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【ルポ】店舗付き住宅投資の成功事例B(ギャラリー編)

賃貸経営/空室対策 ニュース

東武東上線上福岡駅周辺で500〜800万円くらいと比較的安価に手に入る店舗付き住宅を住宅として賃貸、成功している事例をご紹介するシリーズ、3回目は2戸連棟式の1戸の1階をギャラリー、2階を住宅として利用している例である。前2回同様、地元上福岡出身のPM工房社、久保田大介氏にご案内頂いた。

■土間を多目的スペースとして募集

今回お邪魔したのは、前回、スナックをそのままにリビングとして利用している男性2人のルームシェア事例の隣戸。こちらは以前接骨院として使われており、1階部分の大半は土間となっていた。

久保田氏はそこを多目的スペースとして募集を開始。アトリエや音楽スタジオなど、様々な趣味を楽しむ場として使えるとアピール、デザイン性の高い物件を扱うサイトで募集を掛けたのである。

現在の入居者であるみのもけいこ氏は自宅で仕事をしているグラフィックデザイナー。再開発のため、それまで住んでいた武蔵小山を出ることになり、仕事場として使える空間のある物件を探していた。そこで見かけたのが同物件。

上福岡には初めて降りたというみのも氏だが、街の印象は良く、さらに「夫が1階の空間を仕事兼ギャラリーにしたら地域との交流が図れ、仕事の幅も広がるのでは?と提案してくれました。それでじゃあ、やってみようと決断しました」。

最初の段階はこんな感じ。右側の壁には飾りの窓があった
最初の段階はこんな感じ。右側の壁には飾りの窓があった

募集時の空間はすとんと広い土間があり、そこにトイレ、さらに奥には風呂場があるだけだったが、みのも氏は夫、友人の助けを借り、一部に床を貼り、壁にはブリックタイルを貼るなどDIYで空間を再構築。デザイナーだけあり、絵になる空間を作り上げた。

床、柱などは材木店を営むオーナーが安価に提供、それ以外はDIYで作業をして完成させた
床、柱などは材木店を営むオーナーが安価に提供、それ以外はDIYで作業をして完成させた

ここでひとつ、成功の要因として挙げられるのはDIYを可にしたこと。最近では国交省がDIY賃貸という契約類型を作るなど、かなり一般的にはなりつつあるが、それでもまだ住戸に手を入れることを嫌うオーナーは少なくない。

だが、きれいに作り込んで貸すより、ベースだけ作っておいて後は入居者にやってもらうほうが、費用をかけずに済むのは事実。また、自分で手を入れた物件には愛着が湧き、長く住んでもらえるという効果もある。だとすれば、特に古い物件ではDIY可は客付けのためのアイテムになるというものである。

窓が大きく、地域に明るい雰囲気を振りまくギャラリーハチドリ
窓が大きく、地域に明るい雰囲気を振りまくギャラリーハチドリ

ギャラリーとしてのオープンは2016年6月。当初は自分の作品を並べていたそうだが、現在では少しずつ利用者が増え、取材にお邪魔した日には靴下からぬいぐるみを作るというワークショップが開かれていた。こうした形で地域に人が集まるようになれば、他の空き物件も活用しやすくなるというものである。

さて、3回に分けて店舗付き物件の活用事例を見てきたが、ここまででお伝えできなかったノウハウを最後にまとめてご紹介しておこう。

・用途地域について
上福岡は栄えた地域であったため、駅から10数分離れたところにもかつて商店街、飲食店街だった地域がある。そのため、店舗付き住宅も広範な地域に点在しているわけだが、もうひとつ、注目したいのは駅から離れていても近隣商業という地域が多いという点だ。

駅から離れているため、価格的に安い上に、住居専用の地域ではないため、将来、建替えて活用といった場合にも制限が少ないのである。

対して同じ東武東上線でも新たに開発された地域の場合には駅に近い場所でも元々が住居専用地域や市街化調整区域で、現在もそのままというケースがある。どちらが活用しやすいかは場所にもよるが、街の歴史によって用途地域にも差があるという点は覚えておきたいところだ。

・連棟式建物について
商店街の建物の中には今回ご紹介したように連棟式が少なくない。こうした建物の購入ではできるだけ建物丸ごとの購入が望ましいが、一部しか売られていないことも。第1回目でご紹介した物件も2戸のうち、1戸しか売られておらず、久保田氏はどうしようか悩んだそうである。

だが、同物件の場合には住戸間にわずかに隙間があり、いざとなったら1戸だけを分割することも可能そうとの判断で購入。今後、隣戸が売りに出るようなら購入したいと考えているとか。隣であれば情報も入ってきやすかろうし、あらかじめ声をかけておくこともあり得る。その辺りはどうしても1棟とこだわらないほうが良いかもしれない。

・店舗付き物件について
記事中でも何回か紹介したが、築年数の古い店舗付き物件は場所にもよるが、それほど高くはない。そのため、売却を依頼された不動産会社が頼まれはしたものの、仲介手数料が安いことを嫌い、放置しているケースが少なくない。市場にあまり出回っていないのはおそらくそのためである。

そこで、こうした物件に投資したいという場合には、積極的に地域を絞って地元密着型の不動産会社に当たってみることも必要だろう。

ちなみに今回取材にご協力いただいた久保田大介氏は以前メキシカンハンモックのある物件でも紹介した。その際、紹介した物件は相場より2万円高い部屋から順に決まったとか。賃貸住宅もアイディアの時代である。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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