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【沖縄軍用地投資】地代は年々上がり、管理不要!県外富裕層にも人気

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軍用地とは、日本にある米軍基地と自衛隊基地の土地を指す。

これらの多くの土地は、国が個人所有の土地を強制的に借地にしたもので、米軍基地や自衛隊施設として提供している。

特に、沖縄県は全国における米軍専用施設の約70%が集中し、沖縄本島の県土の約8%を軍用地が占めている。地元紙には軍用地の売買の広告が並ぶほど、売買が盛んに行われている。

平均利回りは2.33%で、高利回りではないが、長期で運用すれば年3%の運用も可能だ。定期預金や国債よりは、はるかに利回りが良い。

2019年3月、軍用地に関わる問題解決や、地主の財産保護、福利厚生などを一手に任されている沖縄県軍用地等地主会連合会(土地連)から、公表された「報告書 軍用地料が沖縄県経済へ及ぼす経済効果調査」によると、現在、国は借地料として、地主(土地の所有者)に合計約1000億円(年間)を支払っており、その額は年を追うごとに少しずつふくらんでいるのである。

出典:一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会「報告書 軍用地料が沖縄県経済へ及ぼす経済効果調査」2015年3月
出典:一般社団法人 沖縄県軍用地等地主会連合会「報告書 軍用地料が沖縄県経済へ及ぼす経済効果調査」2015年3月

軍用地料がゆるやかに上昇を続ける理由として、まず、日本の安全保障政策上、安定的に米軍へ基地を提供しなければならない。そのためには、地主と円満に土地の賃貸借契約を締結しなければならないという事情がある。

軍用地料はどのようにして決まるのか。毎年、国と土地連との間で交渉が行われ、翌年分の借地料の値上げ金額が決定する。値上がり金額が決まれば、借地単価が決まり、それに土地面積をかけたものが年間の借地料となる。

令和元年8月31日の土地連会報によると、沖縄県の平成30年地価公示では、前年度比5.7%、とりわけ基地所在地市町村においては去年の約2倍となる上昇率(6.14%)を記録するなど、近年の地価上昇は著しいものがある。

これに対し、軍用地等賃貸料において沖縄県内の地域間での格差が大きいことから、国を交えて協議を行った結果、これまでの要求額に、新たに「地域間格差分」を加えて、国に対して要求しているのが現状だ。

毎年軍用地料の増額をめぐり国との交渉は続いている
毎年軍用地料の増額をめぐり国との交渉は続いている

軍用地は県外在住でも購入することは可能である。投資をするなら自衛隊基地より米軍基地の軍用地を購入する方がお勧めだ。なぜなら、軍用地料の単価上昇度は米軍基地の方が上なので、長期所有すればするほどその資産価値は年々上がり、軍用地料は複利的に増えるからだ。

軍用地は当然、地主が建物を建てたりして自由に使うことはおろか、敷地内へ立ち入ることもできない。一般的な不動産とは異なり、現地確認が難しい為、購入しようとする軍用地を確認するときは、不動産業者から航空写真を入手し、その土地の所在地が記載された登記事項証明書と公図、軍用地料が記載された明細書で土地を特定する。

軍用地料の相場は、一般の土地のように面積に対して坪単価を掛けた金額が販売価格ではなく、年間の借地料に基地ごとの相場の倍率を掛けた金額が販売価格になる。例えば、人気のある嘉手納基地飛行場の場合、相場の倍率は58〜62倍くらいなので、年間の借地料が65万の軍用地を購入する場合は、65万円×58倍=販売価格3770万円となる。

軍用地の借地人は政府である。地代を滞納することなく、確実に毎年地主の銀行口座に振り込んでくれ、しかも借地人自ら地代を毎年値上げしてくれる。土地の管理も、政府が責任を持って対応してくれる。不動産投資と比べ、軍用地投資では空室リスク、管理費、修繕費、広告費といったコスト面での不安からも解放されるのだ。

健美家コラム著者で軍用地投資に詳しい三浦弘人氏は「軍用地は健全性・将来性・公平性の高い投資というよりも権利を買うので人にも安心してお勧めしています。」と語る。

軍用地投資における最大のリスクは、基地返還である。日米両政府は2013年4月、「沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画」に合意した。沖縄県内で人口の多い嘉手納基地以南にある米軍6基地の各施設を再編統合し、空いた土地を順に日本へ返還する計画だ。返還されると、政府から賃借料をもらうことができなくなる。

跡地が区画整理や都市化計画により土地価格の上昇が期待される軍用地、もしくは、返還されにくい、基地として重要だと思われるエリア狙い目となる。

返還時期は順次明らかになる
返還時期は順次明らかになる

県外の人が軍用地を探す場合には、沖縄県内最大の不動産情報掲載サイト『うちなーらいふ』で検索ができる。もしくは、『軍用地 売買』で検索をして、軍用地を取り扱っている不動産会社のメルマガを複数登録すれば、新着情報をいち早く入手することが可能だ。地元紙を電子版で毎朝調べる人もいる。これ程までして県外の富裕層が狙うほど、軍用地は優良物件なのだ。

最後に、軍用地への融資について土地連による「土地連共済会ローン」というものがある。これは、地主会に加入をすることを前提として、土地連の共済会への会員入会が必要となる。その際には拠出金10万円と手数料1,000円が必要だ。

この土地連共済会ローンは、2019年10月1日以降の融資限度額をこれまでの3000万円から3500万円へと増額した。さらに、融資期間については、これまでの20年から35年へと延長。これらの見直しにり、より活用しやすい制度となっている。なお、金融機関から融資を受けられなかった等の理由での拠出金の払い戻しはできない為、要注意だ。入会前に必ず金融機関へ融資について相談をする必要がある。

健美家編集部(協力:合同会社Noi 西山絵里香)

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