アパート不動産投資におけるリスクの一つに「入居率の減少」がある。たとえ一旦満室になったとしても、すぐに退去をされればその都度、AD（広告料・手数料）やその他諸々の経費がかかりキャッシュフローが安定しない。
■「音」の問題は、
退去につながりやすい
短期間で退去する原因でよく起こるのが「騒音」など、上下左右の生活音のトラブルである。音に関していえば、「大通り沿いで車が絶え間なくうるさい」とか「線路沿いでストレスを感じる」はよく起こり得ることであるが、建物以外の「外的要因」は入居前にすでにわかっているから、さほど問題にはならない。
反面、建物内部で起こる「内的要因」は、実際に住んでみないと分からないことがほとんどである。実際に入居後の内的騒音トラブルが原因で退去をする人は、相当数存在する。
隣室の音を気にせず、快適に生活できる住宅…といえば、鉄筋コンクリート造が好まれるが、共同住宅である限り騒音問題がゼロになるわけではない。
木造に比べれば格段に遮音性が高いとは言っても、やはり隣室との騒音トラブルは一定数ある。小さな子供がいる家庭は、イメージが付きやすいはずだ。
■音に対する
許容度の高い戸建て
それに比べ「戸建て」は、共同住宅に比べれば音に対する自由度が高い。（もちろん、騒がしくすれば近隣からのクレームはあるが）
子供が多少騒がしくても隣室が存在しないため、共同住宅のように繊細になりすぎる必要はない。
また、古くても比較的広くて自由度が高い戸建は、子供がいるファミリーなどに人気がある。
さらに、ポータルサイトを見るとよく分かるが、多くのエリアにおいて総空室数における一戸建ての供給割合は少ない。よって適正な賃料で募集をすれば、驚くほど早期に決まる可能性があるのだ。
コロナ以降、働き方が多様化したことで、首都圏での仕事を持ちながら居場所を問わない在宅ワークが標準的になった。
これにより快適なライフスタイルと魅力的な賃料を求め「地方移住」を選択する人が増えているが、この辺りのニーズとも戸建ては非常に相性が良い。
■需給ギャップの高い
戸建て賃貸需要
一定数のニーズがあるにも関わらず、空き家が何も活用されず、そのままになっているケースが散見される。全国で増え続ける空き家は大きな社会問題だが、賃貸にフォーカスすれば需給ギャップはまだまだ存在しているし、活用しない手はない。
不動産所有者からしても、今まで空き家で固定資産税やメンテナンスコストだけがかかっていたものが、家賃収入を生み出すことができれば、衛生的にも安全的にも、さらに収益的にもプラスになるのだ。
東京に在住する、ある不動産オーナーは、全国に数多くの物件を保有する不動産オーナーだ。3年前に空き家になった地方にある実家（戸建て）をどうすべきか、ハウスメーカーによる共同住宅新築やリノベーションなど、時間をかけてさまざまなシミュレーションを立ててきた。
その結果、一つの結論に辿り着いた。
それは、何もせず「そのまま貸す」ことだった。
大手ハウスメーカーで新築すると利回りは5%以下だったものが、最低限のリフォームと処分費トータル60万円をかけて、利回りは150%を超えた。築年数が古いと言っても、家賃は下がり続けるわけでもなく、新築だからといっても極端なプレミアム家賃がつくこともない。
そのギャップを狙った結果、「戸建てを、そのまま貸し出し賃料を得る」という結論に至ったのだ。
これと同様に首都圏で世帯をもちながらも、実家が空き家になり、そのまま放置して手をつけられない…このような人が潜在的には相当数いるのではないだろうか。
■活用されない、
地方の戸建て
年に1～2回「墓参りの時に寝泊まりする」とか「幼少期を過ごした大切な実家を、家賃収入に変えることに違和感を感じる」などという意見はもっともだが、あっという間に年月が経ちそのまま利用しない空き家へと変わり、使われない家へと変貌していく。
使われていない実家や親戚の家のような「戸建て」は、不動産投資の初めの一歩としては比較的やりやすい。
物件があれば、大きな融資を申し込みする必要もないし、最低限リフォーム融資を受けられれば、リフォームが完了次第、賃料収入を得ることができる。
さらに共同住宅のように共用部のメンテナンスコストは発生せず、入居期間が長く、古くとも入居者が勝手に室内を小綺麗にしてくれる。
いわば「放ったらかし投資」をしやすいのである。実家や親戚の家でなくとも、小規模であれば現金での購入もできるため、はじめの一歩には最適ではないだろうか。
執筆：（いまいもとつぐ）
