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住宅ローンで始めるマイホーム+収益物件。横浜で「土地付き新築賃貸併用住宅」を4000万円台前半で。

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2020/11/16 配信

賃貸併用住宅では土地を持っている人が自宅を建てる際にその一部に賃貸住宅を作るというやり方が一般的である。土地があることが前提になるため、賃貸に向く立地かどうかを考えずに建てる例も多く、意外に失敗例もある。

同様に施主である所有者の住宅優先で住戸配置等をプランニングしがちなため、選ばれない賃貸住宅を建ててしまうことも。

そもそも、土地を所有しなければ始められないことに加え、うまくいっていない例が少なくないため、あまり、前向きに捉えられてこなかったと言っても良い。

だが、そこに一石を投じる新しいタイプの賃貸併用住宅が登場した。株式会社フロンティアハウスが手がける「Appart RESIDENCE(アパルトレジデンス)」である。

これは土地付きで4000万円台前半の建売住宅で、1階が購入者のマイホームとなり、2階に賃貸住宅2戸(物件によって1戸)が配されるというもの。延床面積の半分以上が自己使用であれば住宅ローンで購入できることを利用したもので、これならマイホームを買うと同時に投資用物件も手に入ることになる。

公道から少し奥まったところにあり、静か。人も入ってこない。そして南側には広い庭
公道から少し奥まったところにあり、静か。人も入ってこない。そして南側には広い庭

すでに3棟が販売されており、購入者もいる。そのうち、横浜市神奈川区三ツ沢上町にある物件を見学、購入者に話を聞いてきた。

ローン返済額は抑えて、でも一戸建てが欲しい

横浜市営地下鉄三ッ沢上町駅周辺は高低差のある地域で訪ねた物件は長い階段を上ったところから二項道路(建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上の長さで接していなければならないと定められているが、その要件を満たしてはいないものの、建築基準法第42条第2項の規定によって道路であると「みなす」ことにされた道のこと)を入る旗竿立地。

そのため、土地一杯に建物を建てることができないのだが、面白いことにそれがプラスに働いている。旗竿になっていること、南向きの傾斜地であることから、西と東以外に隣家がなく、音その他の近隣問題に悩まされる心配がないのである。

また、敷地北側に建物を寄せたため、南側に広い庭を作ることができている。さらに賃貸にしている2階からはランドマークタワーが見えるのだとか。物件の売りになりそうな条件である。

賃貸時代には買わなかった家具を新居購入に合わせて揃えたそうだ
賃貸時代には買わなかった家具を新居購入に合わせて揃えたそうだ

購入したのは夫婦に1歳半の男児の3人家族。購入前は最寄り駅から歩いて13分、40u、メゾネットの賃貸2DKに居住していたが、子どもが生まれることが分かり、それでは手狭になると住宅購入を考え始めたという。

「同時期に昇進、3万円の住宅手当が支給されなくなることもあって新築一戸建てを中心に探し始めたのですが、自己資金が無い上、最初は妻の実家がある大田区で探したこともあり、難航しました」。

設備も充実、使い勝手がよさそうだ
設備も充実、使い勝手がよさそうだ

狭小敷地の3階建てやローンの返済額が10数万円に及ぶもの、駅から非常に遠い物件が多く、マンションに目を向けてもそれ以上に高額だった。マンションの場合は修繕積立金や管理費などローン返済以外の出費があることにも躊躇したという。

「子どもが生まれるタイミングでもあり、ローン負担はもちろん、できるだけ毎月の支出を抑えたいと考えました」。

庭の広さ、日当たりは魅力。高台なので遮るものもない
庭の広さ、日当たりは魅力。高台なので遮るものもない

そこで自分の実家がある横浜市神奈川区に目を向けて一戸建てを探したが、大田区よりは若干安くなるものの、やはりローン返済は厳しい。そんな時にたまたま分譲されていたのがフロンティアハウスの、1階に約57uの2LDK、2階に約21uのワンルーム2戸がある賃貸併用住宅である。

