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3畳の賃貸住宅、意外に快適と若者殺到=B建設中に満室で投資家惹きつける

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▲ロフトから見下ろしたリビングが3畳の賃貸住宅=写真提供スピリタス=

人口減少にあっても東京は別格だ。依然として転出よりも転入が多く人の流れは東京に集中している。賃貸住宅を経営するオーナーとしても人口の多いエリアは魅力的だ。

ただ、東京都心は言うに及ばず東京23区でも立地の良い場所の賃料は高く、学生や社会人デビューした若年層に手が届かないことが多い。本来なら職場や大学などの近くで快適な空間で暮らしたいと考えても無理だとあきらめる。

所得の二極化は拡大している。学生におカネがないのは当たり前だとしても、社会人になっても十分な所得を得ていない人も少なくない。

国税庁の民間給与実態統計調査を見ると、直近の2018年12月末時点の平均給与は441万円となっており、男女別では男性545万円に対し、女性が293万円と開きが大きい。非正規雇用者の年間給与額になると179万円と200万円に達していない。

そうした中、城南コミュニティ(東京都新宿区)が運営する6万円以下の賃貸物件のみを取り扱う専門店「部屋まる。」では、職場や学校への近さと家賃の安さを両立させたい若者の需要に応えている。

格安賃貸の大家との提携ネットワークは2500を超え、東京都内の格安物件の取り扱いを得意とする。入居者だけでなく大家の空室リスクの軽減策としても、学生だけでなく、フリーランスや休職中、アルバイト、フリーター、高齢者、生活保護を検討している人など社会的弱者の住まい問題にもアプローチしながらビジネス展開する。

■東京に存在する多様な収益機会を証明

このような格安物件のほか、利便性の高い都市部で専有面積を極限までに縮めて賃料を抑える方法もある。その一つとして今注目を浴びているのが超狭小賃貸住宅である。

リビングの広さは3畳となる。そんな狭小な住空間で生活が成立するのか、と思いきや入居者からは快適に過ごせているとの反応が返り、すぐに満室稼働になるという。収益物件開発のSPILYTUS(スピリタス、東京都港区)は、3畳一間という賃貸住宅を「QUQURI(ククリ)」のブランドで展開している。

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同社は東京23区に限定して土地を仕入れて狭小賃貸住宅を開発し、個人投資家に販売して管理・運営を担うというビジネスモデルで現在約170棟・1200室を運営している。

3畳一間に加えてセパレート式のトイレ・シャワー室、一口コンロのキッチンを含めて9uの広さに過ぎないが、ロフトが付いていることで3畳を感じさせない空間作りに成功している。

「建設中に満室なる」との口コミを聞き込んだ個人投資家が購入していく。販売価格は、土地と建物を合わせて2億5000万円程度になる。

入居者の属性を見ると、20代〜30代が圧倒的に多くなっているが、なかには40代の会社経営者などが仕事や飲み会で終電を逃した際のセカンドハウスとして使っている。

超狭小住宅であるため、家賃は周辺の賃貸相場よりも割安に設定できる。現在展開中の物件での賃料は5万円台〜8万円台。特に学生からは、都区部の好立地で、しかも新築物件を借りられるとして人気だ。

一方、オーナーのメリットとしては、収益の拡大と空室リスクの軽減が見込めるとしている。たとえば、一般的な賃貸アパートなら4戸のところを超狭小にすることで倍の8戸を確保できてキャッシュフローを増やせる。4戸のアパートに1戸の空室が発生すると空室率は25%だが、8戸に1戸の発生ならば12.5%にとどまり家賃の目減りを押さえられる。

人口が全国で目減りしていく中でも若者の流入が続く東京の特異性が3畳アパートという新たなマーケットを創出しており、大都市部でのビジネスの多様性を実感させる。

健美家編集部(取材・文、鹿嶋淳一)

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