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物件購入後泣かないために、購入前に要チェック!物件周辺の市場調査のやり方

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2020/07/15 配信

市場調査でリスク回避
良好な住環境を形成するために

賃貸不動産を購入する際、一体どれくらいの人が賃貸市場調査をしているだろうか。不動産業者に任せているからと安心していると、長期経営を考えた場合、築年数を経過したのちに必ずオーナーに負荷が生じてくる。

購入時は、業者からリスクよりも圧倒的に良い話しか聞かない。ただ、表面上の利回りばかり見ても、それはあくまで「想定」のものであり、そこには決まらないリスクもあるし、賃料下落リスクも存在する。そうなれば決めるために「入居者の属性」を妥協して、需要を取り込むことになり、結果として悪質な入居者の存在が良質な住環境を汚してしまうことさえある。

ただでさえ賃貸住宅のメインターゲットである若年層が減ることになるのだから、購入時から入居者のターゲットを絞って、そこに訴求するような住宅を供給しなければならない。

管理

市場調査2つの方法とは
マクロ調査とミクロ調査

賃貸の市場性を調べるためには、大きく2つの方法がある。それが、マクロ市場調査とミクロ市場調査だ。

マクロ調査とは、都道府県及び市町村レベルでの情報を調べるのだが、人口流出入の推移(男女別、年代別など)、主な産業と雇用、平均年収などを調べていく。これらの情報は「二次データ」と呼ばれ、国勢調査や行政機関が調べたデータを用いる。

大きな流れがわかるため、例えば人口の将来予想などが分かりやすいが、賃貸住宅の需要予想に関連する、ピンポイントでの知りたい情報を得にくいと言う点がある。

ここでは、人口が大幅に減っているのに、周辺で盛んにアパートが建築されている(されてきた)などのことがあれば、要注意ということが判断できる。

一方、ミクロ調査とは、物件の周辺エリアの細かな情報を得ることをいう。これらは「一次データ」と呼ばれ、独自調査でしか得られない情報ばかりだ。ミクロ調査では、「需要調査」と「供給調査」に内容が分かれる。

供給物件調査
机上でできること、現地で行うこと

■供給物件調査

1. 調査範囲を決めて、住宅地図から賃貸物件をピックアップ
2. 物件名をもとにインターネットで情報収集(総戸数・賃料・築年数・間取り・専有面積など)
3. 現地調査(入居率・外観・管理状況・周辺環境など)
4. 調査結果をもとに分析

まず供給調査では、1.調査範囲を決めて住宅地図から賃貸物件をピックアップして、2.物件名をもとにインターネットなどで情報収集をする。インターネット調査では、競合となる物件(総戸数、賃料、空室数、間取り、専有面積など)を確認する。募集されている部屋が特定できれば、ある程度正確な入居率もここで確かめることができるはずだ。

次に、ある程度の机上調査を終えたら、3.現地調査を行う。ここでは、ライバル物件(構造、時点空室率、間取り、築年数、駐車場付与率など)、物件ごとのランク付(外観、建物デザイン、管理状況、日当たりなど)、などを調べて最終的な市場性をジャッジする。

現地に行かないとリアルな空室率や外観レベルなどの情報が得られないのだが、できるだけ構造やタイプが近しい20〜30棟くらいは調べたいところだ。ライバルとなる物件の空室があまりに多い場合は、その間取りは市場に適合しないので購入を控えることが無難だ。

不動産会社への需要調査
家族類型別5つのカテゴリー

需要調査については、家族類型別に主に不動産会社へのヒアリングを行い、以下の5つのカテゴリーに分け、来店者割合(または反響割合)をヒアリングする。

■需要調査
1. 単身者(1名)
2. カップル(2名)
3. ファミリー(3名)
4. ファミリー(4名)
5. その他(5名以上)

自分の物件のターゲットになる人が、100人の来店のうち何人来るのかによって、どれだけ入居者を取り込めるのか可能性があるのか想定できるからだ。

例えば、2人入居で探している人が100人中10人しか来店しないのに、自分の物件や、そのエリアの供給物件が2DKや2LLDKがほとんどということであれば、レッドオーシャンで少ないお客さんを取り合ってしまうことになる。結果として当然、2人入居者向けの物件市場の空室率は高くなる。

ブルーオーシャンを狙う方が空室リスクを回避できるため、その時には別の間取りを企画するなり、購入を諦めるという判断が必要なのだ。なお、この需要調査の時、賃貸仲介会社の営業マンによって数字にブレが生じるため、できるだけ実際の来店者データなどを出してもらえるかどうかがカギとなるが、「管理をまかせたい」という前提であれば、不動産会社も協力的になってくれるはずだ。

本来、調査機関が存在すればフィーを支払って調査依頼することができるが、日本ではあまりそのようなサービスを聞かない。とはいえ、ミクロ調査のようなサービスを不動産会社が行ってくれるわけではない。

しかし、購入して抱えるリスクはオーナーが保有することになることは、肝に銘じておかなければいけない。物件を購入する前に、1日もあれば調べることができるため、特に知らないエリアで投資をする際にはしっかりと市場調査すべきではないだろうか。

執筆:今井基次

■プロフィール
株式会社ideaman 代表取締役。保有資格:1級FP技能士,CFP,CPM,CCIM。賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを12年間行い、これまで200社以上の企業を担当。オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演、自らも不動産投資を行なっている。

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