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実録・ド素人からメガ大家への道B£z年数不詳・借地・再建築不可などのキワモノ物件で成功も。念願の1棟マンション購入

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2017/12/07 配信

前回前々回と紹介して来た通り、メガ投資家鈴木一郎さん(仮称)は、ワンルームから戸建て住宅まで、新築から築古までと投資対象を広げてきた。

その後投資方針としても当初の駅近・築浅といった初心者的なスタイルから、徐々にプロはだしとなる。

一棟アパートへ軸足を移すとともに、区分マンションは売却するにあたって5年保有して長期譲渡の税率20%を適用、更に「平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」も利用して、集中的に区分を売却した。この1000万円特別控除のおかげで譲渡所得はかなり圧縮された。

不動産投資の幅を広げるため、ワンルーム投資とは異なる非伝統的な実物投資≠ノも踏み込んだ。

例えば、借地物件や再建築不可の物件を投資先として検討対象に加えたのは2015年。地価上昇がじわりと強まり、物件価格も高くなってきた時期に、不動産投資家として新境地の開拓に挑みたかったからである。

高齢社会にあって独居老人が増え、そうした中には家賃の支払いに苦労する人も少なくない。そんな人たちの居住先となっている大田区西蒲田のアパートは、3DK1戸とワンルーム5戸で構成され、風呂なし共同トイレの集合住宅である。しかも築年数が不詳だ。

蒲田築年不詳アパート
大田区蒲田の築年数不詳のアパート

入居者の平均年齢は65歳、賃料は3万5000円ほど。相続を受けたオーナー入居者を追い出してから建て替えを予定していたものだが、退去に要する労力と費用を考えた上で建て替えをあきらめた経緯がある。

この築年不詳の物件を売買仲介大手が売り出していたところを現金2400万円で買い入れた。土地78u・建物120uで土地の実勢価格4600万円である。

一般的な個人投資家が避けそうなモノに手を出した背景について、鈴木さんは、「融資を使うとなると築年数がネックだが、現金だと関係ない。逆に売り主に対しては強い交渉力を持つ。整形地でかつこの立地でこの価格は破格。しかも利回りは12.5%。そう考えると1分で購入を決めた。将来的に建て替えか、住宅街なので実住向けに更地売却を考えている」と明かした。

すでに全戸を定期借家契約に切り替え済み、東京オリンピック開催の2020年に終了する。「建て替えすると3階建てアパートで利回り9%まで伸ばせそうだが、、建て替えるか更地売却かはまだ決めあぐねている。その時の情勢次第。」と話す。
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葛飾区柴又駅徒歩3分の土地15坪の狭小戸建て住宅では、売買契約が終了したあとに土地のセットバックが必要なことが判明した。

「売り主も仲介会社も知らなかったことで、契約が終わった後に建築会社の目視による指摘を受けて気付いた。仲介会社に重要事項説明違反だとして、価格減額もしくはキャンセルを打診してみたところ、売り主との調整で200万円安くなって結果的に500万円で購入できた。ラッキーでした」と話す。

外国人も訪れる観光地なので、民泊目的で購入。当初売却予定はなかったが、法律が未整備であったこと、運営の難易度から時期尚早と判断し売却を決意。昨年、柴又という土地柄をすごく気に入っている60歳代の老夫婦に1100万円で売り渡すことができたと言う。

「売った私も利益は出ましたが、買った人も実勢価格で1500万円は超える土地で整形地・再建築可、さらに駅近なので資産価値的にも良い買い物ができたのでは」とのこと。

投資活動を拡大する中でトラブル物件に出会うことも少なくないが、それをプラスに持っていく知恵と行動力も備わる。

借地物件の投資も加速させており、足立区北千住では新築借地アパート(2戸・利回り12%)に現金1400万円を投じ、江戸川区船堀では、オーナーが居住していた賃貸併用借地アパート(3LDK+1K×5戸・利回り15.7%)を融資で買った。

豊洲築浅再建築不可アパート
江東区豊洲の築浅再建築不可のアパート

江東区豊洲――。東京五輪開催が決まってから、最もホットなエリアとして投資家から注目を集めてきた。

豊洲を舞台にした鈴木さんの投資案件は、2007年竣工、わずか13坪の再建築不可の狭小アパート(1DK2戸)というキワモノ≠ナある。

タワーマンションがひしめく豊洲地区にあって、再建築不可とは言え、徒歩圏内の土地付き物件は極めて希少価値が高い。これは買いだ!と思い見学に行ったという。

この物件は前のオーナーが再建築不可と知りながら違法に建てなおしたものだ。

「昨年4月現金1200万円で購入しました。その後、16.6%の利回りで運用していたんですが、今年10月に、試しに2300万円売りに出したところ、販売初日に満額で売れました。再建築不可でも立地次第で勝負になることを実感しましたね。

