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これからの狙い目エリアはどこ?中心部との価格差大。歴史と起伏ある北九州などの地方都市に穴場あり

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2020/01/11 配信

人口減少、高齢化で地方の衰退が言われ始めて久しいが、その中で一部に活気を取り戻そうとするエリア、実際に取り戻しつつある一画も出ている。面白いことにそうした地域を俯瞰してみると共通項があることが分かる。それが歴史と起伏である。

尾道も熱海も歴史と起伏のあるまち

たとえば空き家の活用例が多いことでよく例として指摘される広島県尾道市。尾道駅から海側には平地があるものの、反対側は駅間近から非常に高低差のある傾斜地が広がる。そこに多数の空き家があるわけだが、空き家登録よりも空き家を使いたい人が多いという現象が続くほどの人気は知られたところ。

首都圏では静岡県熱海市が分かりやすいだろう。熱海駅からは山側へも、海側へも傾斜があり、平らな土地は海辺のごく一部。眺望、温泉に海と魅力がある土地のため、長らく観光地、別荘地として栄えてきたが、その後の長い衰退、そしてここ数年の復活ぶりはドラマのよう。

それでも平らな土地=住宅適地が少ないことから、来訪者が増えてもそれに応じた人手を住宅難から確保できていない。

新築との価格差、人口から注目は北九州

同様に歴史と起伏があり、しかも、中心部の新築住宅価格が高く、それ以外の不動産のギャップが大きく、かつ人口も多いことから注目したいのが福岡県北九州市である。

福岡県の北部、関門海峡に面した九州最北端の都市で、九州の玄関口として栄えた歴史を持つまちで、1963(昭和38)年に門司、小倉、若松、八幡、戸畑の五市の対等合併を経て、三大都市圏以外では初の政令指定都市として誕生している。

人口は2019年10月時点で約94万人。合併後から1978年に福岡市に抜かれるまでは福岡県および九州で最多だったが、2005年に100万人を割り込み、減少傾向が続いている。

ただ、とはいえ、日本の市としては13位。九州地方では福岡市に次ぐ2位で、都道府県庁所在地以外では川崎市に次ぐ規模であり、日本全体でいえば決して小さいわけではない。

また、韓国、中国、香港などに近いことから観光客も多く、来街者、宿泊者ともに7年間連続で過去最高を記録し続けている(2019年4月時点)。

「まちで民泊を運用していた人に聞いたところ、1人1泊5000円、3万円で借りた賃貸物件で月に10万円売れていたとのこと。ニーズは確実にあります」(オリエンタル・サン・山田武男氏)。

そうした好況を反映して中心部の新築マンションは2000〜3000万円以上で、しかも立地その他によっては完売という。地元の住宅ニーズも堅調というわけだ。

お勧めは門司港周辺エリア

駅を始め、クラシカルな建物が多く残されており、観光客も増えている。写真/門司港レトロインフォメーション
駅を始め、クラシカルな建物が多く残されており、観光客も増えている。写真/門司港レトロインフォメーション

その一方で数百万円以下、物件によってはもっと手頃な価格で買える地域もある。そのうちでも山田氏のお勧めのひとつは門司港周辺である。門司港は北九州市の中でもレトロな街並みが残る観光地でもあり、歴史のあるまち。北九州の中心地、小倉のベットタウンでもあり、特に山がちな土地でもある。

「最近、門司港を中心に若い人たちがやっている面白い店が増えており、少しずつですが活気を取り戻しつつあるように思います。たとえば元遊廓だった建物を改装したゲストハウスPORTO(ポルト)

700万円をかけて改修、若い人を集めています。経営者の菊池勇太氏はその後中心部の栄町商店街の空き店舗をリノベしてS&Cという学生から大人までいろんな人が集う学びの場を作り、子どもや大学生などが動き始めています。まちの将来を担う若いひとたちが活動している点が期待大です」。

ゲストハウスの入り口。古さを活かしたデザインが受けている
ゲストハウスの入り口。古さを活かしたデザインが受けている
昔の遊廓建築の色っぽさもどことなく漂う
昔の遊廓建築の色っぽさもどことなく漂う

そのため、同社では門司港最大の観光地であるレトロ地区から数分、栄小路という飲食店などが並ぶ一画に元和菓子店の倉庫だったという2階建て、各フロア17uという小さな建物をスケルトン状態で取得。階段すらない状態だった建物を改修して、2階を前述の菊池氏がバーにする計画が進んでいる。取得、改修費用を合わせて300〜400万円と首都圏では考えられない価格である。

栄小路。観光案内にも出ているほど地元では知られたエリアのひとつ。写真/門司港レトロインフォメーション
栄小路。観光案内にも出ているほど地元では知られたエリアのひとつ。写真/門司港レトロインフォメーション

栄小路も門司港周辺に劣らず、昭和のレトロな雰囲気の場所だが、それでも客単価1万円以上の店や、食べログで3.4の評価を得ている店などレベルは高い。新しい店舗でこれまでとは異なる流れができてきたら、さらに賑わいそうである。

少額から投資できる点もポイント

首都圏に14棟、140室のシェアハウスを運営するこひつじ商事のふじたつよし氏も3年前に北九州に移住。首都圏とは異なる形で不動産の活用に取り組んでいる。たとえばふじた氏が最初に購入した不動産は元信用金庫だったのべ300uほどの若松区の商店街に面した3階建てのビル。建物は傷んでいたものの、なんとも雰囲気があるビルとのことで見てすぐに買い付けを入れたという。価格は450万円。

現在はそのうち、1階だけを地元のアイスクリーム店に貸している。賃料は20万円。内装については入居した店が自分たちで工事したため、初期投資はゼロ。北九州市では開業にあたり、創業支援の助成金が75万円出るそうで、それである程度は賄えるとのこと。

まだ、2階、3階にも計3部屋が空いており、いずれは手を付ける予定で、全部貸せればプラス10万円以上にはなる計算。首都圏で投資するよりも少額で、しかも、若い人たちにチャンスを与える形で貸せるのが面白い。

収益もまちの将来にも期待できる投資

それ以外の地域でも北九州市では300〜600万円の予算で買える物件が多く、投資しやすい点も魅力。首都圏からなら季節、時間帯などにもよるが事前に予約しておけば往復で2万円弱という便もあり、意外に近い。

さらに菊池氏は現在、レトロな物件をリノベして再生し、それを運用して配当を出す仕組みの「一般社団法人門司港サルベージ」を2020年春に立ち上げる予定という。これは地域の企業や個人が「門司港サルベージ」プロジェクトに投資し、事業を行いたい者がその物件を運営するというもの。投資者は事業開始後に定期的に一定額の配当を受け取ることになる。

起業する側からするとランニングコストだけで開業できるようになる仕組みでもあり、それが地域での起業を促すことに繋がれば、まちはさらに面白くなる。人が集まるようになれば物件の価値も上がるワケである。投資するだけではなく、物件を購入した後、企画から施工、運営までを門司港サルベージに依頼することもできるようになる計画というから、将来性のある土地に投資してみたいという人は注目しておいても良いのではなかろうか。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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