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太田垣章子の「トラブル解決!」事務所店舗の滞納は回収が難しい。互譲が大切。

賃貸経営/トラブル ニュース

事務所の家賃を滞納されて、その滞納状況が改善するどころか悪化する一方なので手続きして欲しいと依頼を受けた。依頼元は家主から一連の業務を依頼されている、管理会社の担当者だった。もちろん手続きの委任状は賃貸人たる家主からもらうのだが、窓口は全てその担当者だった。

この滞納事件、相談に来られた段階ですでに家賃の6ヶ月分くらい溜まっていた。家賃滞納の明け渡しの場合、追い出すことはできても滞納分の回収はかなり厳しい。

もともと苦しいから滞納であって、その相手からの回収がそう簡単にできるはずがない。そのため家主側とすれば、傷を浅くするために滞納が家賃の2ヶ月分の段階で相談し、3ヶ月に入ったらすぐに手続きした方がいい。

これは裁判所が「訴訟提起するには滞納賃料が3ヶ月は必要」としているからだ。3ヶ月分より少ない段階で訴訟提起を認めるのは、よほど長期間にわたって滞納を繰り返し、完全に信頼関係が破綻したと思わせるような状況が整った場合に限られる。今回はすでに6ヶ月分ほど溜まっていた。賃借人側は、完全に経済的に破綻している印象を受けた。

居住用より事務所や店舗の滞納は回収が難しい

しかもこの案件、居住用ではなく事務所の賃貸借契約だったのだ。仕事場の滞納の場合、賃借人は退去を全力で拒む。それは仕事の場を奪われると、収入の道を閉ざされてしまうからだ。

事務所、店舗の滞納回収は、住宅よりもさらに難易度が上がる
事務所、店舗の滞納回収は、住宅よりもさらに難易度が上がる

しかし自転車操業になってしまったビジネスが、急に改善されるはずがない。そのためこの手の滞納は、督促作業を繰り返すより早い段階で手続きに入ることが鉄則となる。そういった意味では、この案件は長く引っ張り過ぎていて、滞納分の回収はさらに厳しいものとなりそうだった。

手続きに入ってから、賃借人は案の定、懇願スタイルで居続けることを求めてきた。ビジネスの世界も狭いので「早くに任意退去した方がいい」そう促したが、当然にそう簡単には事務所を明け渡してくれない。

そろそろ裁判の期日が近づいてきた頃、窓口の管理会社の担当者から電話があった。

「なぜまだ追い出せないのか」「今まで何をしてくれたのか」「もっと追い込んでくれないのは何故か」「ここまでどのような対応したか教えて欲しい」

裁判の日までに退去させられていないことを、完全に責める連絡だった。気持ち分からなくはないが、相手も必死だからそう簡単には明け渡してはくれない。
この時から私たちの闘う相手は、この担当者となった。

回収は力で押しても上手くはいかない

相手は粘ったものの、なんとか明け渡しの判決をもらい、強制執行にならないように交渉を重ねた。強制執行は費用がかかる。これは代理人報酬ではない。荷物を運び出し、裁判所に保管し、そして廃棄する、この費用が高いのだ。この費用は裁判所指定の業者に支払うお金。ただ家主側からすると、一括りなので「訴訟は高い」ということになる。執行は家主側の負担は重く、なんとかここで任意退去してもらうしかなかった。

相手も「逃げられない」と思ったのか、強制執行ギリギリのところで鍵の受け渡しをすることができた。わたしたちにとっては大金星だったのか、担当者は喜びもせず、むしろ「遅い」くらいの反応だった。

さてここからは滞納分をどう支払っていくかという話し合い。成功の秘訣は絶対に「互譲」だと思っている。もちろん債権者側は最大限に回収したい。しかし金額が高額になると「払えない」という思いから、開き直られる確率が倍増してしまう。ならば少し手を緩めて「これは免除してあげるから、その代わり他は払って」その方が回収率は数段アップする。

ところがこの担当者、手を緩めるどころか、最大限をぶっちぎって要求してきた。例えば遅延損害金。そして倍額の損害金。滞納額は一気の膨れ上がり、その額は130万円を優に超えた。賃借人の「何とか倍額の損害金は免除して欲しい」との申し入れも、一瞬で拒否。これでは「払おう」という気持ちが萎えてしまっても仕方がない。何回「互譲」を促しても「回収は貴方達の腕の見せ所」と、取り合ってくれなかった。

そもそもこの要求を、賃貸人が指示しているのだろうか。それとも担当者の独断なのであろうか。このままでは回収率は下がってしまう。依頼主と話がしたいと言っても「一任されている」と、取りつく島もなかった。

結局、回収に関して辞任することにした。賃貸トラブルに携わって、17年間で初めての辞任。それでも依頼者側と信頼関係が保てないと判断した。

滞納はいけない。ただ滞納させてしまう賃借人側の責任もゼロではない。いち早く退去してもらい、損失を確定して、一円でも多く回収する。自分の権利だけを主張していては、絶対に上手くいかない。管理の担当者とも、意思の疎通を図ることをお勧めする。賃貸経営は、パートナー選びが肝心だと改めて感じた。

執筆:太田垣章子(おおたがき あやこ)
章子先生
【プロフィール】
司法書士・章(あや)司法書士事務所
平成14年から主に家主側の訴訟代理人として、悪質賃借人の追い出しを延2000件以上解決してきた賃貸トラブルのエキスパート。徹底した現場主義で、早期解決のためにトラブルある物件には必ず足を運んできた。現場で鍛えられた着眼点から、賃貸トラブルの解決を導く救世主でもある。著書に「家賃滞納という貧困」(ポプラ社)「賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド」(日本実業出版社)がある。

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