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入居者が決まりやすい賃貸住宅。設備更新や住宅性能のアップが高稼働につながる

賃貸経営/空室対策 ニュース

全国的に空き家対策が課題になっている賃貸住宅業界。全国の市区町村でも「空家等対策の推進に関する特別措置法(空家法)」に基づく空き家対策計画の策定が進んでいる。国土交通省が6月13日に発表したデータによると、2016年3月31日時点で計画を策定した市区町村の割合は3.5%に過ぎなかったが、今年3月末時点では44.5%となり、2019年3月末で63.2%が計画を策定する見込みだという。

都道府県別に見ると、初めて県内の計画策定済市区町村の割合が100%になった高知県のほか、富山県(93.3%)、滋賀県(78.9%)の割合が高く、来年3月末時点では愛媛県と大分県が100%に達する予定だ。首都圏を見ると、東京都は、62の市区町村のうち32.3%(20市区町村)、神奈川県が33市区町村のうち36.4%、埼玉県が同63のうち34.9%、千葉県が同54のうち33.3%だった。関東全体で見ても3〜4割の状況だが、茨城県(68.2%)は7割近くが策定している。

国土交通省データ
出所:国土交通省

法律施行後の平成27年度から29年度までの間に、周辺の生活環境などに影響を及ぼす「特定空家等」に対する措置の実績では、勧告が552件、命令が70件、代執行が23件となっている。略式代執行は75件。

空き家対策が急務のなかで、賃貸住宅のオーナーもいかに入居者を集め、かつ、長期入居に繋げるかが課題となっている。特に駅から遠いなど立地があまりよくない物件では、内装や設備の充実、間取り変更などの対策を取る家主も多い。

リクルート住まいカンパニーでは、住まい探しの際重視する項目を比較形式で調査したところ、首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)では次のような結果となった。

まず、「駅距離」と「内装デザイン」のどちらを重視するかでは、駅距離が60.6%、内装デザインが25.4%と立地の優位性が改めて浮き彫りとなったものの、「築年数」(40.5%)と「内装デザイン」(40.5%)との比較では同じ比率となり、「部屋の向き(41.9%)と「内装デザイン」(37.3%)の比較でもほぼ重視割合が拮抗した。

このことから、立地条件を変えることは不可能だが、築古物件や北向きで日当たりの悪い物件などでも、内装に工夫を凝らすことで一定程度の結果を得られそうだ。

次に「駅距離」と「間取り」で比較したところ、駅距離が39.4%、間取りが44.8%と間取りを重視する割合が上回った。「築年数」(26.7%)と「間取り」(56.6%)、「部屋の向き」(25.7%)と「間取り」(54.0%)となり、住まい探しでは間取りがより重視されていることがわかった。

この「間取り」と同様、住まい探しで重視されるのが「部屋の設備」だった。「駅距離」(33.8%)と「部屋の設備」(47.3%)、「築年数」(23.2%)と「部屋の設備」(59.0%)、「部屋の向き」(22.5%)と「部屋の設備」(56.4%)となり、住みたい部屋を作るには設備の充実の効果が大きいようだ。

不動産・住宅総合サイト「SUUMO」と「SUUMOジャーナル」の池本洋一編集長は、「賃貸住宅の性能をアップすることが入居者を呼び込むキーワードだ。特に今の若者世代は、実家の住宅性能が高い人が多いのではないか」と話す。

リクルートが新規入居者の獲得に効く必要設備も調べたところ、水道光熱費、インターネット対応、時間削減のニーズが強いことがわかった。20〜30年前とは違い、親元を離れて一人前になるまで六畳一間の風呂なし共同トイレで我慢するという発想はない。

必要な設備ベスト20を見ると、エアコン、独立洗面台、TVモニター付インターフォン、都市ガス、追い炊き機能付きの風呂、温水洗浄便座がトップ5だった。ほかにWi−Fiや防犯カメラ、無料インターネット、遮音性や断熱・遮熱性能の高い窓、LED照明、節水型トイレなどが挙がっている。

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モニター付きインターフォンなどは、女性を中心にセキュリティ面で必須アイテムとなりつつある。

エアコンは、ひとり暮らしが圧倒的に求めていて、学生・社会人ともに70%を超えている。2人暮らしとファミリーでは、独立洗面台が7割弱となり、TVモニター付きインターフォンも6割程度が必要な設備としている。このTVモニター付きインターフォンは、社会人の独身女性も61.3%が重視しており、セキュリティ設備の有無はとりわけ女性入居者に必須条件となっていることがわかる。ひとり暮らしは、無料インターネットを重視する傾向が出ているのも特徴だ。

池本編集長は、「特に長期入居に効く設備として、20代は二重サッシなど遮音性、断熱遮熱に加え、目に見えない部分の設備も重視しているのが特徴だ」という。特に賃貸住宅に関する不満点は、隣室や上下階の音が気になる、冬は寒く夏は暑いといった壁の薄さに対するものが多い。

退去を考える理由としては、黒カビの発生、隙間風、冷暖房が効かないといったところが最も多い。「この目に見えない住宅性能をいかに担保するかが、今後の賃貸住宅マーケットの鍵になる」(池本氏)。また、家賃アップの許容率が高くなるのも水道光熱費削減につながる設備や、インターネット、時間削減など生活の効率性につながる設備という。

立地で勝てない物件であっても、住宅の性能や設備が充実していれば入居者の検討対象となる。空室対策としてできる部分は多い。

健美家編集部

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