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人気のボロ物件投資。収支バランスで家賃を設定しても入居者無視では失敗する!

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ボロ物件外観

少子高齢化で人手不足と言われながらも「将来いつまでこの会社で働けるかわからない……」。銀行員や一流企業と言われる会社に勤務する管理職から若年層までが将来に不安を抱えている。

そうした悩みから、まずは手の届きやすい安価な築古物件から≠ニ不動産投資の門をたたく人が増えている。しかし、一流大学を卒業し、一流企業に勤めている人が投資に失敗して頭を抱えるケースは多い。

築年数が50年前後の築古物件を狙うサラリーマン投資家は少なくない。100万円、200万円、300万円で戸建て住宅を購入、リフォームしてから貸し出す。ほぼ廃墟化していた平屋建ての住宅を150万円で購入し、300万円を投じてリフォームしたり、同様に141万円で仕入れて320万円でリフォーム、利回りは20%前後をたたき出す。リフォーム・リノベーションは費用対効果を重視して行い、ボロを魅力ある物件に変身させる。

ボロ物件リビング@

ボロ物件リビングA

「ただ、最近のサラリーマン投資家を見ていると、投資として成功していないケースを多く見受ける。入居者のことをイメージできず、事業主としての自覚もなくて、電卓ばかり叩いている。投資に肝心なことを無視しているから失敗する。」

ボロ物件投資のアドバイスや取引をサポートする大柿不動産事務所(藤沢市湘南台)の大柿靖彦社長そう話す。

「もちろん仕入れと商品力が投資を成功させるカギである。投じたコストをもとに家賃設定することは大切だが、収支バランスと理屈で家賃設定しても入居してくれなければただの箱に過ぎない。数字では測れない不動産投資の資質みたいなものを備えていないとそもそも良い物件も回ってこない。収益不動産で最も肝心なことは入居者のことを本気で考えているかどうかだ」と強調する。

例えば、雨漏りや給排水管の故障など、すぐに対応すべきトラブルでも応急処置にとどめ、入居者に不便をかける。本格的な修理等は、相見積もりを取ってから行い、コスト削減を優先してしまう。

こうした行為は入居者に対してのスピード感を大事にしていない、投資家としての資質を欠く行為だとする。工事の発注者側の視点しか持たず、コスト意識を強く働かせて複数社から見積もりを取ることに時間をかけすぎると、入居者の退去などにつながったりして逆効果だと指摘する。

DIYなど自分で賄える部分は外注しないで労を惜しまずに対応することも一つの手立て。ただ、物件を購入してリフォームしても、ボロ物件だけにその後も不具合が頻繁にあるだろう、との想定ができていないのならボロ物件に手を出すべきではない。

大柿社長は、「資質を感じられない相談者に対しては、あなたは不動産投資に手を出さないほうがいいとはっきりと警告する」と話す。

ボロ風呂@

ボロ風呂A

また、物件仕入れについては、良い物件は不動産会社がほぼ押さえているため、こうした仲介会社とのネットワークを構築しておくと良いボロ物件≠ノ出会いやすいとアドバイスする。不動産仲介会社にもよるが、例えば相場900万円の物件を500万円以下で仕入れていたりする。

つまり、相場はあってないようなものである。このように、不動産仲介業者は、ボロ物件を相場から半値以下で仕入れられるケースもあるだけに、相場・業者の言い値で電卓をはじいてしまうと、投資家はミスリードされかねない。

不動産仲介会社の意識にもよる。価格が安い不動産取引では、手数料も安いことでボロ物件などの取り扱いはぞんざいになりやすいとの声にも耳を傾けておく必要がある。

とは言え、家賃設定(利回り)は不動産価格の決定に重要な役割を果たすことは事実。築古物件投資で成功するためには良いボロ物件≠探すネットワークを育て、入居者目線と的確な判断力を持つことが重要になりそうだ。

健美家編集部

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