• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

2,146アクセス

東京・八王子のアパート階段崩落死亡事故は氷山の一角! 欠陥をみつけるプロから不動産投資家に送るアドバイス

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2021/05/03 配信

新築工事中に大きなトラブルの火種がみつかることもある。住宅診断士にトラブル回避のコツを聞いた(写真はイメージ)。
物件が新しくても、トラブルの火種がみつかることもある。住宅診断士にトラブル回避のコツを聞いた(写真はイメージ)。

東京都八王子市のアパートの階段が崩落し、50代の女性が2mの高さから転落。その数日後亡くなった。

事故の原因は踊り場と2階をつなぐ鉄製階段の部分。通路とのつなぎ目が腐食していたことがわかっている。

アパートの外付けの階段に木材を使用することは建築基準法で原則、禁止されている。しかも接続部分は2本の釘が使われており、そこから腐食が進んでいた。

設計、施工、検査、管理のどこかの段階で対応し、事故を未然に防ぐことができたのではないだろうか。

そこで今回は、株式会社さくら事務所に所属する住宅診断士、田村啓さんに、アパート経営で起こりがちなトラブルと、その対応について聞いた。

「住宅診断士として収益物件と実需住宅の両方を現場で見ていますが、多くの場合、収益物件は品質、スペックという点で実需住宅に劣ります。

これは利回りを重視した結果であり、地場の業者だけでなく、大手ディベロッパーの収益物件でも同じような傾向があります。

まだ表面化していないだけでリスクを抱えた収益物件が、他にもたくさんあるかもしれないということです」

収益物件は実需住宅よりも慎重な管理が求められる。信頼できる管理会社に任せているとしても、大家が全く物件を見に行かないのは問題だ。

「トラブルを未然に防ぐために、大家さん自身が物件に足を運ぶことが大事です。雨漏りや階段の腐食は目で見ればわかります。ぜひ自分の足で物件の中を歩いてみてください。

また、入居者がいるときは部屋の中を見ることはできませんから、退去時にアンケートをとることをお勧めします。

アンケート項目としては、『住んでいて気になったポイント』『改善してほしいポイント』など。そこでフローリングの床鳴りや結露などの問題がわかれば対処できます」

退去時にアンケートを取り、不具合をみつけたら早めに対処したい。
退去時にアンケートを取り、不具合をみつけたら早めに対処したい。

意外にも田村さんは新築物件の工事の時点で、トラブルの火種をみつけることも少なくないのだという。

「施工会社が突貫工事をした結果、信じられない不具合が起こることもあります。例えば、『家の排水管が外まで繋がっていない』とか『水道メーターがついていない』とか…これに似た事例もたくさん見てきました。どんな工事が行われているのか関心を払うことも大切です」

築年数と比例してトラブルも増える。田村さんに重点的にチェックすべきタイミングとポイントを聞いた。

建物の傾きなど重大な不具合は早めに見つけておきたい。(画像提供:さくら事務所)
建物の傾きなど重大な不具合は早めに見つけておきたい。(画像提供:さくら事務所)

「施工会社のアフターサービスとして1年点検、2年点検などがありますが、そこに合わせて不具合をみつけることがまず一つ。無償期間に潰せるものは潰しておきましょう。

次は契約不適合責任の10年の行使期間のうちに構造的な不具合を直すことをお勧めします。例えば、雨漏りや建物の傾きなど。本来、多額の費用がかかるものですから、行使期間のうちに見つけて修理したほうがいいですね。

その後も、15年目に外壁塗装をするなど、定期的なメンテナンスは必須です。オーナーチェンジ物件の場合は、外壁や雨漏り、漏水やシロアリなどの履歴も確認しましょう」

入居者に安全安心を提供し継続的に収益を上げるためにも、不動産投資家には主体的に管理に関わる姿勢が求められる。

中立的な立場にいる住宅診断士に相談するのも一案。(画像提供:さくら事務所)
中立的な立場にいる住宅診断士に任せるのも一案。(画像提供:さくら事務所)

「収益不動産を金融商品のように考える人もいるかもしれません。しかし、不動産にはそこでリアルに生活をしている方がいらっしゃいます。

となれば、建築基準法の遵守は当然のこととして、安全で健康的で、文化的な生活ができる住まいであることが大前提ではないでしょうか。

その前提なしに、高利回りに踊らされてしまうと、いつか落とし穴にはまるかもしれません。そこに生活する人の目線に立ち、メンテナンスもしっかりとおこなっていただきたいです」

自分の収益物件が、家族、友人に安心して住んでもらえるかどうか考えてみることも大切かもしれない。

健美家編集部(協力:外山武史)

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