専業・兼業を問わず参入の増加、他方で地方を中心とした人口減少など、マンション経営を取り巻く環境は厳しくなっている。これに伴い入居率アップのため、「差別化」や「コンセプト」をプッシュする不動産投資家が目立ち始めている。
「ペット共生型」「シニア向け」あるいは「オフィス特化」など、さまざまな戦略があるだろう。
そういった中、「音楽好きな楽器演奏愛好家」を入居者ターゲットにした、「音楽マンション」が注目を集めている。
これを手がける越野建設株式会社は、東京都北区が地盤で100年以上の歴史がある中堅建設会社。6年前から始めた独自ブランドの「音楽マンション」は王子を中心に広がりを見せ、いまでは三軒茶屋や高円寺、池袋、上野、大塚、田端、駒込、調布、大井町、埼玉県蕨でも展開。総棟数は30棟（2018年4月15日現在：稼働中24棟／設計・施工中6棟）、総戸数は500戸を超えた。楽器対応賃貸ブランドでは国内シェアトップを誇る。
「もともとは地場で賃貸マンションシリーズ『ヴェージュ』や個人住宅、オフィス・テナントビル、地域の学校や行政施設などを手掛けていましたが、ある地主様から『音大生向けのマンションを建てたい』とお声がけいただいたのが、きっかけです」
こう話すのは、企画開発部マーケティングチームでマネージャーを務める、土屋貴之氏。同社では北区の区役所、地域の学校・コミュニティセンター、複合施設の「北とぴあ」などの施工実績があり、その施設内の音楽ホールやスタジオも数多く手掛けていることから白羽の矢が立ったようだ。
「リサーチをしたところ、計画地の近くに音大があるわけではなく、学生だけをターゲットにするのは厳しいとわかりました。ところが、音大出身や学生時代に音楽系の部活やサークルで演奏していたなど、社会人になっても趣味で音楽をしている社会人は意外と多いとわかり、そういった方が周りを気にせず自宅で演奏できるスペースにはニーズがあると判明したのです」
こういった経緯で生まれたのが「音楽マンション」。驚くべきは高い入居率。1棟目は新築時から現在までの6年間平均入居率が99.3％をキープし、他の稼働中の物件も同程度だ。「客づけをお願いしている提携不動産会社にしても入居希望者へアピールしやすいと、もっぱらの評判です」
入居者の男女比は半々、社会人がおよそ8割を占め、学生の半数は芸大生だ。ピアノ類の演奏がもっとも多く、ヴァイオリン、アコースティックギター、フルートと続き、三味線、箏を運び込むことも。「仕事から帰宅後に演奏できるので演奏会前は助かる」「音の響きが良い」「水回りも充実している」など満足度は高い。
家賃は同スペックのマンション＋1万円程度。1Kあたりの建築費も＋50万円で建てられる
「音楽マンション」最大の特徴は、「適切なレベルの遮音性」だが、具体的には遮音性能60dB（デシベル）・建築学会指針特級（特別に高い性能が要求された場合の性能水準）を設計目標に掲げている。これは「ピアノの演奏音（90dB）」を「住宅地の深夜（30dB）」以下まで抑えられる遮音性能を指す。
越野建設では定期的に『音楽マンション』の遮音体感＆ミニ演奏会を実施していて、これに参加して、屋内でヴァイオリンを演奏している時に玄関や隣室から音漏れを確かめたところ、ほとんど聞こえなかった。静かな部屋で壁に耳をあてて、やっとわかるといったほどだ。
高い遮音性を実現する施工・設備もチェックした。ひとつは、強度と耐久性に富んだ独自工法の「結晶化コンクリート」だ。水分量を必要最小限に抑え緻密で空隙が少なく、密実になるよう施工するので遮音性や耐久性、耐震性、耐火性が高くなる。
他にも、演奏用の部屋は遮音二重サッシ、遮音換気装置、遮音扉といった設備も。見学した1Kのモデルルームだと、音の響きを快適にコントロールするヤマハ製の調音パネル「THC」も設置していた。フロアも遮音二重床になっていて、これにより下階へ伝わる音や振動を抑えられるそうだ。
バスルームには入浴中でも音楽を楽しめる浴室サウンドシステムを備えていた。また、グランドピアノが搬送できるタイプのエレベーターをほぼすべての物件に設置している。
これだけ手がかかっていると、かなりのコスト高をイメージするが、建築費は1Kタイプで一部屋当たり通常の物件プラス50万円ほど。
「『音楽マンション』の家賃は近隣の家賃相場に1万円ほど上乗せて設定していることがほとんど。よって、約4年で遮音性能分のコストは回収でき、以降は収益性の高い物件としてオーナー様のファイナンスに寄与します」と説明するのは、取締役企画開発部長の吉井政勝氏だ。
「遮音設備のない部屋を防音仕様にリノベーションすると数百万円かかり、完全防音レベルの物件を建てた場合、家賃は相場より3～4万円上げないとコストは回収できません。
ですが、いくら機能が高くても家賃が高いと客付けに苦労するでしょう。楽器演奏が趣味の社会人をメインターゲットとした『音楽マンション』が適切なレベルの遮音性を求めたのは、『稼働率の高さ』『収益性の良さ』という収益物件の基本的な条件を満たすためです」
適切なアドバイスも特長で、ケースバイケースだが日照を気にして西側に大きな窓を設置したいとオーナーが希望しても、ピアノなどは日焼けで劣化するので東向きにしたほうが良い、あるいはキッチンとリビングはつなげた方が部屋は広くなるといっても、楽器は湿気を嫌うので別々が望ましいなど、培ったノウハウをもとに「選ばれる物件」になるよう提案を行う。
入居者向けのコミュニティ「音楽マンション倶楽部」も運営しており、ここでは「定期的に音楽イベントへ抽選招待」「入居者が関わる音楽活動の告知」「提携企業や店舗での優待」を実施することで入居者満足度向上や長期滞在につなげている。
入居検討者を対象にメール会員も募っていて、新規募集情報を配信したり、空室待ちの予約受付も行う。「昨年11月に募集を告知した物件だと、完成4ヶ月前でしたがすぐさま満室になりました」という。
「当初は、私たちの提案を理解し納得された地主様からの依頼が目立ちましたが、いまは実績をご覧になられて、これまで様子見だった兼業や専業の不動産投資家の方からのオーダーも増えています。
土地から仕込むので収益性はもちろん、コンセプトを明確にすることで入居率を高め長期滞在につなげたいとお考えのようです。当社では企画から設計、施工まで一貫することでノウハウの蓄積が常に図られています。もちろん、戸数から間取り、仕様まで、細かいニーズに対応した建築を心がけています」
入居者が求めているのは「適切な遮音性とリーズナブルな賃料」であること。
賃貸物件サイトには、空室を埋めるために特段の対策をしていない物件を「楽器可賃貸」のカテゴリーにしていることもあるが、入居者トラブルにつながりやすい。それよりは、明確な遮音性を謡う「音楽マンション」は、まだまだ供給が足りておらず特に選ばれやすい。
オーナーにしても、周辺相場より高い家賃設定、圧倒的な差別化、低コストで高い遮音性、競争力の高さ、色あせない資産価値といったメリットを享受できるだろう。
【取材協力】越野建設株式会社
健美家編集部（協力：大正谷成晴）
