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家賃高値設定できる名門公立小学区を狙え!【東京都・千代田区編】コンパクトマンションに勝機あり!?

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2021/10/12 配信

「日本の中心」、千代田区
知名度も全国区の有名公立小とは?

前回前々回と、文京区と港区の名門公立小学区を紹介したが、いよいよ真打の登場、今回は千代田区についてご紹介したい。

千代田区にある千鳥ヶ淵(firstoceanさん/写真AC)
千代田区にある千鳥ヶ淵(firstoceanさん/写真AC)

千代田区といえば、言わずと知れた皇居や国会議事堂のほか、東京駅や千鳥ヶ淵、日本武道館、靖国神社、秋葉原など、日本人なら誰でも知っている建造物や観光名所の所在地である。

千代田区霞が関には中央官庁が集中し、千代田区大手町や丸の内には日本を代表する大企業の多くが本社を構える。千代田区はまさに、政官財の中枢を担う「日本の中心」なのだ。

千代田区丸の内のオフィスビル群(Green Planetさん/写真AC)
千代田区丸の内のオフィスビル群(Green Planetさん/写真AC)

反対に、住宅街としてのイメージは薄い千代田区。実際に、23区で一番人口が少なく、2021年9月時点で世帯数は37,850、人口67,145人となっている。

当然ながら学校の数も少なく、千代田区には公立小学校は8校しかない。これまでに紹介してきた港区の18校、文京区の20校と比較しても、千代田区の少なさが際立つ。

それでも、千代田区には公立小学校の最高峰とされる「番町小学校」(千代田区六番町8)を筆頭に、「九段小学校」(千代田区三番町16)、「麹町小学校」(千代田区麹町2丁目)など、有名校がひしめく。いずれも、東京の教育事情に詳しくない人でも、一度ぐらい耳にしたことがあるのではないだろうか。

千代田区も、前回の文京区と同様、学校選択制や通学区域外からの通学を原則認めておらず、各小学校の通学区域に住む必要がある。

「番町」一辺倒から変化
最新設備を備えた「九段」「麹町」も人気

最高のエリートコースとして知られる「番町小学校→麹町中学校→日比谷高校→東京大学」のスタートとなる番町小学校。戦後から現在に至るまで、政財界に多くの人材を輩出してきた同校の通学区域は、

  • 麹町五・六丁目
  • 紀尾井町
  • 二番町(2・4・6・7・8・10・12・14)
  • 四番町(4・5・6・7・9)
  • 五番町
  • 六番町

一般人が住むには敷居の高すぎる地名ばかりが並ぶ。そもそも、ファミリータイプの賃貸物件が極めて少ないエリアである。

こうした影響もあってか、最近は、「何が何でも番町小学校」という親が減少傾向にあり、近隣の麹町小学校、九段小学校を希望するケースが増えている。両校とも、古くから教育環境の整っている麹町エリアにありながら、床可動式の温水プールや開放的な給食スペースなど、最新のスタイルを取り入れた教育設備に人気が集まっているとみられている。

写真はイメージです(kaohjpさん/写真AC)
写真はイメージです(kaohjpさん/写真AC)

麹町小学校の通学区域は、

  • 霞が関一・二・三丁目
  • 永田町一・二丁目
  • 隼町
  • 平河町一・二丁目
  • 麹町一・二・三・四丁目
  • 一番町、二番町(1・3・5・9・11)
  • 皇居外苑
  • 千代田

九段小学校の通学区域は、

  • 三番町
  • 四番町(1・2・3・8・11)
  • 九段南二・三・四丁目
  • 九段北三・四丁目

いずれも番町小学校に劣らぬ浮世離れした地名が並ぶが、古くからの住民が住むエリアも点在し、意外にも超のつく高級物件ばかりではない。

物件供給数そのものが極めて少なく、億超えの新築マンションですら「即日完売」になるような土地柄、上記の小学校への通学需要を支えるのは、賃貸マンションがメインとなる。

築古、55㎡前後のコンパクトなファミリータイプに狙いを絞れば、高利回りの収益物件に出会える可能性も少なくない。

千代田区民が圧倒的に有利な千代田区立九段中等教育学校受験、このために千代田区に転入する世帯も多い

さらに、千代田区ならではの賃貸需要として、千代田区立九段中等教育学校の「千代田区民枠」も忘れてはいけない。公立校並みの学費で私立レベルの高い教育が受けられるとして近年、公立の中高一貫教育校の人気がうなぎ登りであるが、九段中等教育学校は、都内唯一の区立の中等教育学校である。

定員の半分に当たる80人は、小学6年生の4月1日時点に千代田区内に住所を置いているもののみが出願可能な「千代田区民枠」に割り当てられている。

千代田区が公表している2021年度の応募状況によると、一般枠の倍率は5.71倍、区民枠の倍率はその半分以下の2.18倍。難関試験を突破しないと合格できないことには変わりはないが、千代田区民は九段中等教育学校の受験に圧倒的に有利なのだ。

このため、小学高学年から6年生進学直前までの期間に千代田区内に転居する受験世帯も、毎年かなりの数、存在する。こちらは千代田区内であればどこでも良いので、マンション投資の門戸も広がるはずだ。

健美家編集部(協力:大崎良子)

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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