• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

1,624アクセス

「騒音」「安否確認」「汚部屋」。クレームトラブルへの迅速な対処が収益に直結する!!

賃貸経営/トラブル ニュース

マンションやアパートの賃貸経営での悩みの一つがクレームトラブルである。その問題をうまく解決できるか否かが稼働状況にまで影響する。クレームトラブルの種類としては、@騒音A安否確認B汚部屋などがある。

地主の資産活用や売買、相続対策に注力するベルデホーム(埼玉県久喜市)統括部長の熊切伸英氏は11月13日、都内で開催された日管協フォーラム2018で「現場発クレームトラブル対処法」について、自らの体験をもとに説明した。

騒音トラブルは、苦情元を責めないことがポイント

それによると、まず騒音トラブルは配慮不足が原因であるとしている。入居して間もない時期に多く発生するのが特徴だといい、例えばテレビやステレオのボリュームが大きかったり、部屋の中で運動したり、自分の出している音が下に響いていないと思い込んでいることがトラブル発生の理由だ。

da0ea26a46c83f1e90b09e31cfa71ca0_m

対処方法としては、悪気があるものではないので、「苦情元がわからないように指摘してあげる」のがポイント。

書面で全世帯に注意書を配付する。「騒音元がわからないので全世帯に配付させていただきました。ご理解のほどよろしくお願いします」といったチラシを投函しておくことだが、その時に「何月何日何時ごろ」と「どんな音がしていた」ということを書面に記しておく。騒音元にやんわりと気づかせることがトラブルを防止する。

ただ、書面配付でも騒音がなくならない場合は、騒音元の入居者へ訪問して「共同住宅なので思っている以上に音が響いてしまうんですよねぇ……」とボヤくように伝えると、たとえその場で否定されたとしても状況が改善することが多いという。

騒音計など機器を使って音の大きさを測る方法は、判断が難しいと指摘。逆に数値を根拠に騒音ではない、計測方法が正しくない、といった揚げ足を取られかねないため、自分の耳で判断することだとした。

熊切氏は、自分の経験したペットの犬の鳴き声トラブルについても紹介した。飼い主が騒音を否定するため、実際に鳴いているところを苦情元の住戸で確認、本人に指摘した。

その結果、実は、飼い主は耳栓をして寝ており、鳴きやまない犬を放置していたことが判明。解決に至ったという。

こうした騒音トラブルは、入居者同士の直接対決になってしまうと、まとも(?)な入居者の方が引っ越ししてしまう。騒音問題が発覚したら放置しないことが重要となる。

安否確認はショートメールで。事故物件の告知義務はいつまで?

次に安否確認では、「無断欠勤で連絡がつかない」「息子が電話に出ない」などの事例があるが、9割以上は問題がないという。電話がつながらない場合でも、携帯電話のショートメールで確認のため入室させてもらうことを伝えると、だいたい返信が来る。

無断欠勤などは会社を辞める手前の人が少なくなく、そうした人に上司などが連絡しても電話に出ることはない。直接電話をするのよりは、ショートメールが有効な手段とする。

原則、本人の許可なく入室すると住居侵入罪となるので、直接行動はおっくうになりがちたが、部屋の中で倒れている可能性もあるため、警察官の立ち会いで入室することだ。

ただ、9割以上は問題がないとは言え、残り1割ほどに深刻なケースが存在する。自殺や孤独死などである。

60代後半の男性が室内で自然死し、そのまま2カ月ほど経過して異臭で気づいたケースは、遺体が溶けかかっていて部屋の床などの損耗が激しく、かなりの原状回復作業が必要となる。室内消毒、汚損の修復、臭いの除去などだ。

このケースでは、車で3時間ほど離れた場所にいる兄と連絡が取れたため、残された家具・遺品を引き取ってもらい、原状回復費用等についても交渉ができたそうだが、身寄りのない孤独死の場合は、保険で対処できるようにしておくべきだろう。

孤独死した物件や、自殺があったなどのいわゆる事故物件は、告知義務が発生する場合がある。告知すると賃料・売り値は下がる。

熊切氏は、「事件があって何年か経過したら告知しなくてもいいだろうとの判断もあるが、それに対応する法律はなく判例での対応になる」といい、基本的に告知は年数に関係なくしたほうがいいとアドバイスした。仮に法律的に責任がないと判断されても後々恨まれかねないリスクは避けるべきだとする。

ゴミ屋敷は意外と「普通」の人に多い

最近は、テレビでもよく報道されるごみ屋敷があるが、マンション・アパートのそうした汚れ部屋トラブルも少なくない。

こうした住人の部屋は、雨戸が締まりっぱなしだったり、一日中厚手のカーテンが閉まっていることが多い。

室内にゴミをため込んでいる部屋は一定数存在し、例外的な話ではないと指摘。

十年以上居住している部屋で天井までゴミが届いているのもある。発覚の理由は、会社・親族の安否確認の入室だったり、漏水・ボヤ騒ぎ、ゴキブリなど虫が増えた、他の入居者に偶然室内を見られた、といったものだ。

af9940108880m

ある例では、そのゴミ部屋には住んでいないのに家賃を払い続けていたケースがあったという。ゴミ部屋が発覚しないよう、賃料を払い続けていたのである。社会人としてしっかり働いている人であった。汚部屋の主は、生活に困っている人ではなく、社会で普通に働いていることが一般的だ。

汚部屋の対処は難しいが、基本テクニックは「世間体を気にさせる」こと。

発覚した場合、普通の人だけに世間体が気になる。その時が追い出しの好機。本人が片付けられないのは百も承知なので、無駄な交渉せずに撤去業者を紹介してお金で解決。撤去後に契約を解除するのが理想だとした。

退去を拒まれたら信頼関係が崩れたとして明渡訴訟になるが、経験上、訴訟に発展することなく退去しているようである。

需給状況の悪化などで満室稼働に四苦八苦するオーナーも多い。そんな中、やっと確保した入居者が問題ありでは、踏んだり蹴ったりである。

とは言え、問題が発覚したら迅速に対応することが、他の入居者を守り、収益を守ることにつながると言える。

健美家編集部

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資ニュース

不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちら


ニュースリリースについて

編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。
press@kenbiya.com
※ 送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。あらかじめご了承ください。

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