるのです」

地場の不動産会社には、こういった“訳あり物件”が舞い込んでいて、ポールさんは「屋根や壁に穴が開いている家はないですか?」「ゴミ屋敷を、ゴミごと買わせてください!」と訪ねて回ることに。

不動産会社からすると、お荷物物件が売れ、オーナーにしても買い手が見つかり、ポールさんは格安で収益物件を手に入れられるわけだ。また、インパクトのあるアピールをすることで、「ボロ家が出たら、真っ先にポールさんに紹介しよう」という不動産会社も出てきたとか。

「あえて、そういった物件を狙い、仕事終わりや休日にごみ処理やDIYをしたり、内装に問題がないなら、そのまま貸し出します。購入価格が安いので家賃を低く設定しても問題なく、むしろ借り手がつきやすいです」

入居者は、生活困窮者をサポートする地域のNPOなどと連携して探すことも。「不動産投資を通じて社会貢献もしたい」という考えがあるそうだ。

地方だからこそ独自のスタイルが必要。確立できれば高利回り大家も不可能ではない!

独自のスタイルで物件を増やし、高い利回りを実現しているポールさんだが、成功のポイントを自己分析すると…。

「いまは不動産投資の利回りが低く、成功しにくくなっていますが、誰も見向きもしない空き家だと激安で買えたり、格安家賃で貸すことができます。駅前を歩いていても少し裏に入れば、そんな物件はたくさん。これを活用することで高利回り物件は実現します」

当然ながら、安く物件を取得できれば損をする確率は下がり、むしろ、中途半端な物件を中途半端な価格で買い、中途半端な家賃で貸すとライバルが多く、ハイリスクになってしまうとポールさんは考えている。

「とはいえ、大家として持つ物件に幅を持たせたく、いまは木造2階建てのアパート2棟を建設中です。来年1月に完成予定ですが、仮にこの物件が満室になれば月のキャッシュフローは100万円を超え、サラリーマンをリタイアしても大丈夫なことに。実現すれば、日本中、世界中のボロ家を激安で買い、激安でDIYし、激安で貸すという、自分なりの手法を広げていきたいです」

■取材協力
メルカリ大家ポールさん
ブログ『富山の破天荒メルカリ大家ポールの副業1年で月100万円達成したお下品ブログ!』

健美家編集部(協力・大正谷成晴)

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資ニュース

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