市場動向、ユーザーの志向を勘案した賃貸住宅を作り続けている知人が都心賃貸マンションに外泊した日数分を家賃から割り引く「リレント」という機能を取り入れたunitoを利用していると聞いた。
家具・家電付きにした上で賃貸に出し、家に帰ってこない日は民泊で運用するという仕組みで、通常の家賃よりも収益が上がるという。借りる人からの評価、実際に運用してみたらどうなるかを聞いた。
賃貸を借りるより安価に、楽に住まいを確保
まずは利用者に話を聞こう。
岡山県玉野市で起業、現在では岡山、奈良、渋谷、福山、鎌倉と全国にうのまち珈琲店というブックカフェを展開する小田墾さんは渋谷でunitoの物件を利用、地元との二拠点生活を送っている。unitoにいきつくまではホテル暮らしをしており、新たな店舗の開業準備中は大きな荷物を持ってあちこちを点々と移動する生活だった。
「着替えや日用品その他を大きな紙袋一杯に詰め込んで渋谷を中心にうろうろしていましたが、これがストレス。移動もそうですし、チェックインなどいちいち手続きしなくてはいけないのも煩わしい。だったらまとまった期間連泊すればよいと思われるかもしれませんが、途中で急に５日間東京を離れなければいけなくなったりもする。
そこで賃貸住宅を借りることを検討したのですが、渋谷中心に考えると賃料は高いし、諸費用、家具家電、日用品その他を考えると100万円くらいはかかる。それでも内見に行ったり、見積もりをとったりして、ようやく申し込みに至ったものの、書類その他の手配をしなくてはと思っている間に他の人が申込み。決まりませんでした。契約までの作業がお互いの利益損失になっているなと思いました。
そんなところに友人からunitoを勧められました。住みたくなるようなおしゃれな家具・家電がついていてその部分も含めて初期費用、生活必需品を準備するコストが必要ない上に、zoomで説明を受け、誰とも対面せずにオンラインで契約、鍵の受け渡しすらもインターネット上でOK。最初に支払ったのは9万円でしたか、それで住み始めました」。
暮らし始めてみて良かったのはモノを置いておけるという点。ホテル住まいの場合、岡山に帰る際には持って帰るか、職場の隅に置いておくかという選択だったが、unitoの場合、鍵付きの収納があり、それがかなりの容量。日常生活に必要最低限のものから趣味のモノまで置ける量があり、移動が楽になった。
ホテルには小さな冷蔵庫しかないが、unitoではかなり大きめのファミリータイプの冷凍冷蔵庫が用意されていて、居住者が使える区画が半分以上。いろいろ保存できるそうで、時には友達を呼んでふるさと納税でもらった蟹や河豚をふるまうことも。
ホテルの場合、保存できないのはもちろん、そもそも部屋に人を呼べない。ごった返す外の飲食店に不安を持っていた時期には我が家でパーティーは安心だったと小田さん。また、貸し出す際に清掃が入るのでいつもきれいな状態に保たれているのもうれしいという。
この使い勝手の良さに2022年４月の鎌倉出店時には鎌倉でも部屋を借りた。今住んでいる渋谷からでも通えないことはないが、たまたま店舗から３分ほどのところに物件が出たため、借りることに。
鎌倉は宿が少なく、ドミトリータイプのゲストハウスか、高額なホテルのどちらかしかない。ドミトリーではゆっくり休めないし、ホテルでは予算的に厳しい。そこで３カ月ほどunitoに住んだ。
「解約も手軽で退去の連絡は１カ月前。原状回復も不要ですし、契約時同様、手続きもラク。金銭的にもラクに設計できているので、もっといろんなところにあれば気軽に暮らしを変えていけるのにと思います」。
現在では翌月、どこにいつ何日滞在するかを考え、使わない日はリレントで貸出し。これによって家賃が抑えられる上、社員やスタッフにも社長のスケジュールが把握しやすくなったと好評だそうだ。
利用者は意外に多様、多拠点居住者だけではない
利用のしやすさから人気が出そうだとは思うものの、まだ世の中にはそんなに多拠点居住者はいないのでは？と思う人もいるだろう。ところが、unito利用者は多拠点居住者だけではない。
「多いのは単身赴任者。家族は別の場所に居住、本人は東京に居住しており、週末には家に帰るとすると、1カ月に8日は確実に使わないことになります。あるいは週に2日、3日しか出社しないなら家具家電を揃えてもう1軒借りるのは無駄という考えも。
