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【不動産が高い今だからこそ】割安の二世帯住宅でお得に投資する方法

収益物件購入・売却/物件選び ニュース

2024/06/20 配信

販売価格が割安な二世帯住宅を利用し、キャッシュフローを確保する投資方法がある。

不動産投資に注目が集まったことで割安な築古物件も値上がりし始め、投資用ローンの金利も上昇。中には資産形成ローンを利用しマンションを購入した投資家の金利が5年で0.6%上昇したケースもある。

2019年時点で1.85%であったにもかかわらず2022年で1.95%、2024年1月で2.3%と段階を経て、2024年7月時点で2.45%となった。新規でローンを利用するのに自己資金も十分に用意しなければならない場合も多く、いかにコストを抑えながらキャッシュフローを確保していくかが相変わらず課題となっている。

そんな中でも有効な投資方法の一つが、二世帯住宅を利用するものだ。

玄関が2つついているのが二世帯住宅の特徴だ。
玄関が2つついているのが二世帯住宅の特徴だ。

「二世帯住宅を購入し、半分は自宅として利用することで金利の低い住宅ローンを利用しながら、もう半分を民泊として運営することで利益を出すことが可能になります」

不動産コンサルティングを手掛ける株式会社リオ・トラスト(東京都新宿区)の谷口佳央理社長はそう話す。

例えば、投資家Aさんは、東京都葛飾区「お花茶屋駅」徒歩5分の木造3階建の二世帯住宅を8000万円で購入した。1階部分の1LDKを民泊にするものの、2階、3階部分の2SLDKを自宅とするため、住宅部分の割合が半分を超え住宅ローンを利用することができる。その結果、変動金利0.425%、固定金利35年のフルローンが利用でき、月々の返済は約20万5000円となった。

1階を普通の賃貸住宅とする場合、家賃収入は月々11万円。だが、住宅宿泊事業法(180日民泊)を利用し、最低3人の宿泊者を受け入れる民泊を180日運営した場合はさらに収入が増える試算となった。

繁忙期60日、平常時60日と閑散期60日と仮定し得られる宿泊費用を計算したところ、1ヶ月平均20万2500円で運用できることが予想できた。つまり、月々の返済を民泊の運用益で賄うことができる算段だ。

民泊で貸し出せる180日を繁忙期だけに絞り、閑散期に1ヶ月単位の賃貸住宅で貸し出せばさらに収益を上げられる可能性もある。

二世帯住宅を180日民泊と併用するコストに関するメリットは以下の3つ。
◆他の物件と比べ2割ほどお得に購入できる可能性がある
◆住宅ローンが利用できる
◆旅館業法の許認可を取得するよりもコストを抑えられる

それぞれについて次に解説する。

安さの理由は実需、投資用共に存在するデメリット

二世帯住宅が割安というのはなぜなのか。

まず、二世帯住宅を自宅として購入する場合。

時代背景もあり買主はそもそも二世帯を探している人自体が少なく、一般的な戸建を探している人からすると予算も合わないため購入対象とされづらい。

一方、賃貸併用住宅として活用したい投資家の場合。

自宅を除いた賃貸住宅が1世帯しかないことで複数戸ある賃貸併用住宅と比べ投資効率が悪くなってしまうため、こちらも購入対象と捉えられにくい。

このように、実需用、投資用共にコストに関する大きなデメリットがあるため、「二世帯住宅は他の同程度の立地や広さを持つ一般の戸建住宅に比べ、流動性が圧倒的に低く、結果2割ほど割安でないと販売できない現実があります」と谷口社長は話す。

しかし、売却が難しいことが原因で割安となっている二世帯住宅も、賃貸併用住宅として見て、民泊との併用住宅であることをアピールすれば売却しやすくなる可能性もあるため、出口戦略が立てやすい。

例えば、「東船橋駅」から徒歩10分、築9年の二世帯住宅を売却しようと試みたBさん。2階部分は自宅で、1階部分を家賃6万2000円で貸し出していた。査定額が3300万円で、収益物件としての賃料は16万7000円程度で利回りは6.07%。

決して条件は悪くはなかったが、販売開始から半年間買い手がつかず悩んでいた。だが、賃貸で貸し出している部分が将来的に民泊に転用できる旨を買い手にアピールする形で買主を募集したところ、すぐに5件の問い合わせを受け、2週間での売却が決まった。

住宅ローン利用可能は最大のメリット

メリットが最も大きいのは、住宅ローンを利用できる点だ。

賃貸併用住宅も二世帯住宅も同様に、延べ床面積の2分の1以上を自宅として利用する場合、低金利の住宅ローンを利用できる。金利が変わらない固定金利が安心なことは当然だが、たとえ変動金利を選択しても金利が上昇した際に毎月の返済額が急に上がらないための施策を多くの金融機関が用意している。

金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」や、5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125%の金額までしか上げることができない「125%ルール」を設定しており、家計の収支が急変しないようにしている。通常のローンでも同じルールは存在するが、より低金利なため受ける影響も低く抑えることができる。

そのほか、事業用のローンではなく事業計画書の提出の必要もないため、通常申し込む融資より開始のハードルは絶対的に低いこともメリットだ。

ただし、180日民泊の場合、どうしても年間180日以下という制限が存在する。ここからさらに収益を上げたい場合、建物の立つエリアの用途地域が「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」であれば旅館業法の許認可を得ることができる。

国家戦略特区であれば2泊3日以上の貸し出しであれば1年間運営が可能な特区民泊の許認可を取得するという方法もある。

旅館業法や特区民泊の場合は、許認可を得るために建築基準法や消防法などの規定をクリアする必要がある。

「1ヶ月以内の宿泊業を開業するのに最もコストのかかる旅館業法の許認可の取得の場合でも、改修費用は50万円~100万円程度。180日での試算が月々20万円であれば、1年間運営できた場合は単純計算で40万円の収益を得ることも可能なため、改修費用はすぐに回収できます」(谷口社長)

二世帯住宅は民泊併用住宅として運用するという方法が今後さらに広がっていくかもしれない。

取材・文:土田絵理(つちだえり)

土田絵理

■ 主な経歴

取材記者、クリエイター、アーティストなど様々な肩書きを持つ。
アメリカ・ニューヨークでの広告営業経験をきっかけにライター業を開始。投資家向け(IR)資料作成業務や不動産専門の新聞社でのデスク経験等を経てフリーの取材記者へ転身。不動産業界の取材数が多く、業界に太いパイプを持つ。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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