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家賃収入を得てマイホーム。不動産投資の初心者なら住宅ローンが使える「賃貸併用住宅 」という選択肢も。

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2021/07/16 配信

低金利で長期間の借り入れがしやすい住宅ローンだが、不動産投資に活用することは残念ながら許されていない。しかし、自宅の一部に賃貸用の部屋が付随する賃貸併用住宅ならば、合法的に不動産投資に活用することができる。

賃貸併用住宅はマイホームと収益物件を同時に取得できる、まさに一挙両得な不動産投資商品である。これから不動産投資をはじめたいサラリーマンに対して経験者からアドバイスが行われる際に、選択肢として挙げられることも少なくない。

月数万円の少ない手出しで新築の自宅に住むことができるし、中古であれば、うまく取得して運用できれば実質タダ、あるいはお金をいただきながら住むことだって可能だ。家賃という固定費の大きなウエイトを占めてきた部分を削減をしながら、不動産投資の実績も積めるため、次のステップにも繋げやすいだろう。

賃貸併用住宅のパターンは様々で、例えば3階建ての建物の1階部分に単身用の賃貸部屋が2室、2・3階部分が自宅といった場合もあれば、自宅と賃貸部屋が横並びのメゾネットタイプの場合もある。

賃貸併用住宅のイメージ(引用:ケイアイスター 不動産株式会社)

共通するのは、自宅部分が建物全体の50%以上を占めること。住宅ローン適用の要件として定められているためである。 自宅部分のみだが、住宅ローン控除を適用することもできる。

賃貸併用住宅の一番のデメリット?
入居者と隣り合わせの生活で気にならないか

一見メリットばかりの賃貸併用住宅だが、気をつけておくべきポイントもいくつか存在する。まず想像しやすいのは、居住者の気配や生活音が気にならないか?という点ではないだろうか。

賃貸併用住宅を知り、これはいい方法だと思ってパートナーに相談したところ、「せっかくのマイホームなのに他人と毎日顔を合わせたり、他人の生活を意識するのは嫌だ」といった理由から反対を受け、あえなく断念…といった経験を持つ方も少なくないのでは。

このデメリットを完全に打ち消すことは、残念ながら難しい。だが、オーナーと入居者の生活動線が被らないようにうまくデザインされているものや、騒音が気にならないように間取りの配置の工夫がされているものを選ぶことで、極力互いのプライベートが守られた環境を確保することは可能だろう。玄関が異なる面にあるだけでも、随分と住み心地が変わってくるはずだ。

間取り
賃貸併用住宅の間取りイメージ(引用:ケイアイスター 不動産株式会社)

管理も自主管理でなく、管理会社に委託するのが無難だろう。距離が近いからこそ、管理会社を間に入れておいて、無用なトラブルを避け、お互いの良好な距離感を保つことが望ましい。

次に気を付けるべきは、賃貸部分をおろそかにしないことだ。自宅部分にこだわるあまり、賃貸部分の日当たりや生活動線などが割りを食ってしまうことがないようにしたい。マイホームの返済の足しになればいいな、ではなく、あくまで賃貸経営の目線をもって判断していくべきだ。

賃貸併用住宅では借入額が増加
リスクとリターンをよく見極めて

最後に、借入金額の増加について。賃貸併用住宅は一般的な戸建に比べて建築コストが大きくなり、その分取得コストも大きくなる。増えた金額分のリスクや回収見込みもよく吟味したい。

一例として、ケイアイスター 不動産株式会社が提供する、土地から新築する賃貸併用住宅「戸建て大家さん」での返済シミュレーション例を以下に示す。首都圏でワンルームの家賃が6万円ほどとれる立地に建築したと仮定した場合である。

【返済シミュレーション例】

■一般的な戸建
住宅ローン:5,990 万円、返済期間 35 年、金利 0.375%の場合 月々の返済 152,205 円

■戸建大家さん
住宅ローン:6,990 万円、返済期間 35 年、金利 0.375% の場合 月々の返済 177,615 円

賃貸収入:1R60,000 円×2部屋 家賃収入月々120,000 円
住宅ローン返済額 177,615円 − 家賃収入 120,000円 = 満室時の支払額57,615円

一般的な戸建に比べて借入額は約1,000万円上乗せされるが、支払いは月々94,590 円、年間では1,135,080 円が抑えられる計算だ。月々約6万円の手出しで好立地の新築マイホームを手に入れられるというのは、なかなか大きなインパクトではないだろうか。

ただし長く運用していくうえでは、空室が発生して一時的に大きく手出しが発生する期間が生じたり、家賃下落により徐々に手出しが増えていく可能性も考えなくてはならない。そういった場合でも返済を滞らずに続けていけるかどうか、見極めて判断したい。

今なおマイホームといえば夢の象徴とされているが、その支払いは長期間にわたる紛れもない現実である。

賃貸併用住宅は、この現実に対する強力なカウンターとなりうる。今後の資産形成の推進力とすることも可能なので、不動産投資初心者の方は選択肢のひとつとして、検討してみてはいかがだろうか。

健美家編集部(協力:Tamaarai)

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