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100万円以下物件も。人気の熱海・リゾートマンションから始める初の不動産投資

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2015年以降、脚光を浴び続けている静岡県熱海市。まちを歩くとかつてシャッターの閉まっていた店が開き、若い人たちが行列を作る光景が見られるようになり、新築のリゾートマンションも。

ただ、その一方でかつてのリゾートマンションが代替わりの時期を迎え、かなり安値で流通してもいる。

■2億円と100万円、二極化する熱海の不動産市場

「新築で2憶円という物件もあれば、中古で100万円、200万円、いや、うっかりすると100万円以下もあるほど、今、熱海の不動産は二極化しています」というのは「楽しんで稼ぐ」をモットーに鎌倉・湘南エリアから箱根・熱海方面にかけて活躍するオモロー不動産研究所の青山幸成氏。

かつては東京から横浜にかけて投資をしてきたが、最近は収益性と所有する、活用する楽しみもあって値上がりも期待できる西湘エリアから熱海に注目をしているという。

そのうちでも今、お勧めは熱海。まちとしての人気の高まりに加え、かつて富裕層向けに建てられたような質の良いリゾートマンションが現時点では安価に供給されているという点が大きい。

「かつては億ションも少なからずあった地域ですが、現在の所有者が富裕層とは限らず、経年による管理費・修繕積立金の上昇や相続問題などで保有に苦慮している人も少なくありません。物件によっては滞納問題を抱えることもあるなど、物件を選ぶ必要はありますが、良い物件が安価に買える、それを上手に使うことで保有して楽しく、投資として稼げる状況にあると判断しています」。

■かつての億ションが今ならお手頃

たとえばと青山氏が実際に購入しているのが伊豆山にある熱海アビタシオン。リゾート地としての熱海の先駆となったマンションで1号棟、2号棟(本館)、3号棟、5号棟と段階に建築されてきた。

1号棟が1960年代に建てられているというから、築50年以上だ。熱海港を望む斜面地の岩盤の上に建てられており、眺望を楽しめる立地である。

青山氏はたまたま管理会社、理事会と縁ができ、この物件に関わるようになった。同物件の総戸数は161戸。うち、現在市場に出ている住戸は10戸ほど。

相続などで所有者が変わったり、ほとんど使われていない住戸もかなりあるようで、定住しているのは50戸ほどで、うち、現役世代は1割ほど。若い人はそれほど多くはない。

そのため、なかなか代替わりが進んでおらず、マンションの健全運営のために今後若返りを図っていきたいという希望もある。それをどう実現していくか。まず、ひとつは二拠点、多拠点居住やリモートワークなど新しい働き方に対応できる住まいとしての熱海、リゾートマンションの活用がある。

■二拠点、リモートワークを実験中

海を見下ろすワンルーム。眺望を楽しめるよう窓辺にバスルームが作られている
海を見下ろすワンルーム。眺望を楽しめるよう窓辺にバスルームが作られている

そこで、オモロー不動産研究所の若手、加茂雅隆氏も実際に一部屋購入、そうした暮らしを始めた。購入した部屋は40u弱、建物の4階にあり、目の前には海と山が見えるという、ドアを開けた途端に歓声が上がる開放的で静かな部屋である。

はじめての不動産投資でも、この額なら始められる
はじめての不動産投資でも、この額なら始められる

物件価格は100万円で別途温泉名義書換えに50万円。スケルトンにした上でフルリノベーションを行い、その費用が600万円。その他手数料を入れてもかかった費用は合計で800万円ほどで、加茂氏はリノベーション費用を事業用ローン(10年返済)で借入。それ以外はキャッシュで用意した。すると月の返済は5−6万円ほどだとか。単身者、投資初心者でもこの額なら準備できよう。

この眺望を独り占めできるとは!
この眺望を独り占めできるとは!

さて、完成した部屋だが、目を惹くのは窓辺にあるバスルーム。元々は廊下側に水回りが集中して配されており、窓側には居室があったそうだが、それを大きく変更したのだ。せっかくのリゾート地であり、窓の外には海、山が見える立地である。

それを活かさない手はない。この物件では源泉を2本保有しており、温泉は使い放題。眺望を楽しみながら我が家で温泉。なんと贅沢なことであろう。

花火見学の一等席
花火見学の一等席

しかも、熱海では頻繁に開かれる花火も部屋から楽しむことができる。市街地との間に山があるため、全てが見えるわけではないが、高く上がる花火なら目前だ。花火を肴にホームパーティーを楽しむこともあるそうで、なんとも羨ましい。

