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資産規模5億円超の兼業大家が語る「不動産投資はチーム運営」【前編】

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2017/09/26 配信

安定・継続的な資産形成の手段として、不動産投資を選ぶ人は多い。だが、最初の物件はどうやって選べばいいのか、さらに物件を増やし続けていくには、どのようにステップを踏めばいいのか…これは気になるところ。

さらに、融資を受けるなら金融機関、不動産会社や管理会社、施工業者など関わる相手は多く、どういった関係を築いていけばいいのだろうか。今回はサラリーマンの傍ら不動産投資を始め、本業を大きく超える手取りを実現した、江口栄介氏の軌跡を追いながら、メソッドを紹介しよう。

江口氏は、神奈川県在住のアラフォー会社員。2012年から不動産投資をはじめ、現在は賃貸併用、木造・軽鉄骨のアパート、長屋、戸建て、RC区分マンションなど、計9つの物件を所有している。資産規模は5億円超、各物件の利回りは8〜50%(メインは10%前半)。年間家賃収入は優に4000万円を超える規模だ。

「ようやくここまで来たという感じです。私は会社員として順調にキャリアを積んできましたが、8年前に政争に巻き込まれた結果、左遷されることに…。

必死に業績を上げても評価されず冷や飯を食うことになりました。そこで、将来の不安から投資の勉強を始め、投信や株を経て、6年前には不動投資について学び、翌年には最初の物件として神奈川県内に賃貸併用住宅を購入して家賃なしの生活を実現、2013年には埼玉県内に木造アパートを買い、下がったサラリーの補完にも成功しました」

2012年に4100万円で購入した賃貸併用住宅。家賃収入が住宅ローンを超えていたので、実質的に収入を得ながら自宅を手に入れたことに。「この手法には驚かされました。不動産投資の良いきっかけになったと思います」
2012年に4100万円で購入した賃貸併用住宅。家賃収入が住宅ローンを超えていたので、実質的に収入を得ながら自宅を手に入れたことに。「この手法には驚かされました。不動産投資の良いきっかけになったと思います」

気になる会社の方だが…その後、政争は落ち着き、江口氏は経営幹部に。下がった年収も元の水準以上に戻ったそう。

一方、不動産オーナーとしての活動にも魅力を感じ、今日に至るわけだが、その間に、当初手に入れた賃貸併用住宅と木造アパートは買値よりも高値で売却し、その後は2013年にひとつ、2014年は3つ、2015年と2016年は2つずつ物件を買い、今年は土地から仕入れ新築の木造アパートを建てている。いずれも神奈川県内にあり、わずか5年でこれだけの規模に広げたのだから、大家としては成功と言って間違いない。

「いま振り返るとうまくいったように思いますが、自分一人の力ではありません。周りの方々に協力いただき“チーム体制”で運営してきたからだと思います」

2015年に1290万円で購入した木造の戸建て。家賃収入は月10万超。道路付けが良く価格以上の積算評価がある。国民政策金融公庫から融資を受けた
2015年に1290万円で購入した木造の戸建て。家賃収入は月10万超。道路付けが良く価格以上の積算評価がある。国民政策金融公庫から融資を受けた

現在住んでいる賃貸併用住宅。手前側の1〜3階が自宅部分、奥に1k×6戸の賃貸住宅がある。家賃収入は住宅ローンの返済額よりも10万円多い
現在住んでいる賃貸併用住宅。手前側の1〜3階が自宅部分、奥に1k×6戸の賃貸住宅がある。家賃収入は住宅ローンの返済額よりも10万円多い

不動産投資におけるチームを持つことの強みとは?

例えば、物件を紹介してくれる不動産会社。江口氏いわく「これまで200社ほどとやりとりしましたが、その中で濃いお付き合いがあるのは3〜4社ほど。

打率で言えば決して良くありませんが(苦笑)、私の場合は年に何軒も買うことはありません。各社が私に対して、年にいくつか優良物件を最初に提案してくれるだけで十分。こういった良好なパートナーがいるだけで、物件取得はかなりスムーズに捗ります」

では、どうすれば協力的な不動産会社に巡り合えるのだろうか。

「大前提として、相性は確率の問題。年収400万円台、自己資金も200万円と、属性に恵まれなかった私は、最初はほとんど門前払いでした。それでも一喜一憂せず行動を続けるしかありません。相手だって『この人に紹介して大丈夫なのか?』と思うはず。評価されるには社会人として当然の身なり、言動は求められますし、既にオーナー業を始めているのなら、事業として安定・継続しているのかを示す必要も。そのためには実直に取り組んでいないといけません」

ある不動産会社の場合、創業直後で社長がすべての担当だったとか。将来の夢を話したところ波長が合い、優良な物件も紹介してもらったという。

「ところがこの案件、成約間近で現金買いの人に負けてしまい、結局は手に入りませんでした。私としては物件のロスト、社長としても仲介の実績は喉から手が出るほど欲しかったわけですから、ともに辛酸をなめる結果に…。ただし、こういった共有体験がその後の関係にプラスに働いたことは事実です。その社長さんは『次は絶対にリベンジします』と宣言され、以降は常に水面下の良案件を紹介いただけるようになっています」

それだけではない。この不動産会社は当時、人手が足りない状況。そこで江口氏はセミナーを手伝ったり、本業で知識のあった法律問題や補助金申請の情報を提供するなど業務を陰からサポート。こういった点も、プラスに働いた。

「相手から協力を引き出し、長く良好な関係を築くには、打算なしで自分にできることを惜しまないようにしています。不動産会社と投資家の関係は、お金だけではありませんから。この会社のセミナーでは当日に立て看板を持って来場者を案内しましたが、それも楽しかった思い出ですね(笑)」

関わるの人は不動産会社以外にもたくさんいる。ある物件のリフォームで知り合った、内装出身の多能工の職人さんとも江口氏はチーム体制を築いている。

「私と年齢が近く親近感を抱いていたのですが、とにかく作業が丁寧。そこで、相見積もりや価格交渉をしないで仕事をお願いし、その後も別の物件や知り合いの物件もお願いしたり、その職人さんが家探しをしていたときには手伝ったりもしました」

こういったこともあり、いまでは基本的に原価&施工費で作業をしてもらえたり、遠方の物件調査なども時間が合えば頼めるように。倉庫にある部材なら、原価以下で支給してくれることもあるそうだ。

ビジネスパートナーとタッグを組みながら物件を増やしてきた、江口氏のメソッド。背景にあるのは「不動産投資を一人でやりきるのは難しい」という現実だ。

「不動産投資では、案件の発掘や物件の調査、契約の締結、賃貸運用などやるべきことは多岐に渡りますし、求められる能力も広く深いですから、一人でできる量には限界があります。雇われの身から『投資家』『ビジネスオーナー』になるためには他者の力が必要不可欠です。そうであれば、信頼できるビジネスパートナーとチームを組まねばと考えました」

【後編(9月27日掲載)】へ続く

■取材協力
江口栄介氏
Facebook:https://www.facebook.com/eisuke.eguchi
不動産サークル「ふどうさんぽ」:http://fudousanpo.com/

健美家編集部(協力・大正谷成晴)

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