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【ルポ】店舗付き住宅投資の成功事例A(ルームシェア編)

賃貸経営/空室対策 ニュース

前回は店舗付き住宅の土間部分をバイク置き場、ペット飼育に使っている例をご紹介した。ガレッジハウスには他にも多様な使い方があるが、「その手があったか」と驚いたのはスナックそのままで住宅として貸したという例。

前回に引き続き、東武東上線上福岡駅にある物件を、地元出身で企画、管理を担当しているPM工房社の久保田大介氏にご案内いただいた。

住宅街と商業地域の間にある通りに面した物件。2戸連棟式で周辺には同様の建物が多数。スナックとして経営されている建物もある
住宅街と商業地域の間にある通りに面した物件。赤と白の外観の2戸連棟式で周辺には同様の建物が多数。スナックとして経営されている建物もある

今回訪れた物件は駅から5分ほど、周囲にもスナックの多い地域で、建物は2戸連棟。そのうちの1戸が元スナックで、空いた時、地元の不動産会社は再度スナックを入れようと募集をしてくれた。

■スナックの写真利用で人目を惹く

しかし、久保田氏はスナックではなく、普通に住戸として貸そうと決意。しかも、看板などは外したものの、ドアや外観、1階の大部分はスナック当時のままで募集を開始した。広告使用の写真もスナックということが分かるものを利用した。

「一般に大手ポータルサイトではトップには外観か、間取り図を使うことを推奨しています。しかし、それではどの物件も同じように見えてしまう。そこで自分で募集をかける際にはあえて目を惹く、違う写真を使うようにしています」。

物件数の多いサイトを利用する際には、どうやって目立つかがポイント。他と違うことが一目で分かるといえば写真である。そのためには2つ、考えたいことがある。

ひとつはそもそも、どこかに絵になる箇所があるかどうか。写真にしようにも、そうした場所がなければ絵にはならない。

■ルームシェア可という希少性で目を惹く

そして、もうひとつは人目につく絵が作れたら、それを中心にテーマを絞った情報発信をすること。この物件の例でいえば、1階のスナック部分を共用のリビングとして使うルームシェアを想定、チラシにもルームシェア歓迎という文言を入れた。

シェアハウスは多く作られているが、ルームシェア可能な物件は意外に少なく、探している人は意外に多い。そこに訴求できれば決まるだろうという判断である。

実際、現在の入居者は他のサイトで同物件を見つけたというが、やはり気になったのはスナック部分の写真とルームシェア可という文言だったとか。そのため、当初は本気で入居したいというよりは冷やかしで見に来たというのが本当のところ。だが、実際の部屋を見て気に入り、すぐに申し込みという展開になった。

入居を決めたのは高校時代の同級生という男性2人。どうせ住むなら面白いところに住みたいと思っており、そのニーズに物件がうまくはまったのである。

カウンター、椅子、テーブルなどはスナック時代そのまま
カウンター、椅子、テーブルなどはスナック時代そのまま

実際の物件は1階の大半がスナック部分がカウンター、スツール、ソファ席などがそのままになっており、奥の、かつてミニキッチンがあった場所のみを改装、風呂場に。また、カウンター内にあるキッチンも傷みが激しかった部分のみを交換、後はそのまま使っているそうである。

男性であればキッチンはそれほど重要視されない。スナック程度の設備でも問題なかったのはそのためだ
男性であればキッチンはそれほど重要視されない。スナック程度の設備でも問題なかったのはそのためだ

2階は2室、元々の和室6畳をフローリングにしており、それがそれぞれの寝室。実際には帰宅後は1階のソファ席で一緒にテレビを見たり、お酒を飲んだりして過ごすことが多いそうで、個室は本当に寝る時だけの空間になっている。

現入居者は休みが合わない、仕事が忙しいなどの理由から人を呼ぶような使い方はしていないそうだが、こうした物件であれば、そうした使い方が好きな人にも受けそう。カウンター、ソファ席を合わせると10人ちょっとは入るはずなので、場所によってはそうした打ち出し方で広告する手もあろう。

■相場並みで貸せる広さ、改装がポイント

ところで今回は店舗付き住宅を活用する際の注意点についても触れておきたい。ひとつは全体の広さ。久保田氏がガレッジハウスと名付けて運用している物件はおおよそ50〜60uとなっており、賃料は共益費込で7万円ちょっと。

「上福岡で扱っている店舗付き住宅は1階に店舗部分、水回り、2階に2室というタイプが中心。となると、主に2人暮らしが想定されますが、このエリアの場合、広く、賃料が高くなりすぎると客付けが難しい。相場を考え、2LDKで7万円台で貸すためにはこの広さがポイントです」。

街によって相場、供給されている物件が異なるのは当然だが、さらに高くても借りてもらえる街、ダメな街もある。それをよく考えた上で、無理ない値付けができる物件を買い、無理ない改装をする。それが大事なのである。

その意味では久保田氏は改装にも無駄な費用をかけることを勧めていない。この事例ではスナック部分はほとんどいじっておらず、費用をかけたのは風呂、洗濯機置き場の新設、和室の洋室への変更くらい。

前回ご紹介した事例では先に入居者が決まっていたため、改装前に「和室を洋室にしたら家賃はいくらアップする」などと提示、入居者がやって欲しいと言った部分のみを改装している。これならお互いに無駄がない。

一般には事前に勝手に改装してしまい、それに合わせて賃料を設定、募集となるが、中古で、しかも店舗付きのような個性的な物件なら、入居者が決まってから応相談という形もありだろう。

また、店舗付き物件の場合、住居として使われていれば風呂場、洗濯機置き場などもあるだろうが、住宅として使用されていなかった物件では新たに設置する必要があることも。可能であれば、住居として使っていた物件のほうが改装はラク。水回りの改装には費用がかかるだけに、注意が必要だ。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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