窓辺に立つとこんな状態。これで夜空に花火ということもあるわけだ
窓辺に立つとこんな状態。これで夜空に花火ということもあるわけだ

部屋自体は大きなワンルームとなっており、上手に家具で空間を仕切って利用している。都心で一人暮らしすることを考えると、十分、十二分に広い住まいだ。

ところで、加茂氏の仕事は不動産、ビル管理。週に3日は池袋の会社に通い、それ以外は熱海で仕事をしており、通勤にかかる時間は乗換なども含め、ドアツードアでかかっても1時間40分ほど。

マンションから熱海駅まではバス利用で10分ほど、熱海駅から品川までは約30分で、そこから乗り換えて池袋駅まで。所要時間自体は熱海〜品川間、品川〜池袋間が同じくらいかかるため、一般的な人よりも長いが、週に3日だけのことである。しかも、新幹線では座って行けるので、出社前にメールチェックその他ひと仕事できてしまうそうだ。

新幹線以外では在来線の快速アクティで約90分、車利用でも同じくらいの所要時間。熱海駅からはタクシー利用でも1100〜1200円ほどだ。

また、徒歩10分圏には活気のある鮮魚店と精肉店があり、ちょっとした調味料類や卵、パン、お惣菜類もここで揃う。しかも、鮮魚店は遠方から買いに来る人がいるほどレベルが高い店なのだとか。古くから開発されてきたまちの底力と言えば良いだろうか、生活の質は高いのである。

■初めての不動産投資として手頃に始める

現在は自宅として使っているものの、いずれは貸すつもりだと加茂氏。そのために事業用ローンを利用したという。

「この物件内で賃貸されている部屋の家賃は5〜6万円。ですが、それらは旧来のままの、和室中心の古い間取りでもちろん、バスルームが窓際にあったりはしません。リノベ済のこの部屋なら10万円以上は行けるのではないかと考えています」。

賃貸しながら次の部屋を買い、リノベーションして少しずつ部屋を買い増していけばマンション自体の居住者層は若返り、価値上昇に繋がる。もちろん、加茂氏自身の資産も増えていく。初めての投資先としては非常に将来性のある、面白いものといえそうだ。

■別荘をシェアするというアイディア

青山氏はもうひとつ、さらに一歩進んだ使い方も考えている。最近、モノや空間をシェアして使うというやり方が一般化しているが、別荘を数人の仲間でシェアして使うというやり方である。

オモロー不動産研究所で所有しているもう1室。パーティーがしやすいよう、家具はあまり置かず、広々と使っている
オモロー不動産研究所で所有しているもう1室。パーティーがしやすいよう、家具はあまり置かず、広々と使っている

「1室購入してフルリノベーションしても1000万円程度と比較的手頃ですが、それをたとえば5人で共同所有するとしたら、さらにお手頃になります。安価に二拠点、多拠点生活を始めたいという人にも良いでしょう。しばらくみんなで楽しんでから売却するという手もある。またはこの場所、物件の良さに納得したら単独で買って移住するなんて発展形もあるかもしれない。シェアしてリスクを減らすことで、いろいろな使い方が考えられます」。

キッチンはごくシンプルに作られている
キッチンはごくシンプルに作られている

そんな利用方法を青山氏が所有する居室でこれから実験的にやってみるそうだが、実施に当たっては理事会、組合とも密に協議して承認を得ているとのこと。普通のマンションではなかなかできないことだが、この物件の理事たちはかなり先進的な人たちで、住んでいる人、関わる人を増やし、若返らせることで将来的に価値を維持することを考え、新しいことにチャレンジしようという気運があるらしい。青山氏も理事に就任予定だそうで、さらなるオモローな展開が期待できるかもしれない。

都心からさほど離れていないという立地から花火を肴にパーティーをと声をかけるとあっという間に人が集まるそうだ
都心からさほど離れていないという立地から花火を肴にパーティーをと声をかけるとあっという間に人が集まるそうだ

ちなみにシェアして別荘を使うというアイディアについて青山氏のFacebookで友人層に希望者を募集したところ、一晩で20人以上の挙手があったという。その関心の高さに応え、青山氏は追加でもう1室も購入(※9月中に1号棟の1室を決済引き渡し予定)、オモロー不動産研究所としても熱海のリゾートマンションをテーマにしたセミナーを10月26日に開催予定という。興味のある人は覗いてみてはどうだろう。

<セミナー情報>
『<熱海>が熱い!2拠点、別荘エリアの上手な不動産投資術とは!?』by オモロー不動産研究所

◆日程:2019年10月26日(土) 13:00〜15:30
◆会場:東京国際フォーラム(有楽町)
◆参加費:3,000円(※30 歳以上で初めて参加される方は無料)

詳細、お申込みはコチラ

健美家編集部(協力:中川寛子)

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