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空室が埋まらないホントの理由は?本音の空室対策覆面座談会《前編》

賃貸経営/空室対策 ニュース

2017/07/23 配信

投資家にとって最も避けたいのが空室。だが、空いたら最後、長期に渡って空室が続く部屋もあれば、あっという間に埋まる部屋もある。

当日参加いただいたのは男性2人、女性2人の計4人。いずれもキャリア10年以上のベテランだ
当日参加いただいたのは男性2人、女性2人の計4人。いずれもキャリア10年以上のベテランだ

その違いを知れば、空室への対処法が分かるというもの。ここでは地域密着型の不動産会社(以下、)、広い営業エリアを持つ管理会社(以下、)、投資物件等の企画を得意とするコンサルタント会社(以下、)、投資物件のリノベーションを数多く手掛ける施工会社(以下、)の4人に集まっていただき、本音の空室対策を語って頂いた。

あなたの部屋が空室なのは、どこに理由があるか。冷静に判断する一助となれば幸いである。

■退去後1カ月無反応は危険

物件が余っている昨今。かつては退去1カ月前の解約予告時点で募集を開始、退去前に次の入居者が決まるということもあったそうだが、現在、そうした物件は減少。一部の人気エリア以外は決まらないという。

)以前は空き予定で決まる物件が多数ありました。今は都心部、郊外でも北千住のような人気エリア以外は決まりません。特に下町エリアの葛飾区、足立区、荒川区などは厳しい。

理想は退去して1カ月以内。スケジュール的には解約予告で募集を開始、退去後すぐにリフォームなどにかかり、退去10日後には内見できる状態にもっていければ良いが、今はもっと遅くなっています。

)地域によっては4月に空室になると『次は来年だね』と平気で言うような不動産会社がある。ネット社会のスピードに不動産会社も、オーナーも付いていけていない。それではダメですね。

)私の場合、基本的には2週間を目安に問合せ件数、内見数、申し込み状況を実数で集計、状況に合わせて仲介会社巡りをするなど、すぐに手を打ちます。でも、そういう会社は少ないようで『あれ、また来られたんですか?熱心ですね』などと言われることも。そんな会社に任せていても埋まりません。

■管理物件、専任媒介なら頑張るが

ただ、『熱心にやってくれ』と要望したところで、不動産会社が動いてくれるとは限らない。空室が増えて決まりにくくなっている現在、人手不足もあり、どの物件にも同じパワーをかけるわけにはいかないからだ。

)不動産会社からすると、同じ作業をするなら報われる可能性が高い仕事をしようと思います。具体的には管理物件、次いで専任媒介です。考えて見てください、投資家・大家が自分で管理している物件で、一般仲介の場合、様々な作業をしてようやく募集に漕ぎつけても、他で決まったら、その作業は全部無駄になってしまうのです。

空室から募集に至るまでには室内清掃、改修のほかにも、出稿の準備など様々な作業がある。現地に行って、図面を作って、写真を撮影、ようやく募集をかけられると思った時に『他で決まったから』と言われたら、それまでの作業に報酬はもらえない。タダ働きである。それを何回も繰り返すような投資家・大家の仕事に一生懸命になれというのは、自分の身に置き換えて考えたらどうだろうか。

)よほど物件に魅力があれば別ですが、数多くの会社に仲介を依頼しているオーナーの物件はやりたがらないのが普通です。

■リフォーム費用逡巡でタイミングを逃すケースも多々

空室が長引きやすいのは築古物件だ。特に長期間入居していた人が出る場合にはどの程度部屋に手を入れなければいけないかが分からず、実際に動けるのは退去してから。そこで室内を確認、場合によっては間取り変更、設備交換など大掛かりな工事が必要になる。

)長期入居後の募集が空室になりやすいのには2つの理由があります。ひとつはオーナーの相場感が現実とずれてしまっていること。『10年前は10万円だった、だから今回も10万円』と、相場を見ず、絶対に下げようとしないケースがよくあります。10万円のままで半年空室になるより、9万円にしてすぐ入居してもらったほうが良いとアドバイスしても、経済合理性が理解できないのです。

)家賃を下げると入居者の質が下がると思い込み、絶対下げないという人もいますね。

)『向かいに建った新築が坪1万5000円だから、ウチも』という人もいます。でも、向かいは新築、こちらは築20年。それを理解しない。そして、もうひとつの理由は改装費を出し惜しむこと。そんなにかけられないと延々悩んでしまい、そのために空室期間が伸びるんです。どういう改装をするかが分からないと賃料は決められませんから。

)しかも、改装費をケチる。たとえばユニットバスは古くなると壁面下のほうが剥がれてきます。そうなったら交換したほうが良いのに、安いからといって上からキッチンパネルを貼り、隙間をコーキングして済まるケースがあります。

その場合、パネルの材料費は15万円ほど。そこに水栓、シャワー、照明などを入れ、人件費、ゴミ処理代を加えると40〜50万円ほど。

大手管理会社の場合は新品交換で50万円ちょっとかかりますから、パネル施工のほうが一見安く見えます。でも、その後、5年、10年と貸すことを考えると交換したほうが安くつく。小手先の工事では数年持ちません。

)リフォームした費用を家賃に乗せようとする人もいます。妥当な査定より高くなり、これまた空室長期化の要因になります。

次回(明日:7月24日)は、問合せがない、内見に来ない、申し込みが入らないなど、長期に渡る空室になるケースの、状況別の問題のありかを見て行く。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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