【底地投資】じっくりと牛歩戦術、手堅く底地投資で寝かせた資金を運用へ

マンションや戸建て住宅の販売価格が高騰していることで、個人投資家は新たな運用物件を買うことにためらいが出始めている。

「しばらく様子を見て価格が調整し始めたら買おう」、「さらに値上がりしたら手が出せなくなるので今のうち購入しよう」、などと様々な思いが巡っている。

そうした不動産市場のご時世を考えた上で新たな投資先を模索する都内のサラリーマン投資家のM氏は「底地の運用に興味を持っている。ニッチな市場であるが、賃貸住宅を見ると、特にワンルームマンションで空室率が上がっているなど市況が厳しい。地味ではあるが、確実に毎月賃料が入る不動産投資の一つが底地ではないか」との見方をしている。

底地の運用で出口は３つある。
①底地を購入して借地人に買ってもらう
②借地権を購入して物件として売却する
③借地権者と相談して共同で用地を売却する―
というものだ。

オーソドックスなのが、借地権を買い取ってそれを所有権にして売却することでキャピタルゲインを得たり、地主から土地をまとめて買い取って分筆し、借地人に高く買ってもらうことなどで儲けを出す。売却益狙いが底地ビジネスの根幹にある。

管理に手間要らずが底地運用のメリット

底地ビジネスをメインにする不動産事業者は過去20年で増えた。例えば、事業用定期借地権を設定してスーパーマーケットなどの店舗に底地（土地）を貸し出して借地料をもらうスタイルで展開している。底地を束ねてファンドとして運用する会社もある。

東京23区で底地販売・管理を手掛けている不動産投資顧問業のA社は、「取引状況を見ていると、基本的に底地を購入して借地人に売却する、買い取り再販の一形態である仕入れて販売するという形態が市場の主流であろうと思う。スーパーマーケットなどの店舗に貸し出すのは遊休地の有効活用として展開しているものだ」と説明する。

底地の流通案件を見ると、旧法借地権が設定されているのが圧倒的に多い。旧法借地権は正当な理由がないと明け渡し要求ができないなど借地人の立場、借り主の立場が有利なのが特徴である。新法適用前の1992年8月1日以前に契約して土地を賃借している場合に適用される。

新法では、借地人の立場を弱めて地主が土地を取り戻しやすくするために定期借地権ができたことで土地活用がしやすくなったことが大きなポイントである。

そうした中、投資家としては毎月確実に収入があるモノを求める。前出の不動産投資顧問業A社によると、

「その目線で底地に投資する人はいるが、銀行から資金を借りられないからローンを使う必要のないキャッシュリッチが求めている。固定資産税が上がれば地代も上がる。そうした意味から底地に覚醒したキャッシュリッチが、寝かせて置いたお金を投じるケースが増えてきたが、底地のモノが出ない忸怩たる思いをしているが現状である」

として底地の供給量が減っていると感じている。

底地のマーケットは、納税のために売却せざるを得ない地主がいることで成り立っている側面を持っている。底地は収益の割に評価額が高い。路線価の３～４割であり、高額な相続税が払えなくなるからだが、相続税などを踏まえて同族会社に底地をそのまま移すなどで逃れると底地マーケットには出てこない。

一方で、優良な投資物件が不足していることで底地と借地に投資をしようという不動産事業者が急増しているため、20年前とは違い買い手市場ではないようだ。

管理・更新料などインカム併用で売却機を待つ

記事の冒頭で底地ビジネスの根幹として売却益狙いがあると書いたが、もちろんキャピタルゲインだけでなくインカムゲイン狙いも可能だ。底地を購入してもらった後に、その管理をすることで10％の手数料をもらう、地代をベースに更新料をもらう、建物の建て替えで承諾料をもらう、などが収入となる。

アパート・マンション管理のような手間が全く必要ないことと、売却益とは違い年間の収入が予測できるなどがメリットである。底地の管理料は、売却益に比べて売上高が張らないものの、裏を返せば、大手の事業者が参入してこないため、零細企業や個人投資家のマーケットと言えそうだ。

借地人と地主の高齢化も進んでいる。底地の供給量が少ない中でも毎年のように一定程度の取引機会が自然発生的にあるようだ。「もう年だから資産の整理をしたい」などだ。例えば宅地を100件管理していれば５件ほどの売却案件が出るとされる。管理をしながら売却案件の登場を待つという牛歩戦術での運用はどうだろうか。

その中で注意点はある。まずは底地投資のエリア選定だ。底地の狙い目は大都市部。20年ほど前は利回り７％程度であった。現在は３％を取れない低い水準ではあるものの、投資回収の面で安全パイである。

例えば、地方・郊外で利回り10％の謳い文句があってその底地を購入したとして、借地人がいなくなった後が悩みの種になりそうだ。田舎の土地はタダ同然の値段。東京23区であれば少なくとも原価回収はできる。

今の東京23区のマンション投資でも利回りが３％台の物件が見られるが、それを考えれば管理に手間の要らない底地は投資の一つの選択肢として人気を集めそうだ。