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注意!外国人から不動産を買うと源泉所得税を支払う必要あり?? 1億の物件で何と1000万円以上も?

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日本国内の不動産を買う外国人は多い。特に、中国、台湾、東南アジアなどの富裕層が、都内の物件を買い漁っているという話はよく耳にする。物件を買うだけではない。それを転売してキャピタルゲインを得る人もかなりの数だ。

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しかしここで注意してほしい。外国人から不動産を買った場合、買った人が源泉所得税を支払わなければいけない場合があるのだ。

売買代金を支払った上に、更に源泉所得税を支払うとはどういうことか。しかもその税率は売買代金の10.21%、つまり1億円の物件で1021万円にもなる。ちなみに不動産取得税も、勿論支払わなければいけない。

所得税法では、「居住者」(「(国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人)以外はすべて「非居住者」となる。

つまり、母国に住み、投資用に日本の不動産を買う外国人は「非居住者」となる。そして、「非居住者が日本国内に有する不動産を譲渡した場合には、その譲渡対価を支払う者が、その支払いの際に国内源泉所得として源泉徴収をする必要がある」(所得税法第161条1項5号)。

つまり、不動産を買った日本人が「源泉徴収義務者」となり、源泉所得税を納付しなければいけないということだ。

外国人との課税関係について、日本が締結している多くの租税条約では、不動産の譲渡対価は、不動産の所在する国においても課税できるとする規定を置いている。

つまり、外国人であれ、所得を得たのは日本国内であるから、日本国内で課税しましょうという考え方である。

ただし、ここで勘違いしていけないのは、あくまで「源泉所得税」であるということ。「源泉徴収義務者」は不動産を買った日本人だが、「納税者」はあくまで不動産を売った外国人だ。サラリーマンなら給料から所得税・住民税を源泉徴収されている。それと同じだ。つまり、税金を負担するのはあくまでも不動産を売った外国人なのである。

それではどうすればよいのか。一番重要なのは、物件の契約・決済時に、源泉所得税を考慮してこれを行うことである。

例えば、1億円の物件を外国人から購入したとしよう(諸費用は考えない)。日本人同士の取引であれば、当然1億円を支払うのであるが、外国人との取引の場合は、源泉所得税10.21%をマイナスした、1億円の89.79%=8,979万円を支払えば良いのである。そして残りの1,021万円は購入した日本人が税務署に納付する。

なお、納期限は決済月の翌月10日になる。給料からの源泉徴収が毎月されるのと、これも同じである。

ちなみに、不動産を売った外国人は1,021万円貰い損なったように見えるが、もちろんそんなことは無い。

外国人は本国で確定申告するが、その際の所得は全世界で得た所得で計算する。当然、日本の不動産を売却して得た所得も申告に含めて、所得税を計算する。そこで算出した本国での所得税から、すでに日本で支払った源泉所得税分をマイナスできるのだ(外国税額控除)。

こう考えると、富裕層が税率の低い国・地域に脱出する理由もわかるだろう。

なお、買主の日本人またはその親族の居住用、かつ、売買金額が1億円以下であれば、源泉徴収の必要はない。

これを裏読みすれば、収益物件としての購入であれば値段にかかわらず源泉徴収義務が発生するし、居住用であっても億ションであれば、やはり源泉徴収義務が発生することになる。

このように、外国人との取引と源泉所得税について、知っていれば全く問題はない。

困るのは、知らずに1億円支払ってしまったとき。後になって源泉所得税分を返金してくれと言ってもすんなり応じてくれるかどうか。

もちろん契約の内容によるが、法的には錯誤による契約あるいは支払い、相手方の不当利得などで取り戻すことは可能であろう。売買の仲介会社の責任なども追及できるのだろうが、決済後のトラブル、まして外国人が相手である。結局は泣き寝入りとなり、1億1,021万円払う羽目になる可能性も高いのではないか。

かといって、源泉所得税を納付せず、そのままにしておくのもどうか。

不動産というのは売買すれば所有権移転登記を行う。そして、登記事項証明書というのは、第三者でも請求することができる。

つまり、「黙っていれば分からない」というものではないということだ。不納付加算税、延滞税など更に出費がかさみ、正に「踏んだり蹴ったり」となりかねないのである。

大手の仲介会社が入っていれば、恐らく間違いはないとは思うが、やはり不動産投資家としては、外国人との取引にはあらゆる意味で細心の注意が必要であると言えるだろう。

健美家編集部

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