実は購入者の小峰心氏は同社の社員。土地の仕入れを行う部門におり、直接、同物件の企画には携わってはいないが、商品がリリースされた時から仕組みは理解していた。

「住宅ローンの負担をできるだけ軽くしたいと考えると賃貸併用は賢明だと思いました。自宅を買うわけですから、金利の低い住宅ローンを使えますし、自分の給料から返せる額でしかローンは組めず、万が一賃貸収入がなくとも無理がありません。

もちろん、そこに家賃収入があれば返済は楽になりますし、ローン返済額以上に家賃が入れば余裕ができます。住宅部分は2LDKと今の生活には問題ない広さ。

子どもが大きくなって子ども部屋が必要、あるいは2人目が生まれるなどで家族構成、暮らしが変わったら、賃貸住戸を子ども部屋にすることや家賃収入を原資に早めに返済して住替えることも可能かもしれません。そう考えると、賃貸併用住宅は将来の可変性に選択肢のある自宅の買い方ではないかと思いました」。

最初に購入者が社員と聞いた時にはそのまま取材、紹介してよいものかと考えたのだが、取材に同行した他の社員2人も自分たちも買えるならば買いたいを思っていると、実際の物件の話をし始めたのを聞いて考えを変えた。

小峰氏は28歳というが、同社には20代、30代と若手の社員が多いそうで、その彼らが自社商品を買いたいと考えるなら、それは若い人たちにとって魅力的な商品ということ。正直にその旨を書き、商品の良し悪しは読む人に判断してもらおうと考えたのである。

階段という障壁

さて、小峰氏は賃貸併用住宅のメリット、階段があることで土地価格が抑えられているがために買いやすい価格設定になっていることは理解していたが、問題はそれを妻、義父母にも納得してもらうこと。駅はもちろん、どこに行くにも階段がある立地ではベビーカーは使えず、買い物に行く時などには必ず、子どもを抱っこしていかなくてはいけない。

そこで親族に子ども連れで来てもらい、その子を抱いて階段を往復すること数度。また、階段があることで新築一戸建てが安く買え、しかも家賃が入ることを説明。

ここの階段はお金が入る階段と考えようという言い方もした。結果、理解してもらえ、購入に至ったわけだが、そう言いながら、本人も酔っぱらって帰ってくると辛いと本音も。

「ただ、子どももいつまでもベビーカーに乗っているわけではなく、我が家の前の道は小学校の通学路。子ども達が元気に上り下りしているのを見ると、数年たてば楽になるのではないかと思っています」。

階段があることが賃貸の客付けに影響するのではないかと聞いたところ、周辺の賃貸住宅はすべて同じ状況とのこと。一軒だけが階段の上なら不利だろうが、周囲の物件もそうなら不利にはならない。

逆に前述した通り、いかにも横浜らしい眺望が望めるのはメリット。そのためか、1室については最初の案内で、もう1室も3組目で決まったという。

「元々は4月末完成でゴールデンウィークに引っ越し可というスケジュールの予定でしたが、コロナ禍でキッチン、トイレなどの設備が届かず、完成が5月末に延びてしまいました。そのため、完成と同時に募集となりましたが、1カ月で決まり、ほっとしました。

賃料は返済原資になれば良く、それほど儲からなくても良いと思っていたので、数カ月決まらなければ家賃減額もありと覚悟していました。3000円ずつ、2戸で6000円下げてもまるまる入らないよりはまし。その辺り、投資ではあるものの、全額を家賃で賄わなくてはいけないアパート経営とは違うところがありますね」。

また、同社は自社で客付けもしているため、借りる人のニーズを考えた物件作りは強みでもあるという。

ローン返済は全額家賃収入で

さて、気になる収支だが、ローン返済額は月額12万円(ボーナス返済無し)で、家賃は6万5000円×2戸の13万円。管理手数料を引いてもほんの少しプラスになるという。

「今まで社宅の家賃に10万5000円、駐車場代に2万円払っていましたが、それを払う必要がなくなり、年間140万円が浮く計算です。

これだけの年収を上げるためには何年もかかると考えると、かなり、得した気分。若いうちに住宅を買うとローンの支払いでいっぱいいっぱいになってしまい、次のことを考えられないものですが、この状況なら35年返済を短縮して20年での完済も可能。となれば、この先、どうしようか、いろいろ考えられます」。

