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大阪市の「中古タワーマンション」でキャピタルゲインを狙う!

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2021/04/17 配信

都心のシンボルであり、ステイタスを感じさせるタワーマンション。

投資的な観点からも購入する人が多いと聞くが、新築の価格はどんどん上昇しており、大阪市内のタワーマンションは平均坪単価350万円から400万円を目指す勢いになっている。

逆に、それにつられるように中古タワーマンション価格も上昇しているため、インカムゲインだけでなく、大きなキャピタルゲインを狙える状況になっている。

そこで、大阪市内の中古タワーマンションのマーケットを調べてみることにした。
今回取材協力していただいたのは、タワーマンション売買専門会社ES&Company。「TOWERZ」のブランド名で、大阪市内の中古タワーマンションの売買実績が豊富な会社である。

取締役COOの芝崎健一氏に、大阪市内の中古タワーマンションの取引状況や投資する際のアドバイスなどをお聞きした。

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年間成約件数600件のマーケット
キャピタル狙いの半住半投も多い

大阪市内の中古タワーマンションの成約数は2019年実績で約600件超。2020年はコロナ禍の影響で少し減ったものの、それでも600件近く成約している。

2009年の成約件数は約60件だったので、10年間で10倍ものマーケットに成長しているのだ。背景には、新築タワーマンションの供給が増加していることに加え、価格が上昇していることが、取引を活発化させているようである。

成約平均坪単価は約280万円(2020年12月現在)で、毎年上昇傾向。中古といえども単価が高いのがやはりタワーマンションならではである。

購入者の傾向としては、実際に住む人が約80%で、残り20%はオーナーチエンジや相続税対策で購入しているとのこと。住みたい人が多いということは出口戦略としては安心できる。

タワーマンションは賃料も高いので、賃貸にした場合の表面利回りは5%前後。6%を超えるとすぐに売れるそうだ。そして、利回りも期待できるが、値上がりによる大きなキャピタルゲインが期待できるところがタワーマンションならではの魅力なのである。

では、実際、どれくらいキャピタルゲインが出ているのだろうか?
最近の成約事例をいくつか見せていただいた。

Aタワーマンション 大阪市北区  39階建 築2年
・52.26u(1LDK)
新築時3,960万円⇒成約価格4,950万円(新築騰落率125.0%、990万円上昇)

・82.01u(3LDK)
新築時5,690万円⇒成約価格7,500万円(新築騰落率131.8%、1,810万円上昇)

Bタワーマンション 大阪市西区 53階建 築5年
・53.62u(1lDK))
新築時価格2950万円⇒成約価格4850万円 (新築騰落率164.4%、1,900万円上昇)

・93.10u(2LDK)
新築時価格5580万円⇒成約価格9600万円 (新築騰落率172.0%、4,020万円上昇)

マンション価格が上昇しているとはいえ、短期間でこれだけのキャピタルゲインがでていることに驚いてしまう。住んでいるだけで資産が大きく増えるというわけである。

実際、将来の値上がり期待で購入されている人が多く、半住半投としてとても魅力的なことがわかる。そのため、購入者は日本人だけでなく、アジアを中心とした外国の方も増えている。このあたりも、価格相場が高く維持されている要因なのであろう。

キャプション(TOWERZギャラリー)
キャプション(TOWERZギャラリー)

キャピタルゲインを狙うポイントは2つ
割安住戸とエリア評価が上がる場所を狙う

しかし、「これは新築時価格に対する騰落率なので、中古マンションを購入してからも同じようにキャピタルが狙えるのだろうか?」という疑問がわく。

そこで、中古マンションでも果たしてキャピタルゲインが狙えるのか聞いてみると、
「狙えますよ。但し2つのポイントを抑えることがとても大事です」(芝崎氏)とのこと。

(キャプション)お話をお伺いした ES&Company 取締役 COO 芝崎 健一氏
(キャプション)お話をお伺いした ES&Company 取締役 COO 芝崎 健一氏

教えていただいた、ひとつめのポイントは「割安住戸を見つけ出す」ことである。

タワーマンションが売りに出される場合、直ぐに売却したいという人もいれば、とりあえず売れたらラッキーという感じで相場よりもかなり高い値付けをされる人も多く、適正価格を見つけることがとても難しいという。つまり、玉石混交の売り出し住戸の中から、いかに割安の住戸を見つけ出せるかが大きな課題になっている。

そこで、TOWERZでは、現在売りに出されている中古タワーマンション(約500件)の全住戸を、取引事例や間取りの向き、階数などの条件で査定し、割安のレベルでA〜Eまで5段階に分類している。

しかも、毎週更新しているので、常に最新の状況が価格できるのである。さすがタワーマンション専門店だけのことはあり、ここまでやっている会社はほとんどないであろう。

私もその資料を見せてもらったが、確かに住戸ごとに、割安価格のランクや利回りなどの投資ランクが分離されている。価格だけ見ても高いか安いかわからないが、こういうデータをもとに判断することで、お買い得の住戸を見つけることができる。

実際、割安のAランクとなるのは全体のわずか6%しかなく、割高のEランクが実に40%もあるのである。やはり、どのタワーマンションでも値上がりが期待出来るわけでなく、こうしたデータをもとに割安Aランクを見つけ出すことがとても重要なのである。

このデータは相談されるお客様にオープンにしているので、購入する際の参考にできるのが嬉しい。

ふたつめのポイントは、「開発などでエリア評価が上がる周辺を狙う」こと。

現在の大阪市の中心部は、街の再整備が進むことで、住みたい街として高く評価されている。実際、SUUMOやLIFUL HOMESなどによる「住みたい街ランキング」のアンケーにおいても、大阪市の中心エリアが上位にランクインしているのだ。

また、2020年の人口移動における「転入超過」は大阪市が東京23区を抜いて全国1位となり、市町村別で全国最多になっている。コロナ禍においても都心に住みたいというニーズが高いのである。実際、タワーマンションの購入理由に、「公共機関を使わずに徒歩や自転車で通勤できるから」ということを挙げている人もいる。

開発が進む大阪市内で、ズバリ狙い目エリアをお聞きすると
「うめきた2期開発が進む大阪駅周辺や、なにわ筋線の開通による新駅周辺エリアが狙い目」とのこと(芝崎氏)

うめきた2期は2024年開業、なにわ筋線は2031年開業予定なので、確かに将来性が感じられる。

また、大阪・関西万博なども控えており、「インバウンドが復活すると、ミナミ(難波・心斎橋周辺)あたりも面白いと思います」(芝崎氏)、ということなので、やはり将来を予測することがとても重要であることが分かる。

また、このようなエリアには新築のタワーマンションが建設されることが多いので、さらに高い新築価格がエリアの相場を押し上げることになると考えられる。
その他にも、駅直結などの希少性が高いものや、共用施設が充実した大規模のタワーマンションなどもニーズが高いので、値上がり期待が高いそうだ。

今回の取材で、大阪市内の中古タワーマンションは、大きなキャピタルが狙える可能性が高く、投資という観点からもとても面白いマーケットであることがわかった。

執筆・井口克美

(プロフィール)
住まいる総合研究所 代表理事。1987年リクルート入社。住宅情報(現SUUMO)の営業として新築分譲マンション・新築分譲戸建て・仲介・賃貸・等の領域を担当。SUUMOカウンターでは大手ハウスメーカー等の参画営業に従事。担当してきたクライアントは100社を超える。2014年4月より現職。業界歴30年以上の実績をベースに、執筆及び住宅セミナーなどで活躍中。

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