戸建て賃貸への居住希望が拡大中、でも戸建て賃貸供給は不足。ここに新たな投資チャンスが転がっている。|不動産投資の健美家

戸建て賃貸住宅が新たな投資選択肢として注目されている。これまでの戸建て賃貸住宅への投資をみると、築年数がかなり経過しているボロ空き家を格安で購入してリフォームし、貸し出すスタイルが投資家の間で人気を博していた。利回り20％は当たり前、50％をたたき出す物件なども紹介されている。

ただ、ここにきて新築戸建てを賃貸として運営する動きが注目を集め始めている。

ボロ物件の住宅よりも家賃を高く設定でき、居住者はファミリーなど安定的な属性であり、それなりの家賃で貸し出せる安心感を買う動きとみられる。耐用年数の少ない、もしくはないに等しい築古物件にかかるメンテナンス費用を考えれば、新築や築年数の浅い物件を、という動きもある。

もともと賃貸向けの住宅は、戸建て住宅の供給が少ないことと、物件の品質が分譲に比べて劣っていることが多いとされる。その中で、高品質の新築戸建ては、賃貸市場で受け入れられる余地が大きい。

賃貸住宅の専有面積は狭く、広い住宅に住むには購入するしかない。持ち家と借家の延べ床面積を見ると、若年層から夫婦２人、子育て期、子どもが独立後の夫婦２人、高齢の単身者まで格差が大きい。

国土交通省などの調べによると、戸建ての子育て世帯の延床面積は持ち家で100㎡ほどだが借家だと約60㎡とされている。

賃貸戸建て派の潜在需要を掘り起こす

不動産ファンドを手掛けるケネディクスが一定の世帯条件を満たす4000世帯規模のアンケートを複数回にわたって実施したところ、回答者の77％が賃貸戸建て住宅に居住しても良いとの結果が得られたという。

対象地域は東京都、さいたま市、千葉市、川崎市、横浜市、相模原市で、世帯年収700万円以上、2人以上の世帯、世帯主が35～54歳を調査対象とした。このことから同社では、賃貸戸建て市場が未整備なのは、需要サイドの問題ではなくて、供給サイドの問題であることを実証するとともに、この潜在需要（未充足ニーズ）を掘り起こすことで商機は大きいとみている。

少子高齢社会、人口減少という社会構造の大きな変革により、住宅スゴロクも様変わりした。最初は賃貸住宅に住み、分譲マンションを買い、それを売却して庭付き戸建て住宅を購入して終の棲家とする、という人生スゴロクは崩れている。

終の棲家を分譲マンションにする人や、好きなときに好きな場所に住みたいという生涯借家派、コロナを経験して移住する人、テレワークの定着で地方に複数の拠点を持ってワーケーションをする人など住まいの選択肢は広がっている。この選択肢の中に賃貸戸建て住宅が成長産業として入り込める機会は大きそうだ。

ケネディクスは、この視点から賃貸戸建て事業を本格化している。新しいライフスタイルの発信と定着を目指してレントハウス・ブランド「Kolet（コレット）」を展開し、今年6月末時点で486棟・約199億円を投資済みである。

年内に累計投資棟数1200以上（資産規模500億円）を見込んでおり、来年以降も1年間に400億～500億円規模での投資を予定。中期的には約2000億円まで資産を増やしていく計画だ。同社が取得済みのリーシング状況を見ると、世帯年収は600万～1600万円と幅広く、30代と40代の2～4人家族が大半を占めている。