ちなみに今後の計画としては大田区での暮らしを実現したいと考えているという。

「やはり平坦な土地のほうが将来的には良いでしょうし、現在はカースペースが取れていません。近くにカーシェアはあるのですが、休日は使えないことも多く、子どもがいる時期にはやはり車は使いたい。そこで、まずは今の我が家を運用、そこからステップアップして都内にもう1棟、戸建てかマンションを購入するのも良いなあと。2棟目も賃貸併用なら無理がないはずとも考えています」。

自己使用分が2LDKというのも賢明。一般的な賃貸併用住宅では4LDK+1K4戸などとなっているものが多いが、賃貸市場では2LDKのほうが貸しやすい。ローンの返済を終えてしまえば1棟丸ごとを賃貸にしてもいいのである。

月に5棟、年間60棟供給が目標

さて、ここまでお読みになっての感想はどうだろう。1棟モノの収益物件の価格上昇、また、かぼちゃの馬車の破綻を受けての金融機関の不動産投資への融資の締付けなど厳しい状況下でこれまで初めての物件を買えなかった人からすると、その手があったかと思うのではなかろうか。

フロンティアハウスの代表取締役・佐藤勝彦氏によると、新タイプの賃貸併用住宅を思いついたきっかけは金融情勢の変化だったという。

「創業期から22年間、年間30〜50棟ほどの収益物件をやってきましたが、今は2000〜3000万円の自己資金がないと買えない状況。だとしたら、それほどの自己資金がなくても買える物件をと考え、住宅ローンで買える範囲の収益物件を考えようと賃貸併用に至り、昨年、アパート用地として考えていた、車の入らないこぶりな土地に50uの2LDK+ワンルーム2戸の物件を建設、試してみることにしました」。

一般的な併用住宅が左だとすると、同社の企画する住宅は右
一般的な併用住宅が左だとすると、同社の企画する住宅は右

購入者として想定したのは単身者。東急東横線沿線で20u、8万円の家賃を払ってワンルームなどを借りている中で4200万円の物件が買える人を自社の管理物件からピックアップ、ダイレクトメールを出したという。約1000通のDMの対して、5件の問い合わせがあり、そのうちの1人が購入した。

「今、区分のワンルームが売れていますが、賃貸併用なら広く住めて、家賃の支払いが無くなり、逆に家賃が入るようになります。都内勤務で、そこから通勤1時間圏内で買えるなら買いたいという人がいること、女性だと知らない人が同じ屋根の下にいるのは不安と思う場合があることなど、こうした問合せなどから知ることができました」。

ただ、家賃8万円を払っていた人を想定、4000万円台前半までで考えると、都心からは当然外れてくる。高低差がある土地などもある。持家で、そこでずっと暮らすと考えると難しいところもあり、賃貸から脱却する第一歩、ここを足掛かりにステップアップしていきたいと考える人ではないと難しいかもしれないと佐藤氏。

使い方に関しても賃貸に出す以外にもあるという。

「一部屋を書斎にする、子ども部屋にする、親を呼び寄せて一緒に住むなどの手がありますし、逆に高齢になったら自分がワンルームに移るという手も。経済的にも、物件的にも自分の状況に合わせてやりようがあるのが面白いと思っています」。

これからの目標としては月に5棟、年間60棟の供給を目指していきたいという。供給地域としては2020年6月に渋谷オフィスを横浜本社に吸収したため、当初は本社のある神奈川県内が中心になっていくのではないかとのこと。将来的には千葉県の船橋、津田沼、柏や埼玉県の浦和、大宮、茨城県のTX沿線なども狙っていく考え。

「一般の一戸建てと違い、構造が複雑になる上、設備が戸数分必要になるなど、どうしても賃貸併用では建築費が割高になります。それを4000万円台前半で抑えようとすると土地の仕入れが難しくなりますが、続けていければと。将来的には何棟かの現場を作り、入居者の方が使える共用スペースなどを作るという手もあるかなと考えています」。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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