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初期対応を誤ると痛い出費に! 不動産投資初心者が知っておくべき「住まいのトラブル対処術」

賃貸経営/トラブル ニュース

2021/05/10 配信

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不動産投資初心者が知っておくべき
住まいのトラブルとその対応

梅雨や台風シーズンは住宅のトラブルが起こりやすい。まだ経験が浅い自主管理の不動産投資家は、今から準備をしておいたほうがいいだろう。

そこで、住宅設備交換のプロであり、住まいのトラブル対応の経験も豊富な株式会社イナセの川田社長から、不動産投資初心者に向けてアドバイスをいただいた。

川田社長はTwitterを通じて、住まいのトラブルの対処法を発信している。
川田社長はTwitterを通じて、住まいのトラブルの対処法を発信している。

「6月くらいから給湯器の故障や雨漏り、8月からはエアコンの結露や配管の漏水などのトラブルが増えます。

地域にもよりますが、12月から2月は配管の凍結が多い。4月5月は比較的安定していますが、トラブルは年中起こっています」

自主管理の場合は、トラブルが起こったとき、まず大家に連絡がくる。そこでの対応を誤ると、コストも時間も大きく変わってしまう。なかでも特に対応次第でコストが大きく変わってしまうものをランキング形式で紹介してもらった。

住宅設備のプロが考える
初期対応が重要なトラブル3選

3位 トイレや洗濯機などの詰まり

「詰まっただけならまだしも、それを放置した結果、アパートの下の階の天井から漏水して室内に水が溜まることもあります。

そうなる前に信頼できる水道工事会社に相談しましょう。 トーラー(排水管清掃機)などの道具を使い、自分で解決できる場合もあります。

漏水の原因の伝え方も重要です。というのも以前、漏水のトラブルに対応後に下の階の方に報告しに行ったとき、大家さんが悪びれることなく『トイレから漏水して…』と言ってしまったんです。

下の階の方を怒らせてしまい、ホテル住まいの費用などを要求されていました。漏水の原因が洗濯機やお風呂ならここまでのことは起こらないのですが…」

詰まりや漏水、雨漏りが深刻化する前に、入居者から連絡をもらう関係性を築いておくことも大事。
詰まりや漏水、雨漏りが深刻化する前に、入居者から連絡をもらう関係性を築いておくことも大事。

2位 給湯管からの漏水

「これは築20年以降の家で起こる典型的なトラブルと言っていいと思います。

『給湯管のピンホール』と呼ばれていて、原因の特定が難しいので、これはもう迷わず信頼できる水道屋さんに相談しましょう」

相談できる水道工事会社がない場合はどうしたらいいのか。

「法外な料金を請求する業者も潜んでいるので、水道局や商工会に相談して教えてもらうことをお勧めします。

水回りのトラブルで一番やってはいけないのは、インターネットで業者を探すこと。同じ工事でも10万円以上料金が変わることもあるので注意してください」

対応次第でコストが大きく変わる
住宅トラブル1位は?

実は川田社長も戸建ての収益不動産を所有している。1位で紹介するのはご自身も経験したトラブルだ。

1位 雨漏り

「私はこれで痛い目に遭っています。業者さんに雨漏りの相談をしたら、数百万円かけて屋根を替えることになりまして。勧められるままに塗装も任せました。

結果として雨漏りは直らなかったんです。原因は壁のクラックでした。つまり全く関係のないところにお金をかけて直していたんですよ。

雨漏りは専門の業者さんに依頼して、しっかりと原因を突き止めてもらうことが大事ですね」

不動産投資家が自分で対応できるトラブルと
手を出してはいけないトラブル

業者との迅速な連携が大事であることはわかるものの、自分で解決できるトラブルは、できるだけ自分で処理したいというのが自主管理派の本音だろう。

「先ほど話した詰まりのトラブルは、知識や経験があり、すぐ現地に行けるのでしたら、道具を持参して行くのもいいかもしれないですね。

詰まりのトラブルは、時間が経つと漏水などの問題につながりますから、いち早く対処したほうがいい。もちろん、自分で解決できない場合は間髪入れずに業者さんを呼びましょう。

一方で、素人が安易に手を出してはいけないものもあります。ありがちなのは、大家さんが機械を分解して直せなくなってしまうこと。それがきっかけで水やお湯が使えなくなったら目も当てられない。

給湯器などの住宅設備は部品が特殊なので、機械に詳しいからといって直せるものでもないんですよ。交換したほうが早く安く済むケースが多いと思います」

自分で住宅設備を選ぶなら
大手メーカー一択!その理由は?

最後に住まいのトラブルを未然に防ぐためにやっておきたいことと、トラブルに強い住宅設備を教えてもらった。

「自主管理の基本だと思いますが、退去者が出たときに隅々まで調べてトラブルの原因を潰しておくことが大事ですね。入居者さんがいると部屋の中までは見られませんから。

また、住宅設備を自分で選ぶ場合は、TOTOなどの大手メーカーのものを勧めます。ホームセンターで手に入るものにしましょう。

マイナーなメーカーだと在庫や部品がなくて、注文してもすぐ届かないことがあるんです。それでは入居者さんに迷惑をかけてしまいますよね。

大手は高いイメージがあるかもしれませんが、せいぜい数千円の違いなので、出し惜しみしないほうがいいと思います」

水回りのトラブルは大きな問題に発展しやすい。トラブル対処の基本知識をつけておくとともに、信頼できる業者の開拓を進めておきたい。

(編集協力:外山武史)

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