結婚前のお試し同棲の場として利用される例もあります。賃貸を借りるとなるとお試しといえないほど費用がかかりますし、不動産会社に敬遠され、借りにくいこともあります。実際試してみて長く続かない可能性もある。
それなら1カ月、2カ月などと期間限定で借りられるほうが楽です」と運営する株式会社UnitoのマーケPR・玉木崚爾さん。
意外に幅広い層が対象となっているのだ。
賃貸と民泊で、一部屋二重取りの集客
居住者が借りて住みながら外泊する日は他の人が宿泊することで居住者の家賃が安くなる。これは賃貸と民泊を組み合わせることで可能になる。
「居住者とは定期借家契約を締結、リレント時は民泊とすることで、民泊の180日規制をクリアするという仕組みです。このモデルは弊社で特許取得済み。賃貸として貸す場合は家具・家電付きということで通常賃貸より1.5倍などと高い賃料が設定されていますし、宿泊料金は１日あたりの賃料よりも高くなります。こうやって一部屋を二重に使うことでunitoでの運用は一般の賃貸として貸す場合の1.3倍ほどの収益に繋がることもあります」。
180日規制がなく、観光客が多い土地ならフルに民泊で貸すのが収益を最大化できるはずだが、現状は観光客も少なく、民泊の場合には規制もある。そこで賃貸である程度ベースとなる収益を上げ、そこに民泊を加えることで居住者の家賃を下げても収益自体はあげられるように計算されているのである。
実際の物件としては直営拠点もあれば、ホテル、賃貸物件を利用したものもある。ホテルの場合は週末や祝祭日に利用者が多く、平日は少なくなる。そこで平日の居住者が得られれば部屋の利用は平準化される。リレントできる日数が物件によって異なるのは元々がホテルなのか、賃貸物件なのかなどの事情によるというわけだ。
家具・家電を用意、運営を委託する
では、不動産オーナーとしてこの仕組みを利用したいと考えた場合、どうすればよいか。
「大家さんに運営委託をしていただく形になります。弊社ではFFEや無人チェックインシステムの導入などの開業準備から管理、収納代行、清掃、消耗品補充などを行い、そうした必要経費を指し引いて家賃をお支払いすることになります。水道光熱費を含めた賃料であり、必要経費も通常の管理委託よりは大きくなりますが、その分、収益があがるのでプラスマイナスでいえばプラスになることが多くなります」。
運営委託するメリットとしては収益が上がることに加え、カード支払いでの入居になるので滞納の可能性が低いこと、宿泊で使われることを知って居住するので部屋が汚れにくい、定期的に清掃が入るので部屋の状態が保たれやすいなども挙げられる。
といっても、どんな物件でも運用できるわけではない。大きいのは民泊として利用できるかどうか。民泊可能なエリアかどうかに加え、集合住宅、特に分譲マンションの場合には管理規約で民泊不可となっていることも多く、その場合には運用できない。もちろん、築年数、立地なども大事だろう。
特にポイントとなるのは立地と思われる。というのは事例としてご登場いただいた小田さんもそうだが、多くの人はビジネスの拠点として考えて利用している。
それを考えると郊外の住宅地駅、しかも駅から遠いような物件ではあまり有利とはいえない。同様に12～14㎡などという狭いワンルームも立地が良くない限り、難しいこともあろう。
では、実際にどうなるか。現在、月額賃料10万円、管理費5000円で貸し出している東急田園都市線池尻大橋駅から徒歩３分、30㎡のワンルームを運用するという条件で試算を出してもらったのが以下のもの。
全体では賃料の３倍近い売り上げが上がる計算になっており、オーナーの収益も確かに上がる。家具・家電類は最初にオーナーが用意する必要はあるが、これで２年、３年と運用していけば十分に元は取れる。
立地、広さ、民泊可かどうかなど考えるべき点はいくつかあるが、条件が合うようなら管理委託してみても面白いかもしれない。
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健美家編集部（協力：（なかがわひろこ））
