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火の玉ガールの投資はプロとの取引を回避、「不動産を知らない人から買い」、「不動産を知らない人へ売る」のも戦術の一つ。

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キャリアウーマンとして、主婦として、母親として働くサラリーマン不動産投資家。健美家のコラムニストでもある火の玉ガールの日野たまき氏は世帯年収3000万円のゴールに向かって日々邁進している。

お金を稼ぐことは、人生の目的や目標を達成するための手段であり、稼いだ後になにがしたいかが重要だと話す。不動産投資を取り巻く環境が厳しさを増している中で、火の玉ガールの投資戦術などについて聞いた。

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「これまでの不動産投資では、東京都内や埼玉県、千葉県、徳島県で区分マンションや戸建て住宅、戸建て付きアパート、一棟アパート、シェアハウスを運用してきた。

築年数は30年以上の築古で、なかには40年、50年以上もある。個人名義と法人名義の物件がある。千葉のファミリー向けの区分マンションと埼玉の戸建ては既に売却した」 

2013年と2014年にファミリー向けの区分マンションと戸建てを購入し、2年ちょっとで売却。空室が出たタイミングで室内をキレイにして賃貸・売却の両方でマーケットに出し、売却の方が反応が早かったため処分した。

区分マンションは420万円で購入して630万円で売却、戸建ても440万円で購入して600万円で売り抜けた。月額賃料は両方ともに6万5000円だった。

ただ、こうした短期売却は税金を払うためやったようなものだと振り返っている。両方の物件ともに1.5倍ほどの金額で売却できたものの利益は数百万円にとどまった。

千葉で保有中の一棟アパートも売却したい。しかし、こちらも取得後5年を経過しておらず、税負担を考えて当面は保有を継続する構えだ。

また、法人と違い、個人だと節税に限界があると実感しているとのこと。法人の方が節税方法が多く、個人が(節税を)やり過ぎる≠ニ税務調査で否認されるリスクが高まる。融資等の兼ね合いもあるが、出来るだけ法人で物件を取得していきたいが、個人での保有の場合は5年超、長期譲渡の税率20%となってからの売却を考えている。

法人名義の物件の一つは、シェアハウス(全12室)として東京23区で昨年購入。築50年以上であるが法人に一棟貸ししている。戸建て賃貸も法人名義で、都区部で運用している。

「不動産投資への参入に時期はあまり関係ない。不動産はマクロ市場ではなくミクロの観点から判断すべき。1対1の取引だ。この価格で売っても良いと思う人と、その価格で買っても良いと思う人が出合えば成立する世界である。不動産のプロを相手にした取引は避けている」

不動産価格が高騰しているとのニュースが多くなって、今は投資の時期ではないとの論評もあるが、彼女は意に介さない。銀行融資が締まってきたなどの話は、一部のプロ投資家にのみ当てはまる話だとしている。

不動産投資・市場をよく知らずに売買している人が大半であるのが実態だと分析し、不動産のことを知らない人から買って、知らない人に売却するのも投資戦術の一つだと割り切っている。

2年ちょっとの保有で売却益が薄かった例は、空室が出たから売却したものだが、これもその戦術に沿っているものという。不動産投資家は物件を安く購入し、5年以上運用して投資コストを全額回収した後で売り出す。売却するときに全額回収しているのを前提とする。

入居物件はプロしか買わないので、そこに住みたい人向けに売り出す。ホームステージングしたり、そこに住むメリットとして、小学校の学区や教育水準、塾の情報を付けて売却する。

保有中に温めた地域との交流を生かしながら、仲介会社にそうした情報で紹介してもらい売り込んでもらう。

「人口減少問題については心配していない。現在、東京23区、山手線の内側に照準を当てている。こうしたエリアは築年数がかなり経過していたり、借地権物件というのはあまり関係ない。専有面積は70u以上をターゲットにする。将来的には土地を仕入れてアパートを建てることにも挑戦したい」

当初の投資基準としては、貯金以内で買える物件、利回り、自宅から1時間半などと決めていたものの、現在は投資方針を大きく変更している。東京都心回帰、立地を重視している。

都心部でなくとも吉祥寺や江古田など人気のエリアに着目している。これまで人気のないエリアであっても、例えば北千住駅から徒歩5分以内などは範疇であるとして物件を個別に見て判断する。

土地からの一棟建てにはキャッシュが必要で、今は築年数が古い複数の物件運用により資金を貯めていく時期であるという。

人口減少問題も悲観していない。山手線の内側であれば住みたい人は必ずいる。もちろん、地方にもチャンスはある。ただし、地の利のある場所が条件だとする。地の利があれば需要やターゲットがしっかり判断できるからだ。

自身も徳島県で戸建て付アパートを運用しているのは徳島県出身という強みを生かしているためだ。

地方は逆にライバル不在の分チャンスだという。自分に縁のない場所には投資しないのがモットーである。

「空室対策でむやみに賃料を下げない。女性を意識した部屋作りは入居者誘致に有効。管理会社の選び方や、不動産のマクロ指標にあまり意味がない。参考にしているといつまでたっても物件を買えないし、それは説明されたことを鵜呑みにしてかぼちゃ≠買ってしまった人と同じ発想である」

空室期間を短くする入居者誘致策に、女性目線を意識することは重要だとアドバイスしている。住まいの決定権は女性が握っているからだ。単身者向けも同じという。

彼女を家に呼びたい、こんな彼女がほしい。そうした意識からか女性を意識した部屋作りをしても男性が入居してくれる。だが、男性が嗜好する部屋作りをしても女性は入居しない。つまり男性向けの部屋作りにすると需要が半減する。

また、空室が長期になっても賃料を簡単に下げないことが重要だとする。実際、1年弱の空室があった千葉の一棟アパートでは賃料を下げずに仲介業者を変えて対応し結果を出した。

仲介業者から賃料を下げる必要があると指摘されたときに、別の仲介業者を回ってみたり、口コミサイトなどで露出を上げたりと、賃料を変えるのではなく営業方法を変えみることとアドバイス。

ただ、複数店で同じ反応ならば相場から外れているとして、一番感触の良かった業者で調整することも大切だとしている。

業者の選び方としては、自社管理物件を多く持っている管理会社の場合、区分1戸の大家があまり相手にされないことがあったりする。経験上、独自の営業網を持っている会社は、結果を出すのが早い印象を受けるとのことだ。

不動産市場のマクロ指標はあまり参考にならない。要は真に受けないで自分で判断し、自分のやり方を見つけて投資・運用すべきだとしている。

健美家編集部(聞き手・中野淳)

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