仮に売れなくても豊洲という希少エリアで賃貸も堅い。しかも築10年なので今後20年以上活用でき、かつ7年程度で投資回収できる物件だったので不安は全く無かったです。20年後の築30年で仮に800万円(賃料30%減価後の利回り18%)なら現金でさくっと買う人もいるでしょう。都内の好立地再建築不可は今後も狙い目」と振り返る。

現在この物件は、別のオーナーによって既に運用されている。

投資経験の幅を広げるにとどまらず、東京で一等地として人気のエリアや、ひと昔前とは違い注目度がグッと上昇中の東京・城東など投資エリアの幅も広げてきた。

出口を意識して、東京都内で土地評価の高い一棟モノを中心に投資対象を絞って物色を始めると、品川区大井町5丁目に「おっ!」と思う物件を発見。

4000万円ですでに売却先が決まっていたが、その先約がローン審査を通過せず3カ月後に再び売りに出されたところをすくい上げたアパートだ。

「万が一白紙になったらすぐ連絡ほしい、絶対買うし、融資は問題ない」とアピールしておいたのが功を奏して、いち早く情報が来た。

「気持ちを切り替えて次の物件に向かうのも大事だが、やるだけのことはやっておくのも大事」と言う。1979年築の1Kタイプ4戸。最寄り駅徒歩10分に所在し、土地の実勢価格5000万円(坪200万円)を融資3600万円で購入した。利回りは8.7%と城南エリアでは高めだ。

続いて杉並区久我山でワンルームタイプ6戸のアパート(1981年築)を融資5000万円で仕入れた。何気に健美家の新着メールを見ていたら、信じられない価格で売りに出されている物件を発見した。

キャッシュフロー的には月額15万円ほどにとどまるが、「ここでは土地の評価を考え、土地の売却を意識して指値を入れずに投資したものだ」と話す。

鈴木さんは基本的に買い注文のときには指値をする。

しかし、「この久我山のアパートは価値があると判断して指値をしないで手に入れた」といい、「物件価格に対しての自分なり価値基準があれば、その物件が指値をすべきなのか、今すぐ満額でいくべきなのかはおのずと見えてくる。これは何十回も買付を入れて敗れてきた経験によるもの」と考えを語った。実際、土地の実勢価格は7000万円であり、購入額を2000万円上回っている。

指値は心理戦である。

売り主が物件を売ろうとしている背景や、それを仲介する不動産会社の本音がどこにあり、どの程度の売り値が妥当だと本当は感じているのか。物件を買い求めている自分はどう値踏みされているのか。

様々な思いが巡らせながら食指を伸ばした江戸川区新小岩のアパートは1990年築で2DK6戸。

「7000万円で売りに出されていたが、相続で売り急いでいると。仲介会社からのヒアリング。スピーディに、確実に買ってくれる人を求めているはずだと考え、思い切ってローン特約なしで5000万円の指値を入れたところ3日後に買えました。あらかじめ金融機関に事前審査を通しておいたおかけで、ローン特約なしという売主が喜ぶメリットを提供できたのです。やはり銀行との日頃のコミュニケーションは大事ですね」。

1990年築で2DK6戸。10%の利回り。土地の実勢価格は7500万円である。このほか練馬区の上石神井と富士見台でも1977年築(利回り8.5%)と1992年築(利回り8%)のアパートにも投資。両方とも路線価以下で購入。

江戸川区船堀では初めての一棟マンション(9戸・3階建)、初めての1億円超の投資と初めてづくし。

これは、「これは最近での最も成功した案件だ。最寄り駅から歩いて14分ほどの角地にある土地120坪・建物150坪のファミリー向けだ。1989年築である。利回りは9.35%」で運用をしている。

投資額は1億1800万円を地銀から30年・3%のフルローン融資で仕入れた。こちらは角地かつ整形地で将来住宅用地として複数分割可能なため評価も高く、土地の実勢価格は1億6000万円。

この取り引きでは思わぬメリットも得た。

「ある仲介大手の直営限定のポイント制度を使って仲介手数料が安く済んだんです。通常5万ポイントで5万円となるものだが、不動産取引をすると10倍、つまり50万円までポイントで支払える。過去の取引でたくさんポイント保有してたのできっちり50万円活用。仲介手数料が100万円までなら効率のいいポイントだ。こういうちょっとした節約意識も大事」と話してくれた。

現在、83室を運用するまでになったメガ大家。年間のキャッシュフローは3000万円を超え、売却益は区分11戸と戸建て2戸で4700万円となった。インカム・キャピタルの両方を潤沢に手に入れたものの「まだまだ道半ば」との思いも強い。

繰り返しになるが、特段の資産家であったわけではない。大学を出てサラリーマンを経て全くの素人から勉強により一旗上げた例である。

健美家編集部